Когда платится IBI и кто его платит при покупке или продаже жилья на Costa del Sol

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, муниципальный налог на недвижимость) платится один раз в год в добровольный период, который каждый ayuntamiento (муниципалитет) устанавливает в своём налоговом календаре. Платить его должен тот, кто был собственником жилья на 1 января. Если вы продаёте квартиру в июне, квитанция за весь год остаётся на ваше имя, хотя обычно в договоре оговаривают, что покупатель возвращает вам пропорциональную часть за те месяцы, когда дом уже принадлежит ему.

На Costa del Sol счёт за квартиру, как правило, умеренный: в нашем портфеле жилья на продажу медианный IBI за квартиру составляет 520 € в год, а половина квартир платит от 369 до 712 €. Ниже мы объясняем, как он рассчитывается, когда наступает срок оплаты и на что обратить внимание при покупке.

Что такое IBI?

Impuesto sobre Bienes Inmuebles — это муниципальный налог на владение жильём, коммерческими помещениями и земельными участками. Он регулируется Ley de Haciendas Locales (законом о местных финансах), и его взимает ayuntamiento по месту нахождения объекта, напрямую или через специальный орган по сбору налогов. Резиденты и нерезиденты платят его одинаково: гражданство и налоговое резидентство на сумму квитанции не влияют.

Когда платится IBI?

Налог начисляется на 1 января, но платить в этот день не нужно. Каждый ayuntamiento публикует свой налоговый календарь с добровольным периодом оплаты, который по закону не может быть короче двух месяцев. Многие муниципалитеты разрешают разбить платёж на две части или больше, если оформить домицилирование (автоматическое списание со счёта), а некоторые дают небольшую скидку за домицилирование.

В провинции Málaga большинство муниципалитетов передаёт сбор налога в Patronato de Recaudación Provincial de la Diputación, город Málaga занимается этим через собственный орган Gestrisam, а Marbella собирает налог напрямую. Поэтому сроки различаются от муниципалитета к муниципалитету: надёжнее всего свериться с календарём вашего ayuntamiento или оформить домицилирование, чтобы не зависеть от собственной памяти.

Как рассчитывается IBI?

Основа расчёта — valor catastral (кадастровая стоимость) жилья, которая указана в самой квитанции и на портале Sede Electrónica del Catastro. К этой базе ayuntamiento применяет ставку, установленную в его налоговом постановлении (ordenanza fiscal): для городской недвижимости она обычно составляет от 0,4 % до 1,1 %. После этого учитываются утверждённые льготы, например для многодетных семей или для жилья с солнечными панелями.

Кадастровая стоимость, как правило, намного ниже рыночной цены, на побережье нередко меньше половины. Её не следует путать с valor de referencia del Catastro (референтной стоимостью Catastro): она используется для налога на передачу имущества при покупке, а не для IBI.

Кто платит IBI при продаже жилья?

Перед ayuntamiento платит тот, кто числился собственником на 1 января: квитанция за этот год выписывается на его имя. Однако между покупателем и продавцом Верховный суд Испании (Tribunal Supremo) в 2016 году признал, что продавец вправе переложить на покупателя пропорциональную часть налога за год, если в договоре не предусмотрено иное. Поэтому на практике налог распределяют по дням при подписании у нотариуса.

Что будет, если прежний владелец не платил IBI?

Жильё отвечает по неоплаченным долгам по IBI даже при смене владельца: это так называемая afección fiscal (налоговое обременение объекта). Если продавец оставил неоплаченные квитанции за годы, по которым не истёк срок давности, ayuntamiento может потребовать эти суммы с нового собственника. Поэтому перед подписанием запросите последнюю оплаченную квитанцию и справку об отсутствии задолженности; нотариус проверит это при оформлении escritura (нотариального акта купли-продажи).

Что будет, если не заплатить IBI вовремя?

По окончании добровольного периода начинается periodo ejecutivo (период принудительного взыскания) с надбавками по Ley General Tributaria: 5 %, если вы платите до получения providencia de apremio (постановления о принудительном взыскании), 10 %, если платите в срок, указанный в этом постановлении, и 20 % плюс проценты за просрочку в остальных случаях. Если долг так и не погашен, ayuntamiento может наложить арест на счета или на само жильё. Для собственника-нерезидента проще всего избежать этого, оформив домицилирование квитанции на испанский счёт.

Заключение

IBI — небольшая статья расходов по сравнению со стоимостью жилья на побережье, но её стоит держать под контролем: проверьте последнюю квитанцию до покупки, зафиксируйте распределение налога в escritura и оформите домицилирование платежа. Если вы думаете о покупке или продаже в Marbella, Málaga или любом другом муниципалитете Costa del Sol, в EVS PROPERTY GROUP мы вместе с вами проверим налоги на жильё до подписания.

Часто задаваемые вопросы