Läuft ein Wohnraummietvertrag aus und bleibt der Mieter weiter in der Wohnung und zahlt jeden Monat die Miete, ohne dass jemand widerspricht, entsteht die „tácita reconducción“ (stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses). Auch sie wird vom Real Decreto-ley 29/2026 (Königliches Gesetzesdekret, im Folgenden Dekret) erfasst. Der Mieter kann eine außerordentliche Verlängerung von bis zu zwei Jahren verlangen, und ohne neue Vereinbarung darf die Miete bis zum 31. Dezember 2027 um nicht mehr als 2 % steigen.
Diese Situation ist bei älteren Verträgen, deren gesetzliche Verlängerungen bereits ausgeschöpft sind, sehr häufig. Deshalb sollten Eigentümer, Mieter und Investoren wissen, was das Dekret, das am 8. Oktober 2026 in Kraft getreten ist, genau regelt und welche Fragen noch offen sind.
Was ist die tácita reconducción bei einem Mietvertrag?
Sie ist in Artikel 1566 des Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch) geregelt. Bleibt der Mieter nach Vertragsende fünfzehn Tage lang mit Einverständnis des Eigentümers in der Wohnung, ohne dass dieser ihn zum Auszug aufgefordert hat, gilt ein neues Mietverhältnis als zustande gekommen.
Es handelt sich nicht um eine bloße Verlängerung des früheren Vertrags, sondern um einen neuen Vertrag, der dessen Bedingungen mit zwei wichtigen Ausnahmen beibehält. Die Laufzeit entspricht nun dem Zeitraum der Mietzahlung, in der Regel einem Monat, gemäß Artikel 1581. Und Sicherheiten, die ein Dritter gestellt hat, etwa ein Bürge, gehen nach Artikel 1567 nicht auf den neuen Vertrag über.
Kann der Mieter die außerordentliche Verlängerung nach dem Dekret 29/2026 verlangen?
Ja. Die fünfte Schlussbestimmung (disposición final quinta) des Dekrets nennt ausdrücklich drei Situationen: dass die obligatorische Verlängerung nach Artikel 9.1 der Ley de Arrendamientos Urbanos (Stadtmietgesetz) vor dem 31. Dezember 2028 endet, dass die stillschweigende Verlängerung nach den Artikeln 10.1 und 10.2 endet oder dass die Phase der tácita reconducción nach Artikel 1566 des Código Civil endet.
Die Verlängerung erfolgt nicht automatisch. Der im BOE (Boletín Oficial del Estado, spanisches Amtsblatt) veröffentlichte Text legt folgende Voraussetzungen fest:
- Mietvertrag über den Hauptwohnsitz, der der Ley de Arrendamientos Urbanos unterliegt und am 8. Oktober 2026 in Kraft war.
- Der Mieter ist mit den Zahlungen auf dem Laufenden und war es in den acht vorangegangenen Monaten Monat für Monat.
- Ausdrücklicher Antrag des Mieters an den Eigentümer.
- Verlängerung in Jahresabschnitten bis zu höchstens zwei Jahren, zu denselben Bedingungen wie im geltenden Vertrag.
Der Eigentümer muss zustimmen, außer in drei Fällen: wenn die Parteien andere Bedingungen vereinbart haben, wenn ein neuer Vertrag unterzeichnet wurde oder wenn er innerhalb der Fristen des Artikels 9.3 mitgeteilt hat, dass er die Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt, und zwar mit realem und nachgewiesenem Grund, auch wenn diese Möglichkeit im Vertrag nicht vorgesehen war. Ebenso findet sie keine Anwendung, wenn beide Parteien eine Verlängerung oder einen neuen Vertrag mit einer um mindestens 5 % niedrigeren Miete vereinbaren.
Gelten Anträge, die unter dem Dekret 8/2026 gestellt wurden, weiter?
Das Real Decreto-ley 8/2026 vom März sah bereits eine außerordentliche Verlängerung vor. Die erste Übergangsbestimmung (disposición transitoria primera) des neuen Dekrets erklärt die Anträge, die während seiner Geltung gestellt wurden, für gültig, ohne dass sie wiederholt werden müssen, und fügt hinzu, dass jede spätere Verlängerung den Regeln des Dekrets 29/2026 unterliegt.
Der Rechtsanwalt José Ramón Zurdo von der Agencia Negociadora del Alquiler vertritt auf idealista die Auffassung, dass diese Bestätigung den Anwendungsbereich des früheren Dekrets nachträglich nicht erweitert. Fiel ein Vertrag in tácita reconducción nicht unter das Dekret 8/2026, ist der damals gestellte Antrag wahrscheinlich wirkungslos, der Mieter kann aber jetzt die Verlängerung nach dem Dekret 29/2026 beantragen, sofern er die Voraussetzungen erfüllt. Ratsam ist es, einen neuen Antrag schriftlich zu stellen, zum Beispiel per burofax (Einschreiben mit Zustellnachweis).
| Situation des Vertrags | Was das Dekret 29/2026 vorsieht |
|---|---|
| Die obligatorische Verlängerung (Art. 9.1 LAU) endet vor dem 31.12.2028 | Außerordentliche Verlängerung auf Antrag des Mieters, bis zu 2 Jahre |
| Die stillschweigende Verlängerung (Art. 10.1 und 10.2 LAU) endet | Dieselbe außerordentliche Verlängerung, bis zu 2 Jahre |
| Eine Phase der tácita reconducción (Art. 1566 CC) endet | Dieselbe außerordentliche Verlängerung, bis zu 2 Jahre |
| Wohnung in einem erklärten angespannten Wohnungsmarktgebiet (zona tensionada) | Vorrangig gilt die Verlängerung nach Art. 10.3 LAU, bis zu 3 Jahre |
| Jährliche Anpassung zwischen dem 8.10.2026 und dem 31.12.2027 | Ohne neue Vereinbarung höchstens 2 %; keine Erhöhung, wenn die Miete den Referenzindex übersteigt |
Wie stark darf die Miete bei einem Vertrag in tácita reconducción steigen?
Die sechste Schlussbestimmung (disposición final sexta) begrenzt die jährlichen Anpassungen, die zwischen dem 8. Oktober 2026 und dem 31. Dezember 2027 anfallen. Übersteigt die Miete den Höchstwert des staatlichen Referenzindex, des Serpavi, darf sie gar nicht steigen. In den übrigen Fällen steigt sie um das, was neu vereinbart wird, und mangels Einigung um höchstens 2 %.
Da der Vertrag in tácita reconducción die Bedingungen des ursprünglichen Vertrags beibehält, bleibt auch dessen Anpassungsklausel erhalten, sofern es eine gab. Daher betrifft die Obergrenze ihn genauso wie jede andere Wohnraummiete. Sah der Vertrag keine Anpassung vor, darf die Miete nicht steigen, denn Artikel 18 der Ley de Arrendamientos Urbanos erlaubt ihre Anpassung nur in der vereinbarten Weise.
Ein Beispiel mit einer Miete von 1.200 Euro im Monat und einer Klausel, die an einen Verbraucherpreisindex (IPC) von 3 % gekoppelt ist:
| Szenario | Monatsmiete nach der Anpassung |
|---|---|
| Ohne das Dekret (IPC von 3 %) | 1.236 € |
| Mit dem Dekret und ohne neue Vereinbarung (Obergrenze von 2 %) | 1.224 € |
| Miete über dem Referenzindex | 1.200 € |
Was bedeutet das für Eigentümer und Investoren an der Costa del Sol?
In Málaga, Marbella oder Fuengirola sind viele Wohnungen mit vor Jahren abgeschlossenen Verträgen vermietet, die heute von Monat zu Monat laufen. Bisher konnte der Eigentümer dieses Verhältnis zum Ende eines Monatszeitraums mit entsprechender Vorankündigung beenden. Mit dem Dekret muss er, wenn der Mieter es verlangt und die Voraussetzungen erfüllt, bis zu zwei weitere Jahre zu gleicher Miete und gleichen Bedingungen akzeptieren, es sei denn, er benötigt die Wohnung oder man einigt sich anders.
Die Provinz Málaga ist nicht als angespanntes Wohnungsmarktgebiet (zona tensionada) erklärt, sodass die dreijährige Verlängerung nach Artikel 10.3 hier nicht greift. Bevor Sie handeln, sollten Sie folgende Punkte prüfen:
- Ob der Vertrag in tácita reconducción läuft und seit wann.
- Ob es einen Bürgen gab, denn dessen Sicherheit geht nicht auf den neuen Vertrag über.
- Ob die aktuelle Miete den Serpavi-Wert für Ihre Wohnung übersteigt.
- Ob Sie die Wohnung tatsächlich benötigen und dies innerhalb der Fristen des Artikels 9.3 nachweisen können.
- Falls Sie eine vermietete Wohnung kaufen wollen: welchen Vertrag der Mieter hat und in welcher Situation er sich befindet.
Für Käufer oder Investoren ist eine vermietete Wohnung in tácita reconducción keine Immobilie mehr, die in ein oder zwei Monaten frei werden kann. Bei der Renditeberechnung muss man mit bis zu zwei weiteren Vertragsjahren und einer praktisch eingefrorenen Miete rechnen.
Das Wichtigste in Kürze
Das Dekret 29/2026 ändert die zivilrechtlichen Regeln der tácita reconducción nicht, wohl aber ihre Wirkungen: Es öffnet diesen Verträgen die außerordentliche Verlängerung und wendet auf sie die Obergrenze von 2 % an. Es muss von der Diputación Permanente del Congreso (Ständige Kommission des Abgeordnetenhauses) bestätigt werden, die Abstimmung ist für den 12. November vorgesehen. Wird es nicht bestätigt, gilt es nicht mehr, daher sollte man die Abstimmung verfolgen. Wenn Sie eine vermietete Wohnung an der Costa del Sol besitzen oder eine mit Mieter kaufen möchten, unterstützt Sie EVS PROPERTY GROUP gern bei der Einschätzung, wie sich das auf Sie auswirkt.
Häufig gestellte Fragen
Was ist die tácita reconducción bei einem Mietvertrag?
Es ist das neue Mietverhältnis, das entsteht, wenn der Mieter nach Vertragsende fünfzehn Tage lang mit Einverständnis des Eigentümers und ohne Aufforderung zum Auszug in der Wohnung bleibt. Es behält die Bedingungen des vorherigen Vertrags bei, mit Ausnahme der Laufzeit und der Sicherheiten Dritter.
Gilt die zweijährige Verlängerung auch, wenn der Vertrag in tácita reconducción läuft?
Ja, das Dekret 29/2026 nennt sie ausdrücklich, vorausgesetzt, es handelt sich um den Hauptwohnsitz, der Vertrag war am 8. Oktober 2026 in Kraft und der Mieter ist seit mindestens acht Monaten mit den Zahlungen auf dem Laufenden. Der Mieter muss sie beantragen.
Wie stark darf ich die Miete erhöhen, wenn sich der Vertrag stillschweigend verlängert hat?
Fällt die Anpassung vor den 31. Dezember 2027 und gibt es keine neue Vereinbarung, höchstens um 2 %. Übersteigt die Miete den Referenzindex, gar nicht.
Gilt die Bürgschaft weiter, wenn der Vertrag in tácita reconducción läuft?
Nicht unbedingt. Nach Artikel 1567 des Código Civil erstrecken sich Sicherheiten, die ein Dritter für den ursprünglichen Vertrag gestellt hat, nicht auf den neuen. Daher sollte die Bürgschaft schriftlich erneuert werden.
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