Zwangsvollstreckungen auf Hauptwohnungen auf Höchststand seit 2017: Was das für Málaga und die Costa del Sol bedeutet

Im zweiten Quartal 2026 wurden in Spanien 3.703 Zwangsvollstreckungen aus Hypotheken (ejecuciones hipotecarias) auf Hauptwohnungen (viviendas habituales) eingeleitet. Das sind 27,5 % mehr als ein Jahr zuvor und der höchste Wert seit dem ersten Quartal 2017, so die am 16. September veröffentlichte Statistik des INE. Dennoch liegt das Volumen weiterhin weit unter den schlimmsten Krisenjahren, und fast die Hälfte der Vollstreckungen auf Wohnungen entfällt auf Hypotheken, die zwischen 2005 und 2008 abgeschlossen wurden.

Für alle, die an der Costa del Sol kaufen oder investieren, lässt sich diese Zahl auf zwei Arten lesen. Sie kündigt keine Welle günstiger Bankwohnungen an, und bei Höchstpreisen haben viele Eigentümer in Schwierigkeiten genügend Spielraum, um zu verkaufen, bevor ihr Haus unter den Hammer kommt. Hier die Zahlen.

Wie viele Zwangsvollstreckungen gab es im zweiten Quartal 2026?

Das INE zählt die Bescheinigungen über Hypothekenvollstreckungen, die eingeleitet und in den Grundbuchämtern (registros de la propiedad) eingetragen werden. Zwischen April und Juni waren es 7.141, also 12,2 % mehr als ein Jahr zuvor. Davon betrafen 4.989 Wohnungen und 4.358 Wohnungen von Privatpersonen. Der Rest entfiel auf Gewerbeflächen, Garagen, Büros, Baugrundstücke und ländliche Grundstücke.

Quelle: INE, Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias, zweites Quartal 2026, vorläufige Daten.

Ist das eine neue Welle von Zahlungsausfällen wie in der Krise?

Derzeit nicht. Im zweiten Quartal 2014 wurden 9.659 Vollstreckungen auf Hauptwohnungen eingeleitet, mehr als zweieinhalbmal so viele wie heute. Den Tiefpunkt erreichte die Zahl 2019 und 2020 mit einigen Quartalen unter 1.000, und seither ist sie stufenweise auf die heutigen 3.703 gestiegen.

Auch die Herkunft der Darlehen spielt eine Rolle. Laut INE entfallen 46,7 % der Vollstreckungen auf Wohnungen in diesem Quartal auf Hypotheken, die zwischen 2005 und 2008 mitten in der Immobilienblase abgeschlossen wurden, und weitere 15,6 % auf Darlehen aus der Zeit vor 2005. Die Hypotheken von 2024 und 2025 machen gerade einmal 1,9 % aus.

Außerdem bedeutet die Einleitung einer Vollstreckung nicht, dass man sein Haus verliert. Nicht alle enden mit einer Zwangsräumung (lanzamiento): Manche werden vorher durch eine Umschuldung, einen Verkauf oder eine Übereignung an Erfüllungs statt (dación en pago) gelöst.

Vollstreckt wird auch nicht schon bei der ersten unbezahlten Rate. Seit dem Immobilienkreditgesetz von 2019 (ley de crédito inmobiliario) müssen die Rückstände bei Privatdarlehen für Wohnimmobilien in der ersten Laufzeithälfte mindestens 3 % des Kapitals oder 12 Monatsraten betragen, in der zweiten Hälfte 7 % oder 15 Raten. Zudem muss die Bank vorher die Zahlung mit einer Frist von einem Monat anmahnen. Deshalb spiegeln die heutigen Vollstreckungen Zahlungsausfälle von vor mehreren Monaten wider, und der Euribor-Anstieg vom September auf über 3,1 % ist darin noch nicht enthalten.

Warum führt Andalucía bei den Zwangsvollstreckungen?

Andalucía verzeichnete zwischen April und Juni 1.154 Vollstreckungen auf Wohnungen, mehr als jede andere Comunidad Autónoma und 24 % mehr als ein Jahr zuvor. Es ist aber auch die Region, in der die meisten Wohnungen verkauft werden. Setzt man die Vollstreckungen ins Verhältnis zu den Verkäufen desselben Quartals, liegt Andalucía etwas über dem spanischen Durchschnitt und unter Cataluña, Murcia oder Canarias.

Quelle: INE, Statistiken zu Hypothekenvollstreckungen und zur Übertragung von Eigentumsrechten. Jahresveränderung und Verhältniszahl: eigene Berechnung.

Für die Provinz Málaga liegen keine Quartalsdaten vor, wohl aber Jahresdaten. 2025 wurden 608 Vollstreckungen auf Wohnungen eingeleitet, 45 % mehr als 2024, aber 84 % weniger als 2014. Und sie fallen weniger ins Gewicht als im Landesdurchschnitt: Es gab eine Vollstreckung je 60 Wohnungsverkäufe, gegenüber einer je 48 in Spanien.

Eingeleitete Vollstreckungen auf Wohnungen pro Jahr, laut INE:

Gibt es an der Costa del Sol mehr Bankwohnungen zu kaufen?

Nein, und es sind sehr wenige. Von den 9.157 zum Verkauf stehenden Immobilien in unserem Katalog an der Costa del Sol waren am 17. September 2026 nur 5 in der Anzeige der Agentur als Zwangsvollstreckung (embargo) ausgewiesen und weitere 260, also 2,8 %, als Gelegenheit oder Dringlichkeitsverkauf.

Das erklären die Preise. Laut idealista erreichte der Quadratmeterpreis in der Provinz Málaga im August 4.293 Euro, sein historisches Maximum, und auch Marbella, Estepona und Benahavís setzen Rekorde. Bei einer Hypothek von 2006 oder 2007 und fast zwanzig Jahren bezahlter Raten ist die Wohnung heute in der Regel mehr wert als die ausstehende Schuld. Ein Verkauf am Markt lohnt sich daher mehr, als auf die Versteigerung zu warten.

Kann man gepfändete Wohnungen in der Versteigerung kaufen?

Ja, über das Portal de Subastas des BOE (die Versteigerungsplattform des spanischen Amtsblatts), aber mit Regeln, die man vor dem Bieten kennen sollte. Seit April 2025 gilt grundsätzlich eine Sicherheitsleistung von 20 % des Versteigerungswerts, mindestens 1.000 Euro. Wer mitbietet, akzeptiert den im Verfahren dokumentierten Eigentumstitel und übernimmt die der vollstreckten Hypothek vorrangigen Belastungen.

• Die Wohnung kann nur besichtigt werden, wenn der Bewohner zustimmt, und der Antrag wird über das Gericht gestellt.
• Erreicht das Höchstgebot 70 % des Versteigerungswerts, ist der Restpreis innerhalb von 20 Tagen nach Abschluss zu zahlen, eine Frist, die sich mit einer Hypothek kaum einhalten lässt.
• Erreicht das beste Gebot diese 70 % nicht, hat der Schuldner zehn Tage Zeit, einen Dritten zu benennen, der mindestens 60 % oder genug bietet, um die Schuld zu begleichen.
• Rückständige Gemeinschaftsumlagen (cuotas de comunidad, an die comunidad de propietarios, die Eigentümergemeinschaft) und die Grundsteuer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) können weiterhin an der Immobilie haften, daher sollte man sie vorher prüfen.
• Ist die Wohnung bewohnt, muss nach dem Zuschlag beim Gericht die Besitzeinweisung beantragt werden, und das braucht Zeit.

Deshalb eignet sich die Versteigerung eher für Investoren mit Liquidität und juristischer Beratung. Für die meisten Käufer haben die Wohnungen, die Banken und Servicer am Markt verkaufen, meist einen geringeren Abschlag, werden aber besichtigt, finanziert und vor dem Notar gekauft wie jede andere auch.

Was kann ein Eigentümer tun, der die Hypothek nicht zahlen kann?

• Mit der Bank sprechen, sobald Rückstände auftreten: Eine tilgungsfreie Zeit oder eine Laufzeitverlängerung lässt sich besser verhandeln, bevor sich unbezahlte Raten anhäufen.
• Prüfen, ob die eigene Bank dem Código de Buenas Prácticas (Verhaltenskodex für Hypothekenschuldner in Not) beigetreten ist und ob man die Voraussetzungen erfüllt, die auf mittellose Schuldner zugeschnitten sind: Vorgesehen sind eine Umstrukturierung der Schuld, ein Teilschuldenerlass (quita) und als letzter Schritt die Übereignung der Hauptwohnung an Erfüllungs statt (dación en pago).
• Vor der Versteigerung verkaufen: Bei Höchstpreisen erlaubt ein Verkauf zum Marktpreis, die Hypothek abzulösen und die Differenz zu behalten, während der Preis in der Versteigerung meist niedriger ausfällt und der Rest der Schuld bestehen bleibt, wenn er sie nicht deckt.

Wenn das auf Sie zutrifft und Ihre Wohnung an der Costa del Sol liegt, ist eine realistische Bewertung der erste Schritt, um zu wissen, wie viel Spielraum Sie haben. EVS PROPERTY GROUP hilft Ihnen, diesen zu berechnen, diskret und unverbindlich.

Dieser Artikel dient der Information und ersetzt nicht die Beratung durch einen Rechtsanwalt zu Ihrem konkreten Fall.

Häufig gestellte Fragen