L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, l’équivalent de la taxe foncière) se paie une fois par an, pendant la période volontaire que chaque mairie fixe dans son calendrier fiscal, et il est dû par la personne qui était propriétaire du logement au 1er janvier. Si vous vendez en juin, l’avis d’imposition de toute l’année reste à votre nom, même s’il est habituel de convenir dans le contrat que l’acheteur vous rembourse la part proportionnelle des mois où la maison est déjà la sienne.
Sur la Costa del Sol, l’avis d’imposition d’un appartement est généralement modéré : dans notre portefeuille de logements à vendre, l’IBI médian d’un appartement s’élève à 520 € par an, et la moitié des appartements paient entre 369 et 712 €. Nous expliquons ci-dessous comment il se calcule, quand il arrive à échéance et ce qu’il faut vérifier au moment d’acheter.
Qu’est-ce que l’IBI ?
L’Impuesto sobre Bienes Inmuebles est un impôt municipal qui frappe la propriété de logements, de locaux et de terrains. Il est régi par la Ley de Haciendas Locales et perçu par la mairie de la commune où se situe le bien, directement ou par l’intermédiaire d’un organisme de recouvrement. Résidents et non-résidents le paient de la même manière : la nationalité ou la résidence fiscale ne changent pas le montant de l’avis d’imposition.
Quand l’IBI se paie-t-il ?
L’impôt est exigible le 1er janvier, mais il ne se paie pas ce jour-là. Chaque mairie publie son calendrier fiscal avec la période volontaire de recouvrement, qui ne peut légalement pas durer moins de deux mois. De nombreuses communes permettent de le fractionner en deux versements ou plus si vous le domiciliez, et certaines appliquent une légère remise en cas de domiciliation.
Dans la province de Málaga, la plupart des communes confient le recouvrement au Patronato de Recaudación Provincial de la Diputación, tandis que la ville de Málaga le gère par l’intermédiaire de son propre organisme, Gestrisam, et que Marbella recouvre directement. C’est pourquoi les dates varient d’une commune à l’autre : le plus sûr est de consulter le calendrier de votre mairie ou de domicilier l’avis d’imposition pour ne pas dépendre de votre mémoire.
Comment l’IBI se calcule-t-il ?
La base est la valeur cadastrale du logement, qui figure sur l’avis d’imposition lui-même et sur la Sede Electrónica del Catastro. Sur cette base, la mairie applique le taux fixé dans son ordonnance fiscale, qui pour les biens urbains se situe en général entre 0,4 % et 1,1 %, puis les bonifications qu’elle a approuvées, par exemple pour les familles nombreuses ou les logements équipés de panneaux solaires.
| Valeur cadastrale | Taux de 0,4 % | Taux de 0,6 % | Taux de 0,8 % |
|---|---|---|---|
| 80 000 € | 320 € | 480 € | 640 € |
| 120 000 € | 480 € | 720 € | 960 € |
| 200 000 € | 800 € | 1 200 € | 1 600 € |
La valeur cadastrale est souvent très inférieure au prix du marché, fréquemment de plus de la moitié sur la côte. Il ne faut pas la confondre avec la valeur de référence du Catastro, qui sert à l’impôt sur les transmissions lors de l’achat, et non à l’IBI.
Qui paie l’IBI lorsqu’un logement est vendu ?
Vis-à-vis de la mairie, c’est la personne qui figurait comme propriétaire au 1er janvier : l’avis d’imposition de cette année-là est établi à son nom. Entre acheteur et vendeur, toutefois, le Tribunal Supremo a admis en 2016 que le vendeur puisse répercuter sur l’acheteur la part proportionnelle de l’année, sauf si le contrat prévoit autre chose. C’est pourquoi, en pratique, on procède à un prorata par jour lors de la signature devant notaire.
| Situation | Qui paie l’avis d’imposition | Ce qui est généralement convenu |
|---|---|---|
| Vente en cours d’année | Le vendeur (propriétaire au 1er janvier) | L’acheteur lui rembourse la part proportionnelle à partir de la signature |
| Logement avec usufruit | L’usufruitier | C’est la loi qui le détermine, pas le contrat |
| Logement loué (contrats à partir du 8 octobre 2026) | Le propriétaire | Il ne peut pas être répercuté sur le locataire |
Que se passe-t-il si l’ancien propriétaire n’a pas payé l’IBI ?
Le logement répond des dettes d’IBI en suspens même s’il change de mains : c’est ce qu’on appelle l’afección fiscal (affectation fiscale du bien). Si le vendeur a laissé des avis d’imposition impayés pour des années non prescrites, la mairie peut les réclamer au nouveau propriétaire. C’est pourquoi, avant de signer, demandez le dernier avis d’imposition payé et un certificat attestant que tout est à jour ; le notaire le vérifiera dans l’escritura (acte notarié de vente).
Que se passe-t-il si vous ne payez pas l’IBI à temps ?
À la fin de la période volontaire commence la période exécutive, avec les majorations de la Ley General Tributaria : 5 % si vous payez avant d’avoir reçu la providencia de apremio (mise en demeure de paiement), 10 % si vous payez dans le délai accordé par cette providencia, et 20 % plus des intérêts de retard dans le cas contraire. Si la dette reste impayée, la mairie peut saisir des comptes ou le logement lui-même. Pour un propriétaire non-résident, domicilier l’avis d’imposition sur un compte espagnol est le moyen le plus simple de l’éviter.
Conclusion
L’IBI est une dépense modeste au regard du prix d’un logement sur la côte, mais il convient de bien le maîtriser : vérifiez le dernier avis d’imposition avant d’acheter, convenez du prorata dans l’escritura et domiciliez le paiement. Si vous envisagez d’acheter ou de vendre à Marbella, à Málaga ou dans n’importe quelle commune de la Costa del Sol, chez EVS PROPERTY GROUP nous passons en revue avec vous les impôts du logement avant la signature.
Questions fréquentes
Qui est le redevable de l’IBI ?
Le titulaire du droit sur le bien au 1er janvier, dans cet ordre : concessionnaire, titulaire d’un droit de superficie, usufruitier et, à défaut de tous ceux-ci, le propriétaire.
Où puis-je consulter mon avis d’imposition d’IBI ?
Sur le site électronique de l’organisme qui le perçoit dans votre commune : le Patronato de Recaudación Provincial dans la plupart des villages de Málaga, Gestrisam dans la capitale ou la mairie elle-même dans des communes comme Marbella. S’il est domicilié, il apparaît aussi sur le relevé bancaire.
Les non-résidents paient-ils plus d’IBI ?
Non, l’IBI est le même. Ce que les non-résidents ont en plus, c’est un impôt supplémentaire lié à la valeur cadastrale : le revenu imputé (renta imputada) de l’impôt sur le revenu des non-résidents, qui se déclare avec le modelo 210 même si le logement n’est pas loué.
Peut-on réduire l’IBI ?
Uniquement grâce aux bonifications approuvées par chaque mairie, comme celles pour famille nombreuse ou énergie solaire, ou en faisant corriger auprès du Catastro une valeur cadastrale mal calculée, par exemple si une surface supérieure à la surface réelle y figure.
