IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Espanjan kiinteistövero) maksetaan kerran vuodessa kunkin kunnan verokalenterissaan vahvistamalla vapaaehtoisella maksuajalla, ja sen on velvollinen maksamaan se, joka oli asunnon omistaja 1. tammikuuta. Jos myyt asunnon kesäkuussa, koko vuoden lasku pysyy nimissäsi, vaikka kauppakirjassa sovitaankin yleensä, että ostaja palauttaa sinulle suhteellisen osuuden niiltä kuukausilta, jolloin asunto on jo hänen.
Costa del Solilla kerrostaloasunnon lasku on yleensä kohtuullinen: myynnissä olevien asuntojemme valikoimassa kerrostaloasunnon IBI:n mediaani on 520 € vuodessa, ja puolet asunnoista maksaa 369–712 €. Seuraavassa kerromme, miten vero lasketaan, milloin se erääntyy ja mitä kannattaa tarkistaa ostettaessa.
Mikä IBI on?
Impuesto sobre Bienes Inmuebles on kunnallinen vero, joka kohdistuu asuntojen, liiketilojen ja maa-alueiden omistukseen. Sitä säätelee Ley de Haciendas Locales (paikallisveroja koskeva laki), ja sen perii kiinteistön sijaintikunta joko suoraan tai verotuksen perintäelimen kautta. Veron maksavat samalla tavalla Espanjassa asuvat ja siellä asumattomat: kansalaisuus tai verotuksellinen asuinpaikka ei muuta laskua.
Milloin IBI maksetaan?
Vero syntyy 1. tammikuuta, mutta sitä ei makseta sinä päivänä. Jokainen kunta julkaisee verokalenterinsa, jossa on vapaaehtoinen maksuaika, jonka on lain mukaan kestettävä vähintään kaksi kuukautta. Monet kunnat sallivat veron maksamisen kahdessa tai useammassa erässä, jos maksu on suoraveloituksella, ja jotkut myöntävät pienen alennuksen suoraveloituksesta.
Málagan maakunnassa useimmat kunnat siirtävät perinnän Diputaciónin Patronato de Recaudación Provincial -elimelle, kun taas Málagan kaupunki hoitaa sen omalla elimellään, Gestrisamilla, ja Marbella perii veron itse. Siksi päivämäärät vaihtelevat kunnittain: varminta on tarkistaa oman kuntasi kalenteri tai asettaa lasku suoraveloitukselle, jolloin sen muistamisesta ei tarvitse huolehtia.
Miten IBI lasketaan?
Perusteena on asunnon valor catastral (katastoriarvo), joka on merkitty itse laskuun ja Catastron sähköiseen asiointipalveluun (Sede Electrónica del Catastro). Tähän perusteeseen kunta soveltaa verokantaa, jonka se vahvistaa verosäännöksessään (ordenanza fiscal) ja joka kaupunkikiinteistöillä vaihtelee yleensä 0,4 %:n ja 1,1 %:n välillä, ja sen jälkeen kunnan hyväksymiä vähennyksiä, esimerkiksi lapsiperheille (familias numerosas) tai aurinkopaneelein varustetuille asunnoille.
| Katastoriarvo | Verokanta 0,4 % | Verokanta 0,6 % | Verokanta 0,8 % |
|---|---|---|---|
| 80 000 € | 320 € | 480 € | 640 € |
| 120 000 € | 480 € | 720 € | 960 € |
| 200 000 € | 800 € | 1 200 € | 1 600 € |
Katastoriarvo on usein selvästi markkinahintaa alhaisempi, rannikolla usein alle puolet siitä. Sitä ei pidä sekoittaa Catastron valor de referencia -arvoon (viitearvo), jota käytetään ostettaessa maksettavan luovutusveron perusteena, ei IBI:n.
Kuka maksaa IBI:n asuntoa myytäessä?
Kunnalle sen maksaa se, joka oli omistajana 1. tammikuuta: kyseisen vuoden lasku annetaan hänen nimiinsä. Ostajan ja myyjän välillä Tribunal Supremo (korkein oikeus) kuitenkin hyväksyi vuonna 2016, että myyjä voi periä ostajalta vuoden suhteellisen osuuden, ellei sopimuksessa toisin määrätä. Siksi käytännössä vero jaetaan päiväkohtaisesti notaarin edessä tapahtuvassa allekirjoituksessa.
| Tilanne | Kuka maksaa laskun | Mitä yleensä sovitaan |
|---|---|---|
| Myynti kesken vuoden | Myyjä (omistaja 1. tammikuuta) | Ostaja maksaa hänelle suhteellisen osuuden allekirjoituksesta alkaen |
| Asunto, jossa on usufructo (hallintaoikeus) | Usufructuario (hallintaoikeuden haltija) | Määräytyy lain eikä sopimuksen mukaan |
| Vuokrattu asunto (8. lokakuuta 2026 alkaen tehdyt sopimukset) | Omistaja | Ei voida siirtää vuokralaiselle |
Mitä tapahtuu, jos edellinen omistaja ei maksanut IBI:tä?
Asunto vastaa maksamattomista IBI-veloista, vaikka omistaja vaihtuisi: tätä kutsutaan nimellä afección fiscal (verotuksellinen kiinnitys eli kiinteistön vastuu veloista). Jos myyjä jätti maksamatta laskuja vanhentumattomilta vuosilta, kunta voi periä ne uudelta omistajalta. Siksi ennen allekirjoitusta kannattaa pyytää viimeisin maksettu lasku ja todistus siitä, että verot on maksettu, ja notaari tarkistaa asian escritura-asiakirjaa (kauppakirja) varten.
Mitä tapahtuu, jos IBI:tä ei makseta ajoissa?
Vapaaehtoisen maksuajan päätyttyä alkaa periodo ejecutivo (täytäntöönpanovaihe), jossa sovelletaan Ley General Tributaria -lain (yleinen verolaki) mukaisia lisämaksuja: 5 %, jos maksat ennen providencia de apremio -päätöksen (perintämääräys) saamista, 10 %, jos maksat tässä päätöksessä annetussa määräajassa, ja 20 % sekä viivästyskorko, jos et maksa. Jos velka jää edelleen maksamatta, kunta voi ulosmitata tilejä tai itse asunnon. Espanjassa asumattomalle omistajalle laskun asettaminen suoraveloitukselle espanjalaiselle tilille on yksinkertaisin tapa välttää tämä.
Johtopäätös
IBI on pieni meno asunnon hintaan verrattuna rannikolla, mutta se kannattaa pitää hallinnassa: tarkista viimeisin lasku ennen ostamista, sovi veron jaosta kauppakirjassa ja aseta maksu suoraveloitukselle. Jos harkitset asunnon ostamista tai myymistä Marbellassa, Málagassa tai missä tahansa Costa del Solin kunnassa, EVS PROPERTY GROUP käy kanssasi läpi asunnon verot ennen allekirjoitusta.
Usein kysyttyä
Kuka on IBI:n verovelvollinen (sujeto pasivo)?
Kiinteistöön kohdistuvan oikeuden haltija 1. tammikuuta tässä järjestyksessä: toimiluvan haltija (concesionario), pintaoikeuden (derecho de superficie) haltija, usufructuario ja, jos yksikään näistä ei ole kyseessä, omistaja.
Mistä näen IBI-laskuni?
Kunnassasi veron perivän elimen sähköisestä asiointipalvelusta: useimmissa Málagan maakunnan kylissä Patronato de Recaudación Provincial, pääkaupungissa Gestrisam tai itse kunta esimerkiksi Marbellan kaltaisissa kunnissa. Jos lasku on suoraveloituksella, se näkyy myös pankin tiliotteessa.
Maksavatko Espanjassa asumattomat enemmän IBI:tä?
Eivät, IBI on sama. Espanjassa asumattomilla on kuitenkin katastoriarvoon sidottu lisävero: asumattomien tuloveron (impuesto de la renta de no residentes) renta imputada eli laskennallinen tulo, joka ilmoitetaan lomakkeella 210, vaikka asuntoa ei vuokrattaisi.
Voiko IBI:tä alentaa?
Vain kunnan hyväksymien vähennysten kautta, kuten lapsiperheiden tai aurinkoenergian vähennysten, tai korjauttamalla Catastrossa virheellisesti laskettu katastoriarvo, esimerkiksi jos pinta-ala on merkitty todellista suuremmaksi.
