Perizie ipotecarie a Málaga: se ne eseguono meno, ma il metro quadro stimato sale del 13,8%

Le perizie ipotecarie sulle abitazioni sono ferme in Spagna: circa 260.000 nel primo semestre del 2026, praticamente le stesse di un anno prima, secondo l’Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Nella provincia di Málaga il numero di perizie scende del 3,1%, ma il metro quadro stimato sale del 13,8%, fino a 3.084 €/m², secondo il Ministerio de Vivienda.

In altre parole: si richiedono quasi gli stessi mutui, ma ogni abitazione che passa dal perito costa decisamente di più. Per chi acquista con un finanziamento, la perizia è ciò che determina quanto presta la banca, quindi conviene capire che cosa sta succedendo.

Che cosa dicono i dati dell’AEV del primo semestre del 2026?

L’AEV riunisce 21 società di valutazione e ha pubblicato il suo bilancio semestrale all’inizio di ottobre. Ecco i dati principali per l’insieme della Spagna:

Il dato rilevante non è tanto il record, battuto per appena 1.200 operazioni, quanto la brusca frenata. Un anno prima le perizie ipotecarie sulle abitazioni erano cresciute del 10%; ora avanzano dello 0,5%. La stessa AEV parla di un livello di attività stabile, sostenuto soprattutto dalle grandi città.

Il dato più sorprendente è quello delle nuove costruzioni: le perizie su nuovi progetti immobiliari per mutuo calano del 27%, fino a circa 5.200. L’AEV lo attribuisce a un ristagno strutturale dell’attività dei promotori, con poca offerta nuova e difficoltà generalizzate di accesso all’abitazione.

Dove aumentano e dove diminuiscono le perizie?

La distribuzione territoriale è molto disomogenea. Le aree metropolitane di Madrid e Barcellona trainano il mercato con il 14,2% di perizie in più, mentre gli altri comuni con più di 500.000 abitanti registrano un +3,4%. Per comunità autonome, le Canarie schizzano del 71,4%, La Rioja e i Paesi Baschi salgono dell’8,8%, mentre la Galizia cala dell’8,7%.

L’Andalusia è tra le regioni in calo, insieme a Baleari, Cantabria e Navarra, con flessioni comprese tra il 5% e il 6% secondo l’AEV. La statistica del Ministerio de Vivienda, che misura le perizie sulle abitazioni libere in modo leggermente diverso, indica la stessa direzione: il 3,8% in meno in Andalusia e il 3,1% in meno nella provincia di Málaga nel primo semestre.

Quanto vale il metro quadro stimato sulla Costa del Sol?

Il Ministerio de Vivienda pubblica ogni trimestre il valore medio stimato delle abitazioni libere (non soggette a regimi di protezione pubblica) nei comuni con più di 25.000 abitanti. Questi sono i dati del secondo trimestre del 2026 per la costa malagueña, insieme al numero di perizie del semestre:

Lo schema si ripete in quasi tutta la costa: meno perizie e valori nettamente al rialzo. Solo Fuengirola e Mijas stimano più abitazioni rispetto a un anno fa. Marbella resta di gran lunga il comune più caro della provincia e uno di quelli che crescono di più, mentre a Torremolinos il valore stimato cresce meno dell’8%.

Quanto viene stimata in più l’abitazione nuova?

La stessa statistica distingue le abitazioni con un’anzianità fino a cinque anni da quelle più vecchie. La differenza aiuta a capire perché la scarsità di nuove costruzioni preoccupi tanto:

A Marbella un’abitazione recente viene stimata un terzo in più rispetto a una usata, e solo una perizia su dieci del trimestre ha riguardato abitazioni con meno di cinque anni. Con le nuove costruzioni finanziate con mutuo in calo del 27% in tutta la Spagna, è difficile che questo premio si riduca a breve termine: l’offerta nuova resta scarsa rispetto alla domanda.

Che cosa significa per chi compra con un mutuo?

La banca calcola il prestito sul minore tra due valori: il prezzo di acquisto e il valore di perizia. Per questo queste cifre hanno conseguenze molto pratiche:

• Se la perizia risulta inferiore al prezzo, la differenza la metti tu. Con un finanziamento dell’80% per i residenti, o del 60-70% che di solito viene concesso ai non residenti, ogni euro di differenza esce dai tuoi risparmi.
• Valori stimati che crescono a doppia cifra accompagnano l’aumento dei prezzi e sostengono la capacità di finanziamento, ma non eliminano il rischio per le abitazioni con un prezzo di partenza molto ambizioso.
• La perizia la paga l’acquirente e puoi presentare la tua: la banca deve accettare una perizia in corso di validità eseguita da una società accreditata, anche se può rivederla. Ha una validità di sei mesi.
• Nelle nuove costruzioni su progetto la banca valuta il progetto, e con così poche iniziative finanziate conviene verificare presto quale istituto affianca il promotore e a quali condizioni.
• Richiedere una perizia prima di firmare le arras (la caparra confirmatoria), e non dopo, evita sorprese quando hai già versato una somma.

Che cosa ci dicono queste cifre

Il mercato dei mutui non si raffredda per mancanza di acquirenti, ma per mancanza di prodotto: si stimano quasi le stesse abitazioni, sempre più care, e le nuove costruzioni si muovono appena. Sulla Costa del Sol questo si traduce in valori stimati che salgono tra il 7,9% e il 20,8% a seconda del comune e in un premio sempre maggiore per l’abitazione recente.

Se stai pensando di comprare con un finanziamento, EVS PROPERTY GROUP ti aiuta a confrontare il prezzo di ogni abitazione con i valori stimati della zona e con il nostro rapporto di mercato della Costa del Sol, così da arrivare alla perizia senza sorprese.

Domande frequenti

Che cos’è una perizia ipotecaria e chi la paga?

È la valutazione ufficiale dell’abitazione eseguita da una società di valutazione accreditata dal Banco de España secondo una metodologia regolamentata. Dalla legge ipotecaria del 2019 la paga l’acquirente che richiede il prestito.

Che cosa succede se la perizia risulta inferiore al prezzo di acquisto?

La banca presta una percentuale del valore più basso, quindi ti serviranno più risparmi per coprire la differenza. Puoi anche rinegoziare il prezzo con il venditore o richiedere una seconda perizia a un’altra società accreditata.

Posso portare in banca una perizia di mia scelta?

Sì. L’istituto deve accettare una perizia certificata da una società accreditata e non scaduta, anche se può effettuare verifiche. La perizia ha una validità di sei mesi.

Quanto vale il metro quadro stimato a Marbella?

Nel secondo trimestre del 2026 il valore medio stimato delle abitazioni libere a Marbella è stato di 4.528 €/m², il 15,6% in più rispetto a un anno prima, secondo il Ministerio de Vivienda. L’abitazione con un’anzianità fino a cinque anni è stata stimata a 5.955 €/m².

Perché calano le perizie sulle nuove costruzioni?

Perché si avviano e si finanziano poche iniziative edilizie. L’AEV parla di un ristagno strutturale dell’attività dei promotori, legato alla scarsità di offerta nuova e alle difficoltà di accesso all’abitazione.