Liczba wycen mieszkań pod kredyt hipoteczny w Hiszpanii utknęła w miejscu: w pierwszym półroczu 2026 roku było ich około 260 000, czyli praktycznie tyle samo co rok wcześniej, według Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). W prowincji Málaga liczba wycen spada o 3,1 %, ale wyceniany metr kwadratowy drożeje o 13,8 % i osiąga 3 084 €/m², według Ministerio de Vivienda.
Innymi słowy: kredytów hipotecznych zaciąga się niemal tyle samo, ale każde mieszkanie, które trafia do rzeczoznawcy, jest wyceniane wyraźnie wyżej. Dla osoby kupującej z finansowaniem wycena decyduje o tym, ile pożyczy bank, dlatego warto zrozumieć, co się dzieje.
Co mówią dane AEV za pierwsze półrocze 2026 roku?
AEV zrzesza 21 firm rzeczoznawczych i opublikowała swoje półroczne podsumowanie na początku października. Oto jej główne dane dla całej Hiszpanii:
| Wskaźnik (Hiszpania) | I półr. 2026 | Zmiana rok do roku |
|---|---|---|
| Wyceny mieszkań pod kredyt hipoteczny | 259 964 | +0,5 % |
| Pełne wyceny mieszkań, wszystkie cele | Ponad 372 000 | +5 % |
| Wyceny w celu hipotecznym, wszystkie nieruchomości | 347 000 | −1,5 % |
| Nowe budownictwo w celu hipotecznym | 5 200 | −27 % |
| Projekty rehabilitacji (remontów) | 575 | +7,5 % |
| Udział celu hipotecznego w całości | 64 % | 67 % rok wcześniej |
Istotny jest nie tyle rekord, który został pobity zaledwie o 1 200 transakcji, ile wyhamowanie. Rok wcześniej liczba wycen hipotecznych mieszkań wzrosła o 10 %, teraz rośnie o 0,5 %. Sama AEV mówi o stabilnym poziomie aktywności, podtrzymywanym przede wszystkim przez duże miasta.
Najbardziej zwraca uwagę dane dotyczące nowego budownictwa: liczba wycen inwestycji deweloperskich pod hipotekę spada o 27 %, do około 5 200. AEV tłumaczy to strukturalnym zastojem w działalności deweloperskiej, niewielką podażą nowych mieszkań i ogólnymi trudnościami w dostępie do mieszkań.
Gdzie liczba wycen rośnie, a gdzie spada?
Podział terytorialny jest bardzo nierówny. Rynek ciągną aglomeracje Madrytu i Barcelony, gdzie wycen jest o 14,2 % więcej, a pozostałe gminy liczące ponad 500 000 mieszkańców dokładają 3,4 %. Wśród wspólnot autonomicznych Wyspy Kanaryjskie zwyżkują o 71,4 %, La Rioja i Kraj Basków rosną o 8,8 %, a Galicja spada o 8,7 %.
Andaluzja należy do regionów notujących spadki, obok Balearów, Kantabrii i Nawarry, ze spadkami rzędu 5–6 % według AEV. Statystyka Ministerio de Vivienda, która nieco inaczej mierzy wyceny mieszkań z rynku wolnego, wskazuje ten sam kierunek: w pierwszym półroczu o 3,8 % mniej w Andaluzji i o 3,1 % mniej w prowincji Málaga.
Ile kosztuje wyceniany metr kwadratowy na Costa del Sol?
Ministerio de Vivienda co kwartał publikuje średnią wartość wyceny mieszkań z rynku wolnego w gminach liczących ponad 25 000 mieszkańców. Poniżej dane za drugi kwartał 2026 roku dla wybrzeża prowincji Málaga wraz z liczbą wycen w półroczu:
| Gmina | Wartość wyceny II kw. 2026 | Zmiana rok do roku | Wyceny I półr. 2026 | Zmiana rok do roku |
|---|---|---|---|---|
| Marbella | 4 528 €/m² | +15,6 % | 1 463 | −2,5 % |
| Benalmádena | 3 783 €/m² | +12,8 % | 777 | −3,6 % |
| Fuengirola | 3 758 €/m² | +14,8 % | 784 | +22,1 % |
| Torremolinos | 3 758 €/m² | +7,9 % | 616 | −11,0 % |
| Estepona | 3 518 €/m² | +12,1 % | 877 | −11,6 % |
| Rincón de la Victoria | 3 506 €/m² | +14,1 % | 407 | −15,2 % |
| Mijas | 3 365 €/m² | +11,6 % | 1 260 | +14,8 % |
| Málaga (miasto) | 3 321 €/m² | +14,8 % | 3 327 | −3,2 % |
| Vélez-Málaga | 2 788 €/m² | +20,8 % | 581 | −0,7 % |
| Prowincja Málaga | 3 084 €/m² | +13,8 % | 13 765 | −3,1 % |
| Hiszpania | 2 355 €/m² | +12,5 % | 343 383 | −0,4 % |
Schemat powtarza się na niemal całym wybrzeżu: mniej wycen i wyraźnie rosnące wartości. Tylko w Fuengiroli i Mijas wycenia się więcej mieszkań niż przed rokiem. Marbella pozostaje zdecydowanie najdroższą gminą prowincji i jedną z tych, w których ceny rosną najszybciej, podczas gdy w Torremolinos wartość wyceny rośnie o mniej niż 8 %.
O ile wyżej wycenia się nowe mieszkania?
Ta sama statystyka rozdziela mieszkania do pięciu lat od wybudowania od starszych. Różnica pomaga zrozumieć, dlaczego niedobór nowego budownictwa tak niepokoi:
| Gmina (II kw. 2026) | Do 5 lat | Ponad 5 lat | Premia za nowe mieszkanie |
|---|---|---|---|
| Marbella | 5 955 €/m² | 4 477 €/m² | +33 % |
| Málaga (miasto) | 4 140 €/m² | 3 283 €/m² | +26 % |
| Fuengirola | 4 547 €/m² | 3 711 €/m² | +23 % |
| Estepona | 4 046 €/m² | 3 453 €/m² | +17 % |
| Mijas | 3 761 €/m² | 3 339 €/m² | +13 % |
W Marbelli niedawno wybudowane mieszkanie jest wyceniane o jedną trzecią wyżej niż używane, a tylko co dziesiąta wycena w kwartale dotyczyła mieszkania młodszego niż pięć lat. Skoro liczba wycen nowego budownictwa pod hipotekę spada w całej Hiszpanii o 27 %, trudno oczekiwać, że ta premia szybko się zmniejszy: podaż nowych mieszkań pozostaje niewielka w porównaniu z popytem.
Co to oznacza dla osoby kupującej na kredyt hipoteczny?
Bank oblicza kredyt od niższej z dwóch wartości: ceny zakupu lub wartości wyceny. Dlatego te dane mają bardzo praktyczne konsekwencje:
- Jeśli wycena wyjdzie poniżej ceny, różnicę dopłacasz Ty. Przy kredycie w wysokości 80 % dla rezydentów lub 60-70 %, które zwykle przyznaje się nierezydentom, każde euro różnicy pochodzi z Twoich oszczędności.
- Wartości wyceny rosnące dwucyfrowo idą w parze ze wzrostem cen i podtrzymują zdolność finansowania, ale nie eliminują ryzyka w przypadku mieszkań o bardzo ambitnej cenie wywoławczej.
- Wycenę płaci kupujący, a możesz przedstawić własną: bank powinien zaakceptować ważną wycenę sporządzoną przez homologowaną firmę rzeczoznawczą, choć może ją zweryfikować. Wycena jest ważna sześć miesięcy.
- W przypadku nowego budownictwa kupowanego na podstawie projektu bank wycenia projekt, a przy tak niewielu finansowanych inwestycjach warto szybko ustalić, który bank towarzyszy deweloperowi i na jakich warunkach.
- Zamówienie wyceny przed podpisaniem arras (umowy przedwstępnej z zadatkiem), a nie po nim, pozwala uniknąć niespodzianek, gdy zadatek został już wpłacony.
Co mówią nam te dane
Rynek hipoteczny nie stygnie z braku kupujących, tylko z braku produktu: wycenia się niemal tyle samo mieszkań, coraz droższych, a nowe budownictwo ledwo się rusza. Na Costa del Sol przekłada się to na wartości wyceny, które rosną od 7,9 % do 20,8 % w zależności od gminy, oraz na coraz większą premię za niedawno wybudowane mieszkania.
Jeśli myślisz o zakupie z finansowaniem, w EVS PROPERTY GROUP pomożemy Ci porównać cenę każdego mieszkania z wartościami wyceny w danej okolicy oraz z naszym raportem o rynku Costa del Sol, abyś doszedł do wyceny bez niespodzianek.
Najczęściej zadawane pytania
Czym jest wycena hipoteczna i kto za nią płaci?
To oficjalna wycena mieszkania wykonywana przez firmę rzeczoznawczą (sociedad de tasación) homologowaną przez Banco de España, według uregulowanej metodologii. Od czasu ustawy hipotecznej z 2019 roku płaci za nią kupujący, który ubiega się o kredyt.
Co się stanie, jeśli wycena wyjdzie poniżej ceny zakupu?
Bank udzieli kredytu w określonym procencie niższej wartości, więc będziesz potrzebować więcej oszczędności, by pokryć różnicę. Możesz też renegocjować cenę ze sprzedającym lub zamówić drugą wycenę w innej homologowanej firmie.
Czy mogę przynieść do banku własną wycenę?
Tak. Bank powinien zaakceptować wycenę poświadczoną przez homologowaną firmę, która nie straciła ważności, choć może przeprowadzić weryfikację. Wycena jest ważna sześć miesięcy.
Ile wynosi wyceniany metr kwadratowy w Marbelli?
W drugim kwartale 2026 roku średnia wartość wyceny mieszkań z rynku wolnego w Marbelli wyniosła 4 528 €/m², czyli o 15,6 % więcej niż rok wcześniej, według Ministerio de Vivienda. Mieszkania do pięciu lat wyceniono na 5 955 €/m².
Dlaczego spada liczba wycen nowego budownictwa?
Ponieważ rozpoczyna się i finansuje niewiele inwestycji. AEV mówi o strukturalnym zastoju w działalności deweloperskiej, związanym z niedoborem nowej podaży i trudnościami w dostępie do mieszkań.
Co dalej? Po lekturze najbardziej przyda się spojrzenie na prawdziwy rynek: zajrzyj do nieruchomości według miast albo napisz nam na WhatsApp, czego szukasz — okolica, budżet, terminy — a przygotujemy dla Ciebie dopasowany wybór, bez zobowiązań.
Może się też przydać: sprzedaż nieruchomości inwestowanie na Costa del Sol bezpłatna wycena miesięczny raport cen
