Exécutions hypothécaires sur résidence principale, au plus haut depuis 2017 : ce que cela signifie à Málaga et sur la Costa del Sol

Au deuxième trimestre 2026, 3 703 exécutions hypothécaires (procédures de saisie engagées par la banque pour un prêt impayé) ont été engagées en Espagne sur des résidences principales, soit 27,5 % de plus qu’un an auparavant et le chiffre le plus élevé depuis le premier trimestre 2017, selon la statistique de l’INE publiée le 16 septembre. Le volume reste néanmoins loin des pires années de la crise, et près de la moitié des exécutions sur des logements concernent des prêts hypothécaires souscrits entre 2005 et 2008.

Pour qui achète ou investit sur la Costa del Sol, ce chiffre se lit de deux façons. Il n’annonce pas une vague de logements bradés par les banques et, avec des prix au plus haut, beaucoup de propriétaires en difficulté ont la marge nécessaire pour vendre avant que leur bien n’arrive aux enchères. Voici les chiffres.

Combien d’exécutions hypothécaires y a-t-il eu au deuxième trimestre 2026 ?

L’INE comptabilise les certifications d’exécution hypothécaire qui sont engagées et inscrites aux Registros de la Propiedad (registres fonciers espagnols). Entre avril et juin, elles ont été 7 141, soit 12,2 % de plus qu’un an plus tôt. Parmi elles, 4 989 portaient sur des logements et 4 358 sur des logements de particuliers. Le reste concernait des locaux commerciaux, des garages, des bureaux, des terrains à bâtir et des terrains rustiques.

Source : INE, Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias, deuxième trimestre 2026, données provisoires.

S’agit-il d’une nouvelle vague d’impayés comme pendant la crise ?

Pour l’instant, non. Au deuxième trimestre 2014, 9 659 exécutions avaient été engagées sur des résidences principales, soit plus de deux fois et demie le chiffre actuel. Le plancher a été atteint en 2019 et 2020, avec certains trimestres sous la barre des 1 000, et depuis, le chiffre est remonté par paliers jusqu’aux 3 703 d’aujourd’hui.

L’origine des prêts compte aussi. Selon l’INE, 46,7 % des exécutions sur des logements de ce trimestre correspondent à des hypothèques constituées entre 2005 et 2008, en pleine bulle immobilière, et 15,6 % supplémentaires à des prêts antérieurs à 2005. Les hypothèques de 2024 et 2025 ne représentent qu’à peine 1,9 %.

De plus, engager une exécution ne revient pas à perdre son logement. Toutes ne se terminent pas par une expulsion : certaines se règlent avant, par une renégociation du prêt, une vente ou une dación en pago (cession du logement à la banque pour solder la dette).

On n’exécute pas non plus dès la première échéance impayée. Depuis la loi de 2019 sur le crédit immobilier, pour les prêts aux particuliers portant sur un logement, les impayés doivent atteindre au moins 3 % du capital ou 12 mensualités durant la première moitié de la durée du prêt, ou 7 % ou 15 mensualités durant la seconde, et la banque doit au préalable exiger le paiement en accordant un délai d’un mois. C’est pourquoi les exécutions actuelles reflètent des impayés vieux de plusieurs mois, et la remontée de l’Euribor en septembre, au-dessus de 3,1 %, n’y apparaît pas encore.

Pourquoi l’Andalousie arrive-t-elle en tête des exécutions hypothécaires ?

L’Andalousie a totalisé 1 154 exécutions sur des logements entre avril et juin, plus que toute autre communauté et 24 % de plus qu’un an auparavant. Mais c’est aussi la région qui vend le plus de logements. Si l’on compare les exécutions aux ventes du même trimestre, l’Andalousie se situe un peu au-dessus de la moyenne espagnole et en dessous de la Catalogne, de la Région de Murcie ou des Canaries.

Source : INE, statistiques des exécutions hypothécaires et des transmissions de droits de propriété. Variation annuelle et ratio : calcul propre.

La province de Málaga ne dispose pas de données trimestrielles, mais bien de données annuelles. En 2025, 608 exécutions ont été engagées sur des logements, soit 45 % de plus qu’en 2024, mais 84 % de moins qu’en 2014. Et leur poids est moindre que dans l’ensemble du pays : il y a eu une exécution pour 60 ventes de logements, contre une pour 48 en Espagne.

Exécutions engagées sur des logements par année, selon l’INE :

Y a-t-il davantage de logements saisis par les banques en vente sur la Costa del Sol ?

Non, et ils sont très peu nombreux. Au 17 septembre 2026, sur les 9 157 biens en vente que compte notre catalogue sur la Costa del Sol, seuls 5 figurent comme saisie dans l’annonce de l’agence et 260 autres, soit 2,8 %, comme opportunité ou vente urgente.

Les prix l’expliquent. Selon idealista, le mètre carré dans la province de Málaga a atteint en août 4 293 euros, son maximum historique, et Marbella, Estepona et Benahavís battent eux aussi des records. Avec une hypothèque de 2006 ou 2007 et près de vingt ans de mensualités payées, il est normal que le logement vaille aujourd’hui plus que la dette restante ; vendre sur le marché est donc plus avantageux que d’attendre les enchères.

Peut-on acheter des logements saisis aux enchères ?

Oui, via le Portal de Subastas du BOE, mais avec des règles qu’il convient de connaître avant d’enchérir. Depuis avril 2025, la règle générale est de consigner 20 % de la valeur de mise aux enchères, avec un minimum de 1 000 euros. Quiconque participe accepte le titre de propriété tel qu’il figure dans la procédure et assume les charges antérieures à l’hypothèque exécutée.

• Le logement ne peut être visité que si son occupant y consent, et la demande se fait par l’intermédiaire du tribunal.
• Si l’enchère gagnante atteint 70 % de la valeur de mise aux enchères, le solde du prix se paie dans les 20 jours suivant la clôture, un délai difficile à tenir avec un prêt hypothécaire.
• Si la meilleure enchère n’atteint pas ces 70 %, le débiteur dispose de dix jours pour présenter une autre personne offrant au moins 60 % ou un montant suffisant pour solder la dette.
• Les charges de la comunidad de propietarios (copropriété) et l’IBI (impôt foncier annuel) impayés peuvent rester attachés au bien ; mieux vaut donc les vérifier au préalable.
• Si le logement est occupé, il faut, après l’adjudication, demander la mise en possession au tribunal, ce qui prend du temps.

C’est pourquoi les enchères conviennent mieux aux investisseurs disposant de liquidités et d’un conseil juridique. Pour la plupart des acheteurs, les logements que les banques et les servicers vendent sur le marché offrent en général une décote moindre, mais ils se visitent, se financent et s’achètent devant notaire comme n’importe quel autre.

Que peut faire un propriétaire qui ne parvient pas à rembourser son hypothèque ?

• Parler à la banque dès l’apparition des retards : un différé de remboursement ou un allongement de la durée se négocient mieux avant d’accumuler des mensualités impayées.
• Vérifier si sa banque a adhéré au Código de Buenas Prácticas (code de bonnes pratiques bancaires) et s’il remplit les conditions, pensées pour les débiteurs sans ressources : il prévoit la restructuration de la dette, une remise partielle de dette et, en dernier recours, la dación en pago de la résidence principale.
• Vendre avant les enchères : avec des prix au plus haut, une vente au prix du marché permet de solder l’hypothèque et de conserver la différence, alors qu’aux enchères le prix est généralement plus bas et, s’il ne couvre pas la dette, le reste demeure dû.

Si c’est votre cas et que votre logement se trouve sur la Costa del Sol, une évaluation réaliste est la première étape pour savoir de quelle marge vous disposez. Chez EVS PROPERTY GROUP, nous vous aidons à la calculer, avec discrétion et sans engagement.

Cet article a un caractère informatif et ne remplace pas les conseils d’un avocat sur votre situation concrète.

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