Expertises hypothécaires à Málaga : moins de logements expertisés, mais le mètre carré expertisé grimpe de 13,8 %

Les expertises hypothécaires de logements ont stagné en Espagne : environ 260 000 au premier semestre 2026, pratiquement autant qu’un an plus tôt, selon l’Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Dans la province de Málaga, le nombre d’expertises baisse de 3,1 %, mais le mètre carré expertisé augmente de 13,8 %, pour atteindre 3 084 €/m², selon le Ministerio de Vivienda.

Autrement dit : on demande presque autant de crédits immobiliers, mais chaque logement qui passe entre les mains de l’expert ressort nettement plus cher. Pour celui qui achète avec un financement, l’expertise détermine le montant que la banque accorde ; mieux vaut donc comprendre ce qui se passe.

Que disent les données de l’AEV pour le premier semestre 2026 ?

L’AEV regroupe 21 sociétés d’expertise et a publié son bilan semestriel début octobre. Voici ses principaux chiffres pour l’ensemble de l’Espagne :

Ce qui compte n’est pas tant le record, battu d’à peine 1 200 opérations, que le coup de frein. Un an plus tôt, les expertises hypothécaires de logements avaient progressé de 10 % ; elles n’avancent désormais que de 0,5 %. L’AEV parle elle-même d’un niveau d’activité stable, soutenu surtout par les grandes villes.

Le chiffre le plus marquant est celui du neuf : les expertises de programmes immobiliers pour crédit hypothécaire chutent de 27 %, à environ 5 200. L’AEV l’attribue à une stagnation structurelle de l’activité de promotion, avec peu d’offre neuve et des difficultés générales d’accès au logement.

Où les expertises augmentent-elles et où reculent-elles ?

La répartition territoriale est très inégale. Les aires métropolitaines de Madrid et de Barcelone tirent le marché avec 14,2 % d’expertises en plus, et les autres communes de plus de 500 000 habitants gagnent 3,4 %. Par communauté autonome, les Canaries s’envolent de 71,4 %, La Rioja et le Pays basque progressent de 8,8 %, tandis que la Galice recule de 8,7 %.

L’Andalousie fait partie des régions en recul, avec les Baléares, la Cantabrie et la Navarre, avec des baisses de 5 % à 6 % selon l’AEV. La statistique du Ministerio de Vivienda, qui mesure les expertises de logements libres de façon légèrement différente, va dans le même sens : 3,8 % de moins en Andalousie et 3,1 % de moins dans la province de Málaga au premier semestre.

Combien vaut le mètre carré expertisé sur la Costa del Sol ?

Le Ministerio de Vivienda publie chaque trimestre la valeur d’expertise moyenne du logement libre dans les communes de plus de 25 000 habitants. Voici les données du deuxième trimestre 2026 pour la côte de Málaga, avec le nombre d’expertises du semestre :

Le schéma se répète sur presque toute la côte : moins d’expertises et des valeurs nettement orientées à la hausse. Seules Fuengirola et Mijas expertisent plus de logements qu’il y a un an. Marbella reste de loin la commune la plus chère de la province et l’une de celles qui progressent le plus, tandis qu’à Torremolinos la valeur expertisée augmente de moins de 8 %.

De combien le logement neuf est-il expertisé plus cher ?

La même statistique distingue les logements de moins de cinq ans d’ancienneté des plus anciens. Cet écart aide à comprendre pourquoi la pénurie de neuf inquiète autant :

À Marbella, un logement récent est expertisé un tiers au-dessus d’un logement ancien, et une expertise sur dix seulement du trimestre portait sur un logement de moins de cinq ans. Alors que le neuf financé par crédit recule de 27 % dans toute l’Espagne, il est difficile que cette prime se réduise à court terme : l’offre neuve reste rare face à la demande.

Qu’est-ce que cela signifie pour qui achète avec un crédit immobilier ?

La banque calcule le prêt sur la plus basse de deux valeurs : le prix d’achat ou la valeur d’expertise. Ces chiffres ont donc des conséquences très concrètes :

• Si l’expertise ressort en dessous du prix, la différence est à votre charge. Avec un prêt à 80 % pour les résidents, ou à 60-70 % comme il est d’usage pour les non-résidents, chaque euro d’écart provient de votre épargne.
• Des valeurs expertisées qui progressent à deux chiffres accompagnent la hausse des prix et soutiennent la capacité de financement, mais n’éliminent pas le risque pour les logements affichés à un prix de départ très ambitieux.
• L’expertise est payée par l’acheteur et vous pouvez présenter la vôtre : la banque doit accepter une expertise en cours de validité réalisée par une société agréée, tout en pouvant la réviser. Elle est valable six mois.
• Pour le neuf sur plan, la banque expertise le projet, et avec si peu de programmes financés, il convient de confirmer tôt quel établissement accompagne le promoteur et à quelles conditions.
• Demander une expertise avant de signer les arras (le contrat d’arrhes, avec versement d’un acompte qui engage les parties), et non après, évite les mauvaises surprises lorsque vous avez déjà engagé un acompte.

Ce que nous disent ces chiffres

Le marché du crédit immobilier ne se refroidit pas faute d’acheteurs, mais faute de produit : on expertise presque autant de logements, de plus en plus chers, et le neuf ne bouge presque pas. Sur la Costa del Sol, cela se traduit par des valeurs expertisées en hausse de 7,9 % à 20,8 % selon la commune et par une prime de plus en plus forte pour le logement récent.

Si vous envisagez d’acheter avec un financement, EVS PROPERTY GROUP vous aide à comparer le prix de chaque logement avec les valeurs expertisées du secteur et avec notre rapport de marché de la Costa del Sol, afin que vous arriviez à l’expertise sans surprise.

Questions fréquentes