Asuntolainojen kiinteistöarviot Málagassa: arvioita tehdään vähemmän, mutta arvioitu neliöhinta nousee 13,8 %

Asuntolainaa varten tehtävät asuntojen kiinteistöarviot (tasaciones) ovat Espanjassa polkeneet paikallaan: vuoden 2026 ensimmäisellä vuosipuoliskolla niitä tehtiin noin 260 000, käytännössä saman verran kuin vuotta aiemmin, kertoo kiinteistöarvioijien yhdistys Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Málagan maakunnassa arvioiden määrä laskee 3,1 %, mutta arvioitu neliöhinta nousee 13,8 % ja on 3 084 €/m², kertoo Ministerio de Vivienda (asuntoministeriö).

Toisin sanoen asuntolainoja haetaan lähes yhtä paljon kuin ennenkin, mutta jokainen arvioitavaksi päätyvä asunto on selvästi kalliimpi. Rahoituksella ostavalle arvio ratkaisee, kuinka paljon pankki lainoittaa, joten on hyvä ymmärtää, mitä on tapahtumassa.

Mitä AEV:n tiedot vuoden 2026 ensimmäiseltä vuosipuoliskolta kertovat?

AEV edustaa 21:tä kiinteistöarviointiyhtiötä, ja se julkaisi puolivuotiskatsauksensa lokakuun alussa. Tässä sen keskeiset luvut koko Espanjan osalta:

Olennaista ei ole niinkään ennätys, joka rikotaan vain noin 1 200 toimenpiteellä, vaan kasvun jyrkkä hidastuminen. Vuotta aiemmin asuntojen asuntolainaa varten tehdyt arviot olivat kasvaneet 10 %, nyt kasvua on 0,5 %. AEV itse puhuu vakaasta toiminnan tasosta, jota tukevat ennen kaikkea suuret kaupungit.

Huomiota herättävin luku koskee uudisrakennuksia: uudiskohteiden asuntolainaa varten tehdyt arviot laskevat 27 % noin 5 200:aan. AEV selittää tämän rakennuttajatoiminnan rakenteellisella pysähtyneisyydellä, uusien kohteiden niukalla tarjonnalla ja yleisillä asuntojen saatavuuden vaikeuksilla.

Missä arviot lisääntyvät ja missä vähenevät?

Alueellinen jakauma on hyvin epätasainen. Madridin ja Barcelonan suurkaupunkialueet vetävät markkinaa 14,2 % useammilla arvioilla, ja muut yli 500 000 asukkaan kunnat lisäävät 3,4 %. Autonomisista alueista Kanariansaaret kasvaa huimat 71,4 %, La Rioja ja Baskimaa nousevat 8,8 %, kun taas Galicia laskee 8,7 %.

Andalusia kuuluu AEV:n mukaan taantuvien alueiden joukkoon yhdessä Baleaarien, Kantabrian ja Navarran kanssa, ja laskut ovat 5–6 % luokkaa. Asuntoministeriön tilasto, joka mittaa vapaiden asuntojen arvioita hieman eri tavalla, osoittaa samaan suuntaan: ensimmäisellä vuosipuoliskolla arvioita tehtiin Andalusiassa 3,8 % ja Málagan maakunnassa 3,1 % vähemmän.

Paljonko arvioitu neliöhinta on Costa del Solilla?

Ministerio de Vivienda julkaisee joka neljännes vapaiden asuntojen keskimääräisen arvioidun arvon yli 25 000 asukkaan kunnissa. Tässä ovat Málagan rannikon tiedot vuoden 2026 toiselta neljännekseltä sekä vuosipuoliskon arvioiden määrä:

Sama kuvio toistuu lähes koko rannikolla: arvioita tehdään vähemmän ja arvot nousevat selvästi. Vain Fuengirolassa ja Mijasissa arvioidaan enemmän asuntoja kuin vuotta aiemmin. Marbella on edelleen ylivoimaisesti maakunnan kallein kunta ja yksi nopeimmin nousevista, kun taas Torremolinosissa arvioitu arvo kasvaa alle 8 %.

Kuinka paljon enemmän uusi asunto arvioidaan?

Sama tilasto erottaa enintään viisi vuotta vanhat asunnot sitä vanhemmista. Ero auttaa ymmärtämään, miksi uudisrakennusten niukkuus huolestuttaa niin paljon:

Marbellassa vasta valmistunut asunto arvioidaan kolmanneksen korkeammaksi kuin käytetty, ja vain joka kymmenes neljänneksen arvioista koski alle viisi vuotta vanhaa asuntoa. Kun asuntolainalla rahoitettu uudisrakentaminen laskee koko Espanjassa 27 %, tämä lisähinta tuskin supistuu lyhyellä aikavälillä: uusien asuntojen tarjonta on edelleen niukkaa kysyntään nähden.

Mitä tämä tarkoittaa asuntolainalla ostavalle?

Pankki laskee lainan kahdesta arvosta pienemmän mukaan: ostohinnan tai arvioidun arvon. Siksi näillä luvuilla on hyvin käytännön seurauksia:

• Jos arvio jää kauppahintaa pienemmäksi, erotuksen maksat itse. Kun laina on 80 % Espanjassa asuville tai 60–70 %, mitä ei-asukkaille yleensä myönnetään, jokainen eurojen ero tulee omista säästöistäsi.
• Kaksinumeroisella prosentilla nousevat arvioidut arvot seuraavat hintojen nousua ja tukevat rahoituskykyä, mutta eivät poista riskiä sellaisissa asunnoissa, joiden pyyntihinta on hyvin kunnianhimoinen.
• Arvion maksaa ostaja, ja voit tuoda oman arviosi: pankin on hyväksyttävä voimassa oleva hyväksytyn arviointiyhtiön tekemä arvio, vaikka se voi tarkistaa sen. Arvio on voimassa kuusi kuukautta.
• Rakennusvaiheessa olevissa uudiskohteissa pankki arvioi hankkeen, ja kun rahoitettuja kohteita on näin vähän, kannattaa selvittää ajoissa, mikä pankki on rakennuttajan kanssa mukana ja millä ehdoilla.
• Arvion tilaaminen ennen arras-varausmaksusopimuksen (arras) allekirjoittamista eikä sen jälkeen välttää ikävät yllätykset, kun olet jo sitoutunut maksamaan varausmaksun.

Mitä nämä luvut kertovat

Asuntolainamarkkina ei viilene ostajien puutteen vuoksi vaan tuotteen puutteen vuoksi: arvioidaan lähes yhtä monta asuntoa, ne ovat yhä kalliimpia, ja uudisrakentaminen tuskin liikkuu. Costa del Solilla tämä näkyy arvioiduissa arvoissa, jotka nousevat kunnasta riippuen 7,9–20,8 %, ja vastavalmistuneiden asuntojen yhä suurempana lisähintana.

Jos harkitset ostamista rahoituksella, EVS auttaa sinua vertaamaan kunkin asunnon hintaa alueen arvioituihin arvoihin ja Costa del Solin markkinaraporttiimme, jotta arvio ei tuo yllätyksiä.

Usein kysytyt kysymykset

Mikä on asuntolainan kiinteistöarvio ja kuka sen maksaa?

Se on asunnon virallinen arvonmääritys, jonka tekee Banco de Españan hyväksymä kiinteistöarviointiyhtiö säädellyllä menetelmällä. Vuoden 2019 asuntolainalaista lähtien sen maksaa lainaa hakeva ostaja.

Mitä tapahtuu, jos arvio jää kauppahintaa pienemmäksi?

Pankki lainoittaa prosenttiosuuden alemmasta arvosta, joten tarvitset enemmän säästöjä erotuksen kattamiseen. Voit myös neuvotella hinnasta uudelleen myyjän kanssa tai pyytää toisen arvion toiselta hyväksytyltä arviointiyhtiöltä.

Voinko viedä pankkiin oman arvion?

Kyllä. Pankin on hyväksyttävä hyväksytyn arviointiyhtiön todistama arvio, joka ei ole vanhentunut, vaikka se voi tehdä tarkistuksia. Arvio on voimassa kuusi kuukautta.

Paljonko arvioitu neliöhinta on Marbellassa?

Vuoden 2026 toisella neljänneksellä vapaiden asuntojen keskimääräinen arvioitu arvo Marbellassa oli 4 528 €/m², eli 15,6 % enemmän kuin vuotta aiemmin, kertoo Ministerio de Vivienda. Enintään viisi vuotta vanhat asunnot arvioitiin hintaan 5 955 €/m².

Miksi uudisrakennusten arviot laskevat?

Koska vain harvat kohteet aloitetaan ja rahoitetaan. AEV puhuu rakennuttajatoiminnan rakenteellisesta pysähtyneisyydestä, joka liittyy uusien kohteiden niukkaan tarjontaan ja asuntojen saatavuuden vaikeuksiin.