Quando si paga l'IBI e chi lo paga quando si compra o si vende casa sulla Costa del Sol

L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l’imposta comunale sugli immobili) si paga una volta all’anno, nel periodo volontario stabilito da ciascun comune nel proprio calendario fiscale, ed è dovuto da chi era proprietario dell’abitazione il 1° gennaio. Se vendi a giugno, la bolletta di tutto l’anno resta a tuo nome, anche se di solito nel contratto si pattuisce che l’acquirente ti rimborsi la quota proporzionale dei mesi in cui la casa è ormai sua.

Sulla Costa del Sol la bolletta di un appartamento è in genere contenuta: nel nostro portafoglio di abitazioni in vendita, l’IBI mediano di un appartamento è di 520 € all’anno, e la metà degli appartamenti paga tra 369 e 712 €. Qui sotto spieghiamo come si calcola, quando scade e cosa controllare prima di comprare.

Che cos’è l’IBI?

L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles è un’imposta comunale che grava sulla proprietà di abitazioni, locali e terreni. È regolata dalla Ley de Haciendas Locales e viene riscossa dal comune in cui si trova l’immobile, direttamente o tramite un ente di riscossione. Lo pagano allo stesso modo residenti e non residenti: la nazionalità o la residenza fiscale non cambiano la bolletta.

Quando si paga l’IBI?

L’imposta matura il 1° gennaio, ma non si paga quel giorno. Ogni comune pubblica il proprio calendario fiscale con il periodo volontario di riscossione, che per legge non può durare meno di due mesi. Molti comuni consentono di rateizzarlo in due o più scadenze se si attiva la domiciliazione bancaria, e alcuni applicano un piccolo sconto per la domiciliazione.

Nella provincia di Málaga, la maggior parte dei comuni delega la riscossione al Patronato de Recaudación Provincial della Diputación, mentre la città di Málaga la gestisce tramite un proprio ente, Gestrisam, e Marbella riscuote direttamente. Per questo le date cambiano da un comune all’altro: la cosa più sicura è consultare il calendario del tuo comune o domiciliare la bolletta, per non dipendere dalla memoria.

Come si calcola l’IBI?

La base è il valore catastale dell’abitazione, che compare nella bolletta stessa e nella Sede Electrónica del Catastro. Su questa base il comune applica l’aliquota fissata nella propria ordenanza fiscal (regolamento fiscale comunale), che per gli immobili urbani oscilla in genere tra lo 0,4% e l’1,1%, e poi le agevolazioni eventualmente approvate, ad esempio per le famiglie numerose o per le abitazioni con pannelli solari.

Il valore catastale è di solito molto inferiore al prezzo di mercato, spesso meno della metà sulla costa. Non va confuso con il valore di riferimento del Catastro, che si usa per l’imposta di trasmissione al momento dell’acquisto, non per l’IBI.

Chi paga l’IBI quando si vende una casa?

Nei confronti del comune, chi risultava proprietario il 1° gennaio: la bolletta di quell’anno è intestata a lui. Tra acquirente e venditore, però, il Tribunal Supremo (la Corte suprema spagnola) ha ammesso nel 2016 che il venditore possa addebitare all’acquirente la quota proporzionale dell’anno, salvo che il contratto disponga diversamente. Per questo, nella pratica, si ripartisce per giorni al momento della firma davanti al notaio.

Cosa succede se il precedente proprietario non ha pagato l’IBI?

L’abitazione risponde dei debiti IBI pendenti anche se cambia proprietario: è la cosiddetta afección fiscal (vincolo fiscale sull’immobile). Se il venditore ha lasciato bollette non pagate di anni non prescritti, il comune può richiederle al nuovo proprietario. Per questo, prima di firmare, chiedi l’ultima bolletta pagata e un certificato di regolarità dei pagamenti, e il notaio lo verificherà nella escritura (atto pubblico di compravendita).

Cosa succede se non paghi l’IBI in tempo?

Al termine del periodo volontario inizia il periodo esecutivo, con le maggiorazioni previste dalla Ley General Tributaria: il 5% se paghi prima di ricevere la providencia de apremio (l’ingiunzione di pagamento in via esecutiva), il 10% se paghi entro il termine concesso da tale ingiunzione e il 20% più interessi di mora se non paghi. Se il debito continua a non essere saldato, il comune può pignorare i conti correnti o la stessa abitazione. Per un proprietario non residente, domiciliare la bolletta su un conto spagnolo è il modo più semplice per evitarlo.

Conclusione

L’IBI è una spesa modesta rispetto al prezzo di una casa sulla costa, ma conviene tenerla sotto controllo: verifica l’ultima bolletta prima di comprare, concorda il riparto nella escritura e domicilia il pagamento. Se stai pensando di comprare o vendere a Marbella, Málaga o in qualsiasi comune della Costa del Sol, in EVS PROPERTY GROUP rivediamo con te le imposte dell’abitazione prima della firma.

Domande frequenti

Chi è il soggetto passivo dell’IBI?

Il titolare del diritto sull’immobile il 1° gennaio, in quest’ordine: concessionario, titolare di un diritto di superficie, usufruttuario e, in mancanza di tutti questi, il proprietario.

Dove posso vedere la mia bolletta dell’IBI?

Nella sede elettronica dell’ente che la riscuote nel tuo comune: il Patronato de Recaudación Provincial nella maggior parte dei paesi della provincia di Málaga, Gestrisam nel capoluogo o il comune stesso in località come Marbella. Se è domiciliata, compare anche nell’estratto conto della banca.

I non residenti pagano più IBI?

No, l’IBI è lo stesso. I non residenti hanno invece un’imposta aggiuntiva legata al valore catastale: la renta imputada (reddito figurativo) dell’imposta sul reddito dei non residenti, che si dichiara con il modelo 210 anche se l’abitazione non viene affittata.

Si può ridurre l’IBI?

Solo tramite le agevolazioni approvate da ciascun comune, come quelle per famiglie numerose o energia solare, oppure correggendo presso il Catastro un valore catastale calcolato in modo errato, ad esempio se risulta una superficie maggiore di quella reale.