Hypothekenbewertungen in Málaga: Es werden weniger Immobilien bewertet, aber der bewertete Quadratmeterpreis steigt um 13,8 %

Die Bewertungen von Wohnimmobilien für Hypotheken (tasaciones hipotecarias) haben in Spanien stagniert: Im ersten Halbjahr 2026 waren es laut der Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) rund 260.000 und damit praktisch genauso viele wie ein Jahr zuvor. In der Provinz Málaga sinkt die Zahl der Bewertungen um 3,1 %, der bewertete Quadratmeterpreis steigt jedoch um 13,8 % auf 3.084 €/m², so das Ministerio de Vivienda (spanisches Wohnungsbauministerium).

Anders gesagt: Es werden fast genauso viele Hypotheken beantragt, aber jede Immobilie, die zum Gutachter geht, wird deutlich höher bewertet. Für Käufer mit Finanzierung legt die Bewertung fest, wie viel die Bank verleiht. Es lohnt sich also zu verstehen, was gerade passiert.

Was sagen die AEV-Daten für das erste Halbjahr 2026?

Die AEV vereint 21 Bewertungsgesellschaften und hat ihre Halbjahresbilanz Anfang Oktober veröffentlicht. Dies sind die wichtigsten Zahlen für ganz Spanien:

Entscheidend ist weniger der Rekord, der nur um knapp 1.200 Vorgänge übertroffen wird, als die Vollbremsung. Ein Jahr zuvor waren die Hypothekenbewertungen von Wohnimmobilien noch um 10 % gewachsen, jetzt sind es 0,5 %. Die AEV selbst spricht von einem stabilen Aktivitätsniveau, das vor allem von den Großstädten getragen wird.

Am auffälligsten sind die Zahlen zum Neubau: Die Bewertungen von Bauprojekten für Hypotheken sinken um 27 % auf rund 5.200. Die AEV führt das auf eine strukturelle Stagnation der Bautätigkeit zurück, mit wenig neuem Angebot und allgemein schwierigem Zugang zu Wohnraum.

Wo steigen und wo sinken die Bewertungen?

Die regionale Verteilung ist sehr ungleich. Die Metropolregionen Madrid und Barcelona ziehen den Markt mit 14,2 % mehr Bewertungen, und die übrigen Gemeinden mit mehr als 500.000 Einwohnern legen um 3,4 % zu. Nach Autonomen Gemeinschaften springen die Kanaren um 71,4 % nach oben, La Rioja und das Baskenland steigen um 8,8 %, während Galicien um 8,7 % fällt.

Andalusien gehört zu den Regionen mit Rückgang, zusammen mit den Balearen, Kantabrien und Navarra, mit Einbußen von 5 % bis 6 % laut AEV. Die Statistik des Ministerio de Vivienda, die die Bewertungen freier Wohnimmobilien etwas anders erfasst, zeigt in dieselbe Richtung: 3,8 % weniger in Andalusien und 3,1 % weniger in der Provinz Málaga im ersten Halbjahr.

Wie hoch ist der bewertete Quadratmeterpreis an der Costa del Sol?

Das Ministerio de Vivienda veröffentlicht jedes Quartal den durchschnittlichen Bewertungswert freier Wohnimmobilien in Gemeinden mit mehr als 25.000 Einwohnern. Hier die Daten für das zweite Quartal 2026 für die Küste von Málaga, zusammen mit der Zahl der Bewertungen des Halbjahres:

Das Muster wiederholt sich an fast der gesamten Küste: weniger Bewertungen und deutlich steigende Werte. Nur in Fuengirola und Mijas werden mehr Immobilien bewertet als vor einem Jahr. Marbella bleibt mit Abstand die teuerste Gemeinde der Provinz und gehört zu denen mit dem stärksten Anstieg, während der Bewertungswert in Torremolinos um weniger als 8 % wächst.

Wie viel höher wird Neubau bewertet?

Dieselbe Statistik unterscheidet zwischen Immobilien mit bis zu fünf Jahren Alter und älteren. Der Unterschied hilft zu verstehen, warum die Knappheit an Neubauten so besorgniserregend ist:

In Marbella wird eine neuere Immobilie ein Drittel höher bewertet als eine gebrauchte, und nur eine von zehn Bewertungen des Quartals betraf eine Immobilie, die weniger als fünf Jahre alt ist. Da die hypothekarisch finanzierten Neubauten in ganz Spanien um 27 % zurückgehen, dürfte dieser Aufpreis kurzfristig kaum sinken: Das neue Angebot bleibt im Verhältnis zur Nachfrage knapp.

Was bedeutet das für Käufer mit Hypothek?

Die Bank berechnet das Darlehen auf Basis des niedrigeren von zwei Werten: Kaufpreis oder Bewertungswert. Deshalb haben diese Zahlen sehr praktische Folgen:

• Liegt die Bewertung unter dem Kaufpreis, zahlen Sie die Differenz selbst. Bei einem Darlehen von 80 % für Residenten oder den 60–70 %, die Nichtresidenten üblicherweise gewährt werden, kommt jeder Euro Differenz aus Ihrem Eigenkapital.
• Zweistellig steigende Bewertungswerte begleiten den Preisanstieg und stützen die Finanzierungsmöglichkeiten, beseitigen aber nicht das Risiko bei Immobilien mit sehr ambitioniertem Angebotspreis.
• Die Bewertung zahlt der Käufer, und Sie können eine eigene mitbringen: Die Bank muss eine gültige Bewertung einer zugelassenen Bewertungsgesellschaft akzeptieren, darf sie aber überprüfen. Sie ist sechs Monate gültig.
• Bei Neubau auf Plan bewertet die Bank das Projekt. Bei so wenigen finanzierten Bauprojekten sollten Sie frühzeitig klären, welche Bank den Bauträger begleitet und zu welchen Konditionen.
• Wer die Bewertung vor der Unterzeichnung der arras (Kaufvertrag mit Anzahlung) einholt und nicht danach, vermeidet Überraschungen, wenn bereits eine Anzahlung geleistet wurde.

Was uns diese Zahlen sagen

Der Hypothekenmarkt kühlt nicht aus Mangel an Käufern ab, sondern aus Mangel an Produkten: Es werden fast genauso viele Immobilien bewertet, immer teurere, und der Neubau bewegt sich kaum. An der Costa del Sol bedeutet das Bewertungswerte, die je nach Gemeinde zwischen 7,9 % und 20,8 % steigen, und einen immer größeren Aufpreis für neuere Immobilien.

Wenn Sie einen Kauf mit Finanzierung planen, helfen wir Ihnen bei EVS PROPERTY GROUP, den Preis jeder Immobilie mit den Bewertungswerten der Gegend und mit unserem Marktbericht zur Costa del Sol zu vergleichen, damit Sie ohne Überraschungen in die Bewertung gehen.

Häufig gestellte Fragen