IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, den kommunale eiendomsskatten i Spania) betales én gang i året, i den frivillige betalingsperioden som hver kommune fastsetter i sin skattekalender, og skal betales av den som eide boligen 1. januar. Selger du i juni, står regningen for hele året fortsatt på ditt navn, selv om det er vanlig å avtale i kontrakten at kjøperen refunderer den forholdsmessige delen for månedene da boligen allerede tilhører ham eller henne.
På Costa del Sol er regningen for en leilighet gjerne moderat: i vår portefølje av boliger til salgs er median-IBI for en leilighet 520 € i året, og halvparten av leilighetene betaler mellom 369 og 712 €. Nedenfor forklarer vi hvordan den beregnes, når den forfaller og hva du bør sjekke når du kjøper.
Hva er IBI?
Impuesto sobre Bienes Inmuebles er en kommunal skatt som pålegges eierskap av boliger, lokaler og tomter. Den er regulert av Ley de Haciendas Locales og kreves inn av kommunen der eiendommen ligger, enten direkte eller via et innkrevingsorgan. Bosatte og ikke-bosatte betaler den på lik linje: statsborgerskap eller skattemessig bosted endrer ikke regningen.
Når betales IBI?
Skatten påløper 1. januar, men betales ikke den dagen. Hver kommune publiserer sin skattekalender med den frivillige betalingsperioden, som ifølge loven ikke kan vare kortere enn to måneder. Mange kommuner tillater at beløpet deles i to eller flere terminer hvis du har satt opp fast trekk (domiciliación), og noen gir en liten rabatt for dette.
I provinsen Málaga overlater de fleste kommunene innkrevingen til Patronato de Recaudación Provincial i Diputación, mens byen Málaga håndterer den gjennom sitt eget organ, Gestrisam, og Marbella krever inn direkte. Derfor varierer datoene fra kommune til kommune: det tryggeste er å sjekke kommunens kalender eller sette opp fast trekk, slik at du ikke er avhengig av å huske det.
Hvordan beregnes IBI?
Grunnlaget er boligens valor catastral (katastralverdi), som fremgår av selve regningen og av Sede Electrónica del Catastro. På dette grunnlaget anvender kommunen satsen som er fastsatt i dens skatteforskrift (ordenanza fiscal), og for urbane eiendommer ligger den vanligvis mellom 0,4 % og 1,1 %. Deretter trekkes eventuelle godkjente bonificaciones (fradrag), for eksempel for store familier eller boliger med solcellepaneler.
| Katastralverdi | Sats på 0,4 % | Sats på 0,6 % | Sats på 0,8 % |
|---|---|---|---|
| 80 000 € | 320 € | 480 € | 640 € |
| 120 000 € | 480 € | 720 € | 960 € |
| 200 000 € | 800 € | 1 200 € | 1 600 € |
Katastralverdien ligger som regel langt under markedsprisen, ofte under halvparten langs kysten. Den må ikke forveksles med Catastros referanseverdi (valor de referencia), som brukes til overdragelsesskatten ved kjøp, ikke til IBI.
Hvem betaler IBI når en bolig selges?
Overfor kommunen er det den som sto som eier 1. januar: regningen for det året utstedes i vedkommendes navn. Mellom kjøper og selger godtok imidlertid Tribunal Supremo (Spanias høyesterett) i 2016 at selgeren kan kreve den forholdsmessige delen av året dekket av kjøperen, med mindre kontrakten sier noe annet. Derfor fordeles det i praksis per dag ved signeringen hos notarius.
| Situasjon | Hvem betaler regningen | Hva som vanligvis avtales |
|---|---|---|
| Salg i løpet av året | Selgeren (eier per 1. januar) | Kjøperen betaler tilbake den forholdsmessige delen fra signeringen |
| Bolig med bruksrett (usufructo) | Bruksrettshaveren (usufructuario) | Det følger av loven, ikke av kontrakten |
| Utleid bolig (kontrakter fra og med 8. oktober 2026) | Eieren | Kan ikke veltes over på leietakeren |
Hva skjer hvis forrige eier ikke betalte IBI?
Boligen hefter for utestående IBI-gjeld selv om den skifter eier: dette kalles afección fiscal (skattemessig heftelse på eiendommen). Hvis selgeren har latt regninger for ikke-foreldede år stå ubetalt, kan kommunen kreve dem av den nye eieren. Be derfor, før du signerer, om den sist betalte regningen og en bekreftelse på at alt er betalt, og notarius vil kontrollere dette i escritura (det notarielle skjøtet).
Hva skjer hvis du ikke betaler IBI i tide?
Når den frivillige perioden er over, begynner periodo ejecutivo (tvangsinnkrevingsperioden), med tillegg etter Ley General Tributaria: 5 % hvis du betaler før du mottar providencia de apremio (varselet om tvangsinnkreving), 10 % hvis du betaler innen fristen i dette varselet, og 20 % pluss forsinkelsesrenter hvis ikke. Hvis gjelden fortsatt ikke betales, kan kommunen ta utlegg i bankkontoer eller i selve boligen. For en ikke-bosatt eier er det enkleste å unngå dette å sette opp fast trekk fra en spansk bankkonto.
Konklusjon
IBI er en liten utgift sammenlignet med prisen på en bolig ved kysten, men det lønner seg å ha kontroll: sjekk den siste regningen før du kjøper, avtal fordelingen i escritura og sett opp fast trekk. Hvis du vurderer å kjøpe eller selge i Marbella, Málaga eller en annen kommune på Costa del Sol, går vi hos EVS PROPERTY GROUP gjennom boligens skatter sammen med deg før du signerer.
Ofte stilte spørsmål
Hvem er skattyter (sujeto pasivo) for IBI?
Innehaveren av retten til eiendommen 1. januar, i denne rekkefølgen: konsesjonshaver, innehaver av en overflaterett (derecho de superficie), bruksrettshaver (usufructuario) og, hvis ingen av disse finnes, eieren.
Hvor kan jeg se IBI-regningen min?
I den elektroniske portalen til organet som krever den inn i din kommune: Patronato de Recaudación Provincial i de fleste landsbyer i Málaga, Gestrisam i hovedstaden eller selve kommunen i kommuner som Marbella. Hvis regningen har fast trekk, vises den også på kontoutskriften fra banken.
Betaler ikke-bosatte mer IBI?
Nei, IBI er den samme. Det ikke-bosatte derimot har, er en tilleggsskatt knyttet til katastralverdien: renta imputada (beregnet inntekt) i skatten for ikke-bosatte, som oppgis med modelo 210 selv om boligen ikke leies ut.
Kan IBI reduseres?
Bare gjennom bonificaciones som den enkelte kommune godkjenner, for eksempel for store familier eller solenergi, eller ved å få rettet en feilberegnet katastralverdi hos Catastro, for eksempel hvis det er oppført et større areal enn det faktiske.
