Ипотечные оценки в Малаге: оценивается меньше жилья, но оценённый квадратный метр дорожает на 13,8 %

Число ипотечных оценок жилья в Испании остановилось в росте: в первом полугодии 2026 года их было около 260 000, практически столько же, сколько годом ранее, по данным Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). В провинции Малага число оценок снижается на 3,1 %, но оценённая стоимость квадратного метра растёт на 13,8 % и достигает 3 084 €/м², по данным Ministerio de Vivienda (Министерства жилья).

Иными словами, ипотечных кредитов оформляют почти столько же, но каждая квартира или дом, проходящие через оценщика, стоят заметно дороже. Для тех, кто покупает с кредитом, именно оценка определяет, сколько банк готов выдать, поэтому важно понимать, что происходит.

Что показывают данные AEV за первое полугодие 2026 года?

AEV объединяет 21 оценочную компанию и в начале октября опубликовала полугодовой отчёт. Вот её основные цифры по всей Испании:

Важен не столько рекорд, который побит всего на 1 200 операций, сколько резкое торможение. Годом ранее число ипотечных оценок жилья выросло на 10 %, теперь рост составляет 0,5 %. Сама AEV говорит об устойчивом уровне активности, который поддерживают в первую очередь крупные города.

Самый заметный показатель касается новостроек: число оценок жилых комплексов под ипотеку падает на 27 % и составляет около 5 200. AEV объясняет это структурной стагнацией девелоперской активности: новых предложений мало, а доступ к жилью в целом затруднён.

Где число оценок растёт, а где падает?

Территориальная картина крайне неравномерна. Рынок тянут вверх агломерации Мадрида и Барселоны, где оценок на 14,2 % больше, а остальные муниципалитеты с населением свыше 500 000 человек прибавляют 3,4 %. Среди автономных сообществ Канарские острова взлетают на 71,4 %, Ла-Риоха и Страна Басков растут на 8,8 %, а Галисия падает на 8,7 %.

Андалусия входит в число регионов с падением вместе с Балеарскими островами, Кантабрией и Наваррой: по данным AEV, снижение составляет от 5 % до 6 %. Статистика Ministerio de Vivienda, которая учитывает оценки жилья свободного рынка несколько иначе, указывает в том же направлении: в первом полугодии в Андалусии оценок на 3,8 % меньше, а в провинции Малага на 3,1 %.

Сколько стоит оценённый квадратный метр на Коста-дель-Соль?

Ministerio de Vivienda ежеквартально публикует среднюю оценочную стоимость жилья свободного рынка в муниципалитетах с населением более 25 000 человек. Ниже данные за второй квартал 2026 года по побережью Малаги и число оценок за полугодие:

Закономерность повторяется почти по всему побережью: оценок меньше, а стоимость явно растёт. Больше жилья, чем год назад, оценивают только в Fuengirola и Mijas. Marbella остаётся самым дорогим муниципалитетом провинции с большим отрывом и одним из тех, где цены растут быстрее всего, тогда как в Torremolinos оценочная стоимость растёт менее чем на 8 %.

Насколько дороже оценивается новое жильё?

Та же статистика разделяет жильё возрастом до пяти лет и более старое. Разница помогает понять, почему дефицит новостроек вызывает столько беспокойства:

В Marbella недавно построенное жильё оценивается на треть выше, чем вторичное, а только одна из десяти оценок за квартал приходилась на жильё возрастом менее пяти лет. Поскольку по всей Испании число ипотечных оценок новостроек падает на 27 %, вряд ли эта премия сократится в краткосрочной перспективе: предложение нового жилья по-прежнему невелико по сравнению со спросом.

Что это значит для тех, кто покупает в ипотеку?

Банк рассчитывает кредит исходя из меньшей из двух величин: цены покупки или оценочной стоимости. Поэтому эти цифры имеют вполне практические последствия:

• Если оценка оказывается ниже цены, разницу вносите вы. При кредите в 80 % для резидентов или в 60–70 %, которые обычно одобряют нерезидентам, каждый евро разницы берётся из ваших сбережений.
• Рост оценочной стоимости на двузначные проценты следует за ростом цен и поддерживает возможности кредитования, но не устраняет риск для объектов с очень амбициозной первоначальной ценой.
• Оценку оплачивает покупатель, и вы можете предоставить свою: банк обязан принять действующую оценку, выполненную аккредитованной компанией, хотя вправе её проверить. Срок её действия составляет шесть месяцев.
• При покупке новостройки на этапе котлована банк оценивает проект, а поскольку профинансированных комплексов так мало, стоит заранее выяснить, какой банк сопровождает застройщика и на каких условиях.
• Заказать оценку до подписания arras (договора задатка), а не после, позволит избежать неприятных сюрпризов, когда вы уже внесли задаток.

Что говорят нам эти цифры

Ипотечный рынок остывает не из-за нехватки покупателей, а из-за нехватки продукта: оценивается почти столько же жилья, оно становится всё дороже, а новостройки почти не движутся. На Коста-дель-Соль это выражается в росте оценочной стоимости от 7,9 % до 20,8 % в зависимости от муниципалитета и в увеличивающейся премии за недавно построенное жильё.

Если вы думаете о покупке с кредитом, в EVS PROPERTY GROUP мы поможем сравнить цену каждого объекта с оценочной стоимостью в этом районе, а также с нашим рыночным отчётом по Коста-дель-Соль, чтобы вы подошли к оценке без сюрпризов.

Часто задаваемые вопросы