Alles over ibi Spanje in het kort: de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de gemeentelijke onroerendezaakbelasting) wordt één keer per jaar betaald, in de vrijwillige betalingsperiode die elke gemeente in haar belastingkalender vaststelt, en moet worden betaald door wie op 1 januari eigenaar van de woning was. Als je in juni verkoopt, blijft het aanslagbiljet voor het hele jaar op jouw naam staan, hoewel het gebruikelijk is om in het contract af te spreken dat de koper je het evenredige deel terugbetaalt voor de maanden waarin het huis al van hem is.
Aan de Costa del Sol is het aanslagbiljet voor een appartement doorgaans bescheiden: in onze portefeuille van woningen te koop bedraagt de mediane IBI van een appartement € 520 per jaar, en de helft van de appartementen betaalt tussen € 369 en € 712. Hieronder leggen we uit hoe de IBI wordt berekend, wanneer hij vervalt en waar je bij een aankoop op moet letten.
Wat is de IBI?
De Impuesto sobre Bienes Inmuebles is een gemeentelijke belasting op het bezit van woningen, bedrijfsruimten en grond. Hij wordt geregeld in de Ley de Haciendas Locales en geïnd door de gemeente waar het onroerend goed ligt, rechtstreeks of via een inningsorgaan. Ingezetenen en niet-ingezetenen betalen hem op dezelfde manier: nationaliteit of fiscale woonplaats veranderen niets aan het aanslagbiljet.
Ibi Spanje: wanneer wordt de IBI betaald?
De belasting ontstaat op 1 januari, maar wordt niet op die dag betaald. Elke gemeente publiceert haar belastingkalender met de vrijwillige betalingsperiode, die volgens de wet niet korter mag zijn dan twee maanden. Veel gemeenten staan toe dat je de betaling in twee of meer termijnen spreidt als je een automatische incasso (domiciliación) instelt, en sommige geven een kleine korting bij domiciliëring.
In de provincie Málaga draagt de meerderheid van de gemeenten de inning over aan het Patronato de Recaudación Provincial van de Diputación, terwijl de stad Málaga dit regelt via haar eigen orgaan, Gestrisam, en Marbella zelf int. Daarom verschillen de data van gemeente tot gemeente: het veiligst is om de kalender van je gemeente te raadplegen of het aanslagbiljet te domiciliëren, zodat je er niet aan hoeft te denken.
Hoe wordt de IBI berekend?
De basis is de kadastrale waarde (valor catastral) van de woning, die op het aanslagbiljet zelf en in de Sede Electrónica del Catastro staat. Op die basis past de gemeente het tarief toe dat zij in haar belastingverordening (ordenanza fiscal) vaststelt, dat voor stedelijk onroerend goed in het algemeen tussen 0,4% en 1,1% ligt, en vervolgens de kortingen die zij heeft goedgekeurd, bijvoorbeeld voor grote gezinnen of woningen met zonnepanelen.
| Kadastrale waarde | Tarief van 0,4% | Tarief van 0,6% | Tarief van 0,8% |
|---|---|---|---|
| € 80.000 | € 320 | € 480 | € 640 |
| € 120.000 | € 480 | € 720 | € 960 |
| € 200.000 | € 800 | € 1.200 | € 1.600 |
De kadastrale waarde ligt meestal ver onder de marktprijs, aan de kust vaak minder dan de helft. Verwar hem niet met de referentiewaarde van het Catastro (valor de referencia), die wordt gebruikt voor de overdrachtsbelasting bij de aankoop en niet voor de IBI.
Wie betaalt de IBI bij de verkoop van een woning?
Tegenover de gemeente is dat degene die op 1 januari als eigenaar geregistreerd stond: het aanslagbiljet van dat jaar wordt op zijn naam uitgeschreven. Tussen koper en verkoper erkende het Tribunal Supremo (het Spaanse hooggerechtshof) in 2016 echter dat de verkoper het evenredige deel van het jaar op de koper mag verhalen, tenzij het contract anders bepaalt. Daarom wordt de IBI in de praktijk per dag verrekend bij de ondertekening bij de notaris.
| Situatie | Wie betaalt het aanslagbiljet | Wat wordt meestal afgesproken |
|---|---|---|
| Verkoop in de loop van het jaar | De verkoper (eigenaar op 1 januari) | De koper vergoedt hem het evenredige deel vanaf de ondertekening |
| Woning met vruchtgebruik (usufructo) | De vruchtgebruiker | Dit bepaalt de wet, niet het contract |
| Verhuurde woning (contracten vanaf 8 oktober 2026) | De eigenaar | Mag niet op de huurder worden verhaald |
Wat als de vorige eigenaar de IBI niet heeft betaald?
De woning staat in voor openstaande IBI-schulden, ook als ze van eigenaar wisselt: dit heet de afección fiscal (fiscale last op het onroerend goed). Als de verkoper aanslagbiljetten van nog niet verjaarde jaren onbetaald heeft gelaten, kan de gemeente die bij de nieuwe eigenaar opeisen. Vraag daarom vóór de ondertekening het laatst betaalde aanslagbiljet en een bewijs dat alles is voldaan, en de notaris controleert dit bij de escritura (de notariële akte).
Wat gebeurt er als je de IBI niet op tijd betaalt?
Na afloop van de vrijwillige periode begint de periodo ejecutivo (dwanginvorderingsperiode), met toeslagen volgens de Ley General Tributaria: 5% als je betaalt voordat je de aanmaning (providencia de apremio) ontvangt, 10% als je betaalt binnen de termijn die die aanmaning geeft en 20% plus vertragingsrente als je dat niet doet. Als de schuld onbetaald blijft, kan de gemeente beslag leggen op bankrekeningen of op de woning zelf. Voor een niet-ingezeten eigenaar is het domiciliëren van het aanslagbiljet op een Spaanse rekening de eenvoudigste manier om dit te voorkomen.
Conclusie
De IBI is een kleine kostenpost vergeleken met de prijs van een woning aan de kust, maar je houdt hem best in de gaten: controleer het laatste aanslagbiljet vóór je koopt, spreek de verrekening af in de escritura en domicilieer de betaling. Denk je erover om te kopen of te verkopen in Marbella, Málaga of een andere gemeente aan de Costa del Sol? Dan gaan we bij EVS PROPERTY GROUP samen met je de belastingen van de woning na vóór je tekent.
Veelgestelde vragen
Wie is de belastingplichtige voor de IBI?
De houder van het recht op het onroerend goed op 1 januari, in deze volgorde: concessiehouder, houder van een opstalrecht, vruchtgebruiker en, als geen van hen aanwezig is, de eigenaar.
Waar kan ik mijn IBI-aanslagbiljet bekijken?
In de elektronische kantoor (sede electrónica) van het orgaan dat de belasting in jouw gemeente int: het Patronato de Recaudación Provincial in de meeste dorpen van Málaga, Gestrisam in de hoofdstad of de gemeente zelf in gemeenten als Marbella. Als het aanslagbiljet gedomicilieerd is, verschijnt het ook op je bankafschrift.
Betalen niet-ingezetenen meer IBI?
Nee, de IBI is hetzelfde. Wat niet-ingezetenen wel hebben, is een extra belasting die gekoppeld is aan de kadastrale waarde: het toegerekend inkomen (renta imputada) in de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen, dat wordt aangegeven met modelo 210, ook als de woning niet wordt verhuurd.
Kan de IBI worden verlaagd?
Alleen via de kortingen die elke gemeente goedkeurt, zoals die voor grote gezinnen of zonne-energie, of door bij het Catastro een verkeerd berekende kadastrale waarde te laten corrigeren, bijvoorbeeld als er een grotere oppervlakte geregistreerd staat dan de werkelijke.
