Ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual, en máximos desde 2017: qué significa en Málaga y la Costa del Sol

En el segundo trimestre de 2026 se iniciaron en España 3.703 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas habituales, un 27,5 % más que un año antes y la cifra más alta desde el primer trimestre de 2017, según la estadística del INE publicada el 16 de septiembre. Aun así, el volumen sigue lejos de los peores años de la crisis y casi la mitad de las ejecuciones sobre viviendas arrastra hipotecas constituidas entre 2005 y 2008.

Para quien compra o invierte en la Costa del Sol, el dato tiene dos lecturas. No anuncia una oleada de viviendas baratas de banco y, con los precios en máximos, muchos propietarios con dificultades tienen margen para vender antes de que su casa llegue a subasta. Estas son las cifras.

¿Cuántas ejecuciones hipotecarias hubo en el segundo trimestre de 2026?

El INE cuenta las certificaciones de ejecución hipotecaria que se inician e inscriben en los registros de la propiedad. Entre abril y junio fueron 7.141, un 12,2 % más que un año antes. De ellas, 4.989 recayeron sobre viviendas y 4.358 sobre viviendas de particulares. El resto fueron locales, garajes, oficinas, solares y fincas rústicas.

Fuente: INE, Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias, segundo trimestre de 2026, datos provisionales.

¿Es una nueva oleada de impagos como la de la crisis?

Por ahora, no. En el segundo trimestre de 2014 se iniciaron 9.659 ejecuciones sobre viviendas habituales, más de dos veces y media las actuales. La cifra tocó fondo en 2019 y 2020, con algunos trimestres por debajo de 1.000, y desde entonces ha subido por escalones hasta las 3.703 de hoy.

El origen de los préstamos también cuenta. Según el INE, el 46,7 % de las ejecuciones sobre viviendas de este trimestre corresponde a hipotecas constituidas entre 2005 y 2008, en plena burbuja, y otro 15,6 % a préstamos anteriores a 2005. Las hipotecas de 2024 y 2025 apenas suman el 1,9 %.

Además, iniciar una ejecución no equivale a perder la casa. No todas terminan en lanzamiento: algunas se resuelven antes con una refinanciación, una venta o una dación en pago.

Tampoco se ejecuta a la primera cuota impagada. Desde la ley de crédito inmobiliario de 2019, en los préstamos a particulares sobre vivienda los impagos deben sumar al menos el 3 % del capital o 12 cuotas mensuales en la primera mitad del plazo, o el 7 % o 15 cuotas en la segunda, y el banco tiene que requerir antes el pago con un mes de margen. Por eso las ejecuciones de hoy reflejan impagos de hace meses, y el repunte del euríbor de septiembre, por encima del 3,1 %, todavía no aparece en ellas.

¿Por qué Andalucía encabeza las ejecuciones hipotecarias?

Andalucía sumó 1.154 ejecuciones sobre viviendas entre abril y junio, más que ninguna otra comunidad y un 24 % más que un año antes. Pero también es la región que más viviendas vende. Si se comparan las ejecuciones con las compraventas del mismo trimestre, Andalucía queda algo por encima de la media española y por debajo de Cataluña, Murcia o Canarias.

Fuente: INE, estadísticas de ejecuciones hipotecarias y de transmisiones de derechos de la propiedad. Variación anual y ratio: cálculo propio.

La provincia de Málaga no tiene datos trimestrales, pero sí anuales. En 2025 se iniciaron 608 ejecuciones sobre viviendas, un 45 % más que en 2024, aunque un 84 % menos que en 2014. Y pesan menos que en el conjunto del país: hubo una ejecución por cada 60 compraventas de vivienda, frente a una por cada 48 en España.

Ejecuciones iniciadas sobre viviendas por año, según el INE:

¿Hay más viviendas de banco a la venta en la Costa del Sol?

No, y son muy pocas. A 17 de septiembre de 2026, de los 9.157 inmuebles en venta que recoge nuestro catálogo en la Costa del Sol, solo 5 figuran como embargo en el anuncio de la agencia y otros 260, el 2,8 %, como oportunidad o venta urgente.

Los precios lo explican. Según idealista, el metro cuadrado en la provincia de Málaga alcanzó en agosto los 4.293 euros, su máximo histórico, y Marbella, Estepona y Benahavís también marcan récord. Con una hipoteca de 2006 o 2007 y casi veinte años de cuotas pagadas, lo normal es que la vivienda valga hoy más que la deuda pendiente, así que vender en el mercado compensa más que esperar a la subasta.

¿Se pueden comprar viviendas embargadas en subasta?

Sí, a través del Portal de Subastas del BOE, pero con reglas que conviene conocer antes de pujar. Desde abril de 2025, la regla general es consignar el 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 euros. Quien participa acepta la titulación que conste en el procedimiento y asume las cargas anteriores a la hipoteca que se ejecuta.

• La vivienda solo se puede visitar si quien la ocupa lo consiente, y la petición se hace a través del juzgado.
• Si la puja ganadora alcanza el 70 % del valor de subasta, el resto del precio se paga en 20 días desde el cierre, un plazo difícil de cubrir con una hipoteca.
• Si la mejor puja no llega a ese 70 %, el deudor tiene diez días para presentar a otra persona que ofrezca al menos el 60 % o lo suficiente para saldar la deuda.
• Las cuotas de comunidad y el IBI pendientes pueden seguir ligados al inmueble, así que conviene comprobarlos antes.
• Si la vivienda está ocupada, después de la adjudicación hay que pedir la posesión al juzgado, y eso lleva tiempo.

Por eso la subasta encaja mejor con inversores con liquidez y asesoramiento jurídico. Para la mayoría de compradores, las viviendas que bancos y servicers venden en el mercado suelen tener menos descuento, pero se visitan, se financian y se compran ante notario como cualquier otra.

¿Qué puede hacer un propietario que no puede pagar la hipoteca?

• Hablar con el banco en cuanto aparezcan los retrasos: una carencia o una ampliación de plazo se negocian mejor antes de acumular cuotas impagadas.
• Comprobar si su banco está adherido al Código de Buenas Prácticas y si cumple los requisitos, pensados para deudores sin recursos: prevé reestructurar la deuda, una quita y, como último paso, la dación en pago de la vivienda habitual.
• Vender antes de la subasta: con los precios en máximos, una venta a precio de mercado permite cancelar la hipoteca y quedarse con la diferencia, mientras que en subasta el precio suele ser menor y, si no cubre la deuda, el resto se sigue debiendo.

Si es tu caso y tu vivienda está en la Costa del Sol, una valoración realista es el primer paso para saber cuánto margen tienes. En EVS PROPERTY GROUP te ayudamos a calcularlo, con discreción y sin compromiso.

Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.

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