En los contratos de alquiler de vivienda firmados desde el 8 de octubre de 2026, el IBI lo paga el propietario aunque el contrato diga otra cosa: el Real Decreto-ley 29/2026 prohíbe trasladar al inquilino los tributos de la vivienda, salvo que sea él quien esté obligado a pagarlos. La tasa de basuras se puede seguir repercutiendo, la comunidad solo si se pacta por escrito con su importe anual, y los honorarios de la agencia, nunca.
Para quien tiene un piso alquilado en la costa, el cambio supone asumir cada año un recibo que antes solía pagar el inquilino. En nuestra cartera, el IBI mediano de un piso en venta es de 520 euros al año, y la mitad de los pisos paga entre 369 y 712 euros.
¿Qué gastos puede pagar el inquilino desde el 8 de octubre?
El decreto reescribe el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el que regula los gastos de la vivienda alquilada. Así queda el reparto en un contrato nuevo:
| Gasto | ¿Lo puede pagar el inquilino en un contrato nuevo? |
|---|---|
| IBI | No, aunque lo diga el contrato |
| Tasa de basuras | Sí, si se pacta: el inquilino es el contribuyente |
| Comunidad en un edificio en propiedad horizontal | Sí, por escrito y con el importe anual |
| Comunidad en un edificio de un solo dueño | No, en ningún caso |
| Luz, agua y gas con contador propio | Sí, siempre |
| Honorarios de la agencia y gastos del contrato | No, bajo ningún concepto |
| Seguro de impago del alquiler | No se le puede exigir |
| Pequeñas reparaciones del uso diario | Sí, salvo en los alquileres temporales |
Si una cláusula del contrato contradice estas reglas, es nula y se tiene por no puesta, porque la ley no permite pactar en perjuicio del inquilino (artículo 6 de la LAU). El resto del contrato sigue siendo válido.
¿Puede el casero cobrar el IBI al inquilino?
Ya no, en los contratos nuevos. Hasta ahora, la ley permitía pactar que los tributos de la vivienda corrieran a cargo del inquilino, y los tribunales admitían la cláusula si constaba en el contrato. La nueva redacción dice lo contrario: en ningún caso pueden imponerse al inquilino los tributos asociados a la vivienda, salvo cuando sea él quien tenga la condición de obligado tributario.
En el IBI esa excepción no se da: el obligado a pagarlo es el titular de la vivienda, normalmente el propietario, como fija la Ley de Haciendas Locales. Por eso la cláusula que lo trasladaba, habitual en muchos contratos de larga duración, deja de valer.
El cambio no es retroactivo. En un contrato firmado antes del 8 de octubre, la cláusula del IBI sigue siendo válida mientras dure, también en sus prórrogas. Si se firma un contrato nuevo, aunque sea con el mismo inquilino, ya rige la regla nueva.
¿Quién paga la tasa de basuras en un piso alquilado?
La tasa de basuras sí puede seguir pagándola el inquilino. En la mayoría de ordenanzas municipales, el contribuyente de la tasa es quien ocupa la vivienda y se beneficia del servicio, y el propietario figura como sustituto ante el ayuntamiento, con derecho a repercutirle la cuota. Como el inquilino es el obligado tributario, encaja en la excepción del decreto.
Dos cautelas: conviene comprobar cómo define al contribuyente la ordenanza de cada municipio, y el pacto tiene que constar por escrito en el contrato.
¿Quién paga la comunidad en un piso de alquiler?
Depende del edificio. En los que están en régimen de propiedad horizontal, que son casi todos los bloques y urbanizaciones de la costa, se puede pactar que el inquilino pague los gastos de comunidad según la cuota de la vivienda. El pacto debe constar por escrito y fijar el importe anual en la fecha del contrato.
Durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el casero es una empresa, esa cantidad solo puede subir por acuerdo y nunca más del doble de lo que pueda subir la renta. En los edificios que no están divididos en propiedad horizontal, como un bloque entero de un único dueño, el decreto prohíbe cargar al inquilino los gastos de comunidad.
¿Cuánto IBI asume ahora el propietario en la Costa del Sol?
Lo hemos medido con los pisos de 60 a 100 m² en venta en nuestra cartera, el tamaño más habitual en el alquiler de larga duración, y con la renta media de idealista en septiembre de 2026 para un piso de 80 m².
| Municipio | IBI mediano al año, pisos de 60 a 100 m² | Renta de un piso de 80 m² al mes | Días de alquiler que se lleva el IBI |
|---|---|---|---|
| Marbella | 644 € | 1.888 € | 10 |
| Estepona | 463 € | 1.688 € | 8 |
| Mijas | 404 € | 1.368 € | 9 |
| Fuengirola | 400 € | 1.376 € | 9 |
| Benalmádena | 475 € | 1.376 € | 10 |
| Manilva | 450 € | 1.064 € | 13 |
| Benahavís | 319 € | 1.696 € | 6 |
| Málaga | 229 € | 1.320 € | 5 |
En Marbella, el IBI de un piso de ese tamaño ronda los 644 euros al año: casi un 3 % de la renta anual, unos diez días de alquiler. En Málaga capital se queda en 229 euros, unos cinco días de renta. Para un propietario con varias viviendas alquiladas, la suma ya pesa en la rentabilidad neta, sobre todo con las subidas de la renta limitadas hasta finales de 2027.
¿Puede la inmobiliaria cobrar honorarios al inquilino?
No. Desde la Ley de Vivienda de mayo de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador. El decreto cierra los resquicios: no pueden repercutirse ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación, e incluyen cualquier servicio para preparar, formalizar, gestionar, novar o renovar el contrato.
Cualquier otro servicio que no sea imprescindible para firmar el contrato solo puede pagarlo el inquilino si lo pide expresamente por escrito, después de que le hayan informado de que es opcional y de cuánto cuesta.
¿Se puede exigir al inquilino un seguro de impago?
Tampoco. El decreto prohíbe exigir al inquilino que contrate un seguro de impago de renta u otras coberturas parecidas; el propietario puede contratarlo, pero a su cargo. La garantía adicional a la fianza sigue limitada a dos mensualidades en los contratos de hasta cinco años, o siete si el casero es una empresa, y en los alquileres temporales no puede pasar de una.
¿Qué cambia en las reparaciones?
El reparto de fondo se mantiene: el propietario paga las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable y el inquilino, las pequeñas reparaciones del uso diario. En los alquileres temporales, esas pequeñas reparaciones pasan también al propietario.
La novedad es el procedimiento. Si un desperfecto afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salubridad, el inquilino puede pedir la reparación por escrito con un presupuesto razonable, y el propietario tiene quince días naturales para aceptarlo, proponer otra solución o hacer la obra. Si no contesta o se niega sin motivo, el inquilino puede encargar la reparación y descontar su coste de las rentas siguientes, siempre que sea razonable y esté documentado.
Al acabar el contrato, las partes deben firmar un documento con el estado de la vivienda. Si no se firma o no recoge desperfectos, se presume que la vivienda se devolvió en buen estado, así que conviene hacer un inventario con fotos al entregar las llaves.
¿Qué debe incluir ahora un anuncio de alquiler?
El decreto exige que los anuncios de alquiler sean veraces e incluyan, cuando corresponda, el índice de referencia y el límite de renta de las zonas tensionadas, el código de registro de la vivienda, como el de las viviendas turísticas, y si el arrendador es gran tenedor. En Andalucía no hay zonas tensionadas declaradas, así que en la costa se aplican por ahora los dos últimos.
¿Cómo tener en cuenta el IBI al fijar la renta?
En Andalucía, la renta inicial de un contrato nuevo se pacta libremente, así que el propietario puede incorporar el IBI al precio. Lo que no podrá es recuperarlo después: hasta finales de 2027, sin un nuevo acuerdo con el inquilino, la subida anual no puede pasar del 2 % y se congela si la renta supera el índice de referencia. Si el ayuntamiento sube el recibo, la diferencia la asume el propietario.
- Calcula la renta con el IBI incluido: divide el último recibo entre doce y súmalo a la mensualidad.
- Si el inquilino va a pagar la basura o la comunidad, déjalo por escrito con el importe anual de cada gasto.
- No cobres al inquilino honorarios ni gastos de gestión, tampoco con otro nombre.
- Contesta por escrito a cualquier petición de reparación antes de quince días.
- Firma un inventario con fotos al entregar las llaves y el documento de fin de contrato al recuperarlas.
En resumen: ¿quién paga qué en un alquiler en 2026?
En los contratos firmados desde el 8 de octubre, el IBI y los honorarios de la agencia son siempre del propietario; la basura y la comunidad pueden pasar al inquilino si se pactan por escrito, y los suministros con contador son suyos. En los contratos anteriores siguen valiendo las cláusulas firmadas.
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Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.
Preguntas frecuentes
¿Es válida la cláusula que obliga al inquilino a pagar el IBI?
Depende de la fecha del contrato. Si se firmó antes del 8 de octubre de 2026 y se pactó por escrito, sigue siendo válida. En los contratos firmados desde ese día es nula y se tiene por no puesta: el IBI lo paga el propietario.
¿El inquilino tiene que pagar la tasa de basuras?
Solo si se pacta por escrito en el contrato. La ley lo permite porque, en la mayoría de municipios, el contribuyente de la tasa es quien ocupa la vivienda y el propietario la paga como sustituto.
¿Afectan estas reglas a los alquileres de temporada y turísticos?
A los contratos de temporada firmados desde el 8 de octubre, sí: ahora son arrendamientos de vivienda temporal y siguen las mismas reglas de gastos. Los anteriores mantienen su régimen hasta que venzan. Los alquileres turísticos siguen fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Puede cambiar la regla del IBI en las próximas semanas?
Sí. El decreto está en vigor, pero la Diputación Permanente del Congreso todavía tiene que convalidarlo y, a 16 de octubre, no había fecha de votación. Si no lo convalida, vuelve la redacción anterior del artículo 20 y el IBI se podría volver a pactar en los contratos nuevos.
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