Wohnungsdefizit übersteigt 2028 die Millionenmarke: Was das für den Kauf in Málaga und an der Costa del Sol bedeutet

Spanien schleppt seit 2021 ein Wohnungsdefizit von rund 755.000 Einheiten mit sich, und die Banco de España rechnet damit, dass es 2028 die Millionenmarke überschreiten wird, weil jedes Jahr deutlich mehr Haushalte entstehen, als Wohnungen gebaut werden. Die Provinz Málaga gehört zu den sechs Provinzen, in denen sich mehr als die Hälfte dieser Lücke konzentriert. Für alle, die an der Costa del Sol kaufen oder investieren, ist die Botschaft daher klar: Das Angebot bleibt knapp, und das stützt die Preise.

Die Zahl nannte die Vizegouverneurin der Banco de España, Soledad Núñez, in ihrem Vortrag am 23. September 2026 beim Forbes Economic Summit in Madrid. Sie aktualisiert die Berechnung aus dem im Juni veröffentlichten Jahresbericht 2025 (Informe Anual 2025) der Institution, der die Lücke zwischen 2021 und 2025 auf rund 750.000 Wohnungen beziffert hatte. Hier die wichtigsten Punkte und was sie für den Markt an der Costa del Sol bedeuten.

Wie viele Wohnungen fehlen in Spanien?

Die Banco de España misst das Defizit als Differenz zwischen den fertiggestellten Wohnungen und den neu entstehenden Haushalten. 2025 bildeten sich rund 240.000 Haushalte, im Einklang mit dem Durchschnitt von 245.000 pro Jahr zwischen 2021 und 2024, während nur rund 92.000 Wohnungen fertiggestellt wurden, 9 % weniger als im Vorjahr. Diese Lücke summiert sich seit 2021 auf rund 755.000 Wohnungen und könnte laut Núñez zwischen 2026 und 2028 um weitere 300.000 wachsen.

Anteilig entspricht die Lücke zwischen 2021 und 2025 3,7 % der spanischen Haushalte, gegenüber durchschnittlich 0,5 % im Euroraum. Unter den von der Banco de España verglichenen Volkswirtschaften steht nur Portugal schlechter da, und Deutschland ist das einzige Land, das mehr gebaut hat, als es brauchte:

Warum wird nicht mehr gebaut?

Das Problem ist nicht mangelnde Nachfrage oder fehlende Kredite, sondern das Angebot. Die Banco de España nennt mehrere Hemmnisse, die sich gegenseitig verstärken:

• Wenig baureifes Land und eine schleppende Stadtplanungsverwaltung: In Málaga wurden laut dem Sistema de Información Urbana des Ministerio de Vivienda (Städtebauliches Informationssystem des Wohnungsbauministeriums) nur 35 % der in der Bauleitplanung vorgesehenen Wohnungen umgesetzt.
• Eine zersplitterte Bauträger- und Baubranche mit sinkender Produktivität und knappen Margen, die ihre Investitionsfähigkeit begrenzen.
• Mangel an Fachkräften und steigende Baukosten.
• Ein unverkaufter Bestand, der nicht passt: Es gibt noch rund 450.000 Wohnungen aus dem Boom der 2000er-Jahre, doch viele liegen an Orten oder befinden sich in einem Zustand, die der heutigen Nachfrage nicht entsprechen.

Wir haben in diesem Blog bereits berichtet, dass die Bauproduktion seit Monaten im Minus liegt. Die Daten der Banco de España bestätigen, dass der Engpass struktureller Natur ist und sich nicht kurzfristig lösen lässt.

Warum gehört die Provinz Málaga zu den am stärksten angespannten?

Mehr als die Hälfte des Defizits, nämlich 52,5 %, konzentriert sich auf sechs Provinzen: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia und Málaga. In Madrid und Barcelona treibt vor allem die beschäftigungsbedingte Wohnnachfrage den Markt; an der Mittelmeerküste kommt eine weitere Kraft hinzu, die die Banco de España eingehend analysiert: der Kauf durch Nichtansässige und die touristische Nutzung von Wohnungen, die dem Wohnungsmarkt für Einheimische Objekte entziehen.

2025 entfielen 27,9 % der Verkäufe in der Provinz auf Nichtansässige, fast das Vierfache des landesweiten Durchschnitts von 7,4 % und 13,6 Prozentpunkte mehr als 2007. Ferienwohnungen und Häuser ausländischer Nichtansässiger machen zusammen 14,1 % des Wohnungsbestands der Provinz aus, gegenüber 3,3 % in Spanien. Das Ergebnis ist ein Markt, auf dem internationale Nachfrage und die Nachfrage der einheimischen Bewohner aufeinandertreffen, für die es immer schwieriger wird:

Unter den sechs größten Städten Spaniens verlangt Málaga von denjenigen, die noch kein Eigentum besitzen, die größte Anstrengung für einen Kauf: zehn Jahre Nettoeinkommen, mehr als in Madrid (9,7) und Barcelona (9,0). Und anders als in Madrid oder Sevilla verringert ein Umzug in eine andere Gemeinde des Stadtgebiets diese Belastung kaum.

Was sagen die Preise in unserem Portfolio?

Unser Marktbericht vom September, erstellt auf Basis von 8.810 zum Verkauf stehenden Immobilien an der Costa del Sol, beziffert den Median auf 650.000 € bzw. 4.657 €/m². Neubauten, die die Lücke eigentlich schließen sollten, machen nur rund 5 % des Angebots aus: 468 der 9.288 zum Verkauf stehenden Immobilien in unserem Portfolio.

Die wenigen Neubauten konzentrieren sich auf Mijas, Estepona und Marbella, während wir in der Stadt Málaga kaum 12 neue Wohnungen im Verkauf haben. Bei so geringem Angebot wird ein Großteil der Projekte auf dem Plan (sobre plano) verkauft, sodass, wer abwartet, bis das Gebäude fertig ist, meist weniger Auswahl vorfindet.

Droht eine Blase wie 2008?

Die realen Wohnungspreise, inflationsbereinigt, haben sich seit 2024 auf ein Niveau beschleunigt, das mit dem von 2005 vergleichbar ist. Die Banco de España schließt jedoch aus, dass das Risiko dasselbe ist wie vor der Finanzkrise. Die Banken vergeben Hypotheken nach vorsichtigen Kriterien, und die Haushalte haben eine Verschuldung und Zinsbelastung auf historischen Tiefstständen. In den Worten von Núñez ist Wohnen heute ein schwerwiegendes wirtschaftliches und soziales Problem, aber kein Problem für das Finanzsystem.

Das Verkaufsvolumen bestätigt dies: 2025 wurden mehr als 750.000 Transaktionen überschritten, eine ähnliche Zahl wie Anfang 2008, doch sie entsprechen 3,8 % der Haushalte, gegenüber durchschnittlich 5,5 % im Boom von 2004 bis 2007. Der grundlegende Unterschied: Damals gab es zu viele Wohnungen und leichte Kredite, heute fehlen Wohnungen.

Das Missverhältnis reicht weit zurück. Seit 1980 hat sich das reale verfügbare Einkommen der spanischen Haushalte mit dem Faktor 1,8 vervielfacht, die realen Wohnungspreise dagegen mit dem Faktor 3,5. In der Eurozone liegen die Werte bei 1,8 für die Preise und 1,6 für das Einkommen. Das heißt: In Spanien sind Wohnungen deutlich schneller teurer geworden als das Einkommen der Familien, und das fehlende Angebot verschärft die Lage.

Was bedeutet das für Kauf und Investition an der Costa del Sol?

Kein Bericht kann den Preis einer konkreten Immobilie vorhersagen, aber die Daten der Banco de España zeichnen ein für Entscheidungen nützliches Szenario:

• Ein allgemeiner Preisrückgang ist unwahrscheinlich, solange das Defizit weiter wächst. Vernünftig ist die Erwartung, dass sich die Anstiege abschwächen, wie es in Andalusien bereits geschieht: Laut INE stieg der Preis im zweiten Quartal um 11,9 % gegenüber dem Vorjahr, nach 13,3 % im ersten.
• Der Wohnungsmietmarkt bleibt angespannt. Das Stadtgebiet von Málaga ist zusammen mit dem von Valencia dasjenige, in dem die Mieten in den vergangenen Jahren real am stärksten gestiegen sind, und fast drei von zehn Wohnungen auf seinem Mietmarkt sind Ferienwohnungen.
• Die Regulierung ist der Faktor, der sich am stärksten ändern kann. Die Banco de España fordert Maßnahmen, die das Angebot erhöhen, und warnt, dass Maßnahmen zur Dämpfung der Nachfrage kurzfristig Entlastung bringen, aber unerwünschte Effekte auf das Angebot haben können. Prüfen Sie vor einem Kauf zur Vermietung stets die kommunalen Vorschriften zur Ferienvermietung.
• Beim Neubau gilt: früh und mit Sicherheiten einsteigen. Das Gesetz verlangt, dass die Beträge, die Sie dem Bauträger während der Bauphase vorab zahlen, durch eine Bankbürgschaft (aval) oder Versicherung abgesichert sind. Verlangen Sie daher die Bürgschaft oder die Police, bevor Sie zahlen.
• Für internationale Käufer wiegen die Unterschiede zwischen den Gemeinden ebenso schwer wie der allgemeine Trend: In unserem Portfolio reicht der Median pro Quadratmeter von 4.213 € in Mijas bis 5.972 € in Marbella.

Fazit: Lohnt es sich, auf sinkende Preise zu warten?

Bei einem Defizit, das nach Einschätzung der Banco de España selbst bis 2028 auf mehr als eine Million Wohnungen anwächst, ist das Warten auf einen allgemeinen Preisrückgang an der Costa del Sol eine Wette mit wenig Rückhalt in den Daten. Was sich ändert, ist das Tempo: Die Anstiege flachen tendenziell ab, und der Erfolg hängt davon ab, die richtige Zone, den passenden Immobilientyp und den richtigen Zeitpunkt für den Einstieg in ein Projekt zu wählen.

Wenn Sie an der Costa del Sol kaufen oder investieren möchten, helfen wir Ihnen bei EVS PROPERTY GROUP dabei, diese Daten im Hinblick auf Ihr Budget und die Gegend, die Sie interessiert, einzuordnen.

Quellen: Banco de España (Jahresbericht 2025 und Vortrag von Soledad Núñez vom 23. September 2026), INE und Marktbericht von EVS PROPERTY GROUP vom September 2026.

Häufig gestellte Fragen