Hypotheekexecuties op hoofdverblijven, hoogste niveau sinds 2017: wat dit betekent voor Málaga en de Costa del Sol

In het tweede kwartaal van 2026 werden in Spanje 3.703 hypotheekexecuties (ejecuciones hipotecarias, de procedures waarmee een bank een onbetaalde hypotheek int) gestart op woningen die als hoofdverblijf dienen. Dat is 27,5 % meer dan een jaar eerder en het hoogste aantal sinds het eerste kwartaal van 2017, volgens de statistiek van het INE die op 16 september is gepubliceerd. Toch ligt het volume nog ver onder de slechtste jaren van de crisis, en bijna de helft van de executies op woningen betreft hypotheken die tussen 2005 en 2008 zijn afgesloten.

Voor wie aan de Costa del Sol koopt of belegt, kan dit cijfer op twee manieren worden gelezen. Het kondigt geen golf van goedkope bankwoningen aan, en nu de prijzen op hun hoogste niveau staan, hebben veel eigenaren met problemen nog ruimte om te verkopen voordat hun huis onder de hamer komt. Dit zijn de cijfers.

Hoeveel hypotheekexecuties waren er in het tweede kwartaal van 2026?

Het INE telt de certificaten van hypotheekexecutie die worden gestart en ingeschreven in de registros de la propiedad (Spaanse kadasterregisters). Tussen april en juni waren dat er 7.141, 12,2 % meer dan een jaar eerder. Daarvan betroffen 4.989 woningen en 4.358 woningen van particulieren. De rest waren bedrijfsruimten, garages, kantoren, bouwgrond en landelijke percelen.

Bron: INE, Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias, tweede kwartaal van 2026, voorlopige cijfers.

Is dit een nieuwe golf van wanbetalingen zoals tijdens de crisis?

Voorlopig niet. In het tweede kwartaal van 2014 werden 9.659 executies gestart op woningen die als hoofdverblijf dienen, ruim twee en een half keer zoveel als nu. Het dieptepunt lag in 2019 en 2020, met enkele kwartalen onder de 1.000, en sindsdien is het aantal in stappen gestegen tot de huidige 3.703.

Ook de herkomst van de leningen telt mee. Volgens het INE komt 46,7 % van de executies op woningen in dit kwartaal voort uit hypotheken die tussen 2005 en 2008 zijn afgesloten, midden in de zeepbel, en nog eens 15,6 % uit leningen van vóór 2005. De hypotheken van 2024 en 2025 komen samen slechts op 1,9 %.

Bovendien betekent het starten van een executie niet dat je je huis kwijt bent. Niet alle procedures eindigen in een uitzetting: sommige worden eerder opgelost met een herfinanciering, een verkoop of een dación en pago (overdracht van de woning aan de bank ter vereffening van de schuld).

Ook wordt er niet bij de eerste onbetaalde termijn geëxecuteerd. Sinds de hypotheekkredietwet van 2019 (ley de crédito inmobiliario) moeten de achterstanden bij leningen van particulieren op een woning in de eerste helft van de looptijd minstens 3 % van het kapitaal of 12 maandtermijnen bedragen, en in de tweede helft 7 % of 15 termijnen. Bovendien moet de bank eerst betaling eisen en een termijn van een maand geven. Daarom weerspiegelen de huidige executies achterstanden van maanden geleden, en de stijging van de euribor in september, boven de 3,1 %, is er nog niet in terug te zien.

Waarom staat Andalusië bovenaan bij de hypotheekexecuties?

Andalusië telde tussen april en juni 1.154 executies op woningen, meer dan welke andere regio ook en 24 % meer dan een jaar eerder. Maar het is ook de regio waar de meeste woningen worden verkocht. Als je de executies vergelijkt met de verkopen in hetzelfde kwartaal, ligt Andalusië iets boven het Spaanse gemiddelde en onder Catalonië, Murcia of de Canarische Eilanden.

Bron: INE, statistieken over hypotheekexecuties en over overdrachten van eigendomsrechten. Jaarlijkse verandering en ratio: eigen berekening.

Voor de provincie Málaga zijn er geen kwartaalcijfers, wel jaarcijfers. In 2025 werden 608 executies op woningen gestart, 45 % meer dan in 2024, maar 84 % minder dan in 2014. En ze wegen minder zwaar dan in het hele land: er was één executie per 60 woningverkopen, tegenover één per 48 in Spanje.

Gestarte executies op woningen per jaar, volgens het INE:

Staan er meer bankwoningen te koop aan de Costa del Sol?

Nee, en het zijn er heel weinig. Per 17 september 2026 staan van de 9.157 te koop staande objecten in onze catalogus aan de Costa del Sol er slechts 5 in de advertentie van het kantoor als beslaglegging (embargo) aangemerkt, en nog eens 260, oftewel 2,8 %, als kans of spoedverkoop.

De prijzen verklaren dat. Volgens idealista bereikte de prijs per vierkante meter in de provincie Málaga in augustus 4.293 euro, een historisch record, en ook Marbella, Estepona en Benahavís noteren records. Met een hypotheek uit 2006 of 2007 en bijna twintig jaar afbetaalde termijnen is een woning nu doorgaans meer waard dan de resterende schuld, zodat verkopen op de markt meer oplevert dan wachten op de veiling.

Kun je in beslag genomen woningen op een veiling kopen?

Ja, via het Portal de Subastas del BOE (het veilingportaal van het Spaanse staatsblad), maar met regels die je moet kennen voordat je biedt. Sinds april 2025 geldt als hoofdregel dat 20 % van de veilingwaarde moet worden gedeponeerd, met een minimum van 1.000 euro. Wie meedoet, accepteert de eigendomstitel zoals die in de procedure blijkt en neemt de lasten over die ouder zijn dan de hypotheek die wordt geëxecuteerd.

• De woning kan alleen worden bezichtigd als de bewoner daarmee instemt, en het verzoek loopt via de rechtbank.
• Bereikt het winnende bod 70 % van de veilingwaarde, dan moet de rest van de prijs binnen 20 dagen na afloop worden betaald, een termijn die met een hypotheek moeilijk te halen is.
• Haalt het beste bod die 70 % niet, dan heeft de schuldenaar tien dagen om een andere partij voor te dragen die minstens 60 % biedt, of genoeg om de schuld te voldoen.
• Openstaande bijdragen aan de comunidad de propietarios (vereniging van eigenaren) en de IBI (jaarlijkse Spaanse onroerendgoedbelasting) kunnen aan het onroerend goed gekoppeld blijven, dus controleer ze vooraf.
• Is de woning bewoond, dan moet na de toewijzing bij de rechtbank om de inbezitstelling worden verzocht, en dat kost tijd.

Daarom past een veiling beter bij beleggers met liquide middelen en juridisch advies. Voor de meeste kopers geldt dat woningen die banken en servicers op de markt verkopen meestal minder korting hebben, maar je kunt ze bezichtigen, financieren en voor de notaris kopen zoals elke andere woning.

Wat kan een eigenaar doen die de hypotheek niet kan betalen?

• Met de bank praten zodra de achterstanden beginnen: een aflossingsvrije periode of een verlenging van de looptijd laat zich beter regelen voordat er onbetaalde termijnen oplopen.
• Nagaan of de bank is aangesloten bij de Código de Buenas Prácticas (gedragscode voor banken) en of je aan de voorwaarden voldoet, die bedoeld zijn voor schuldenaren zonder middelen: de code voorziet in herstructurering van de schuld, een quita (gedeeltelijke kwijtschelding) en, als laatste stap, de dación en pago van de woning die als hoofdverblijf dient.
• Verkopen vóór de veiling: nu de prijzen op hun hoogste niveau staan, kun je met een verkoop tegen marktprijs de hypotheek aflossen en het verschil houden, terwijl de prijs op een veiling meestal lager ligt en je, als die de schuld niet dekt, de rest nog steeds verschuldigd bent.

Als dit jouw situatie is en je woning aan de Costa del Sol staat, is een realistische waardebepaling de eerste stap om te weten hoeveel ruimte je hebt. Bij EVS PROPERTY GROUP helpen we je dat te berekenen, discreet en vrijblijvend.

Dit artikel is informatief bedoeld en vervangt niet het advies van een advocaat over jouw specifieke situatie.

Veelgestelde vragen