Vuoden 2026 toisella neljänneksellä Espanjassa käynnistettiin 3 703 vakituisiin asuntoihin kohdistuvaa kiinnitysulosmittausta (ejecución hipotecaria eli kiinnitetyn kiinteistön pakkotäytäntöönpano). Määrä on 27,5 % suurempi kuin vuotta aiemmin ja suurin sitten vuoden 2017 ensimmäisen neljänneksen, kertoo INE:n 16. syyskuuta julkaisema tilasto. Silti volyymi on edelleen kaukana kriisivuosien pahimmasta tilanteesta, ja lähes puolet asuntoihin kohdistuvista ulosmittauksista liittyy vuosina 2005–2008 otettuihin asuntolainoihin.
Costa del Solilla ostavalle tai sijoittavalle luvulla on kaksi tulkintaa. Se ei ennusta halpojen pankkiasuntojen aaltoa, ja hintojen ollessa huipussaan monilla vaikeuksissa olevilla omistajilla on liikkumavaraa myydä asuntonsa ennen kuin se päätyy huutokauppaan. Tässä luvut.
Kuinka paljon kiinnitysulosmittauksia oli vuoden 2026 toisella neljänneksellä?
INE laskee kiinteistörekistereihin (Registro de la Propiedad) kirjatut ja käynnistetyt kiinnitysulosmittaustodistukset. Huhti–kesäkuussa niitä oli 7 141, eli 12,2 % enemmän kuin vuotta aiemmin. Niistä 4 989 kohdistui asuntoihin ja 4 358 yksityishenkilöiden asuntoihin. Loput koskivat liiketiloja, autotalleja, toimistoja, rakennuspaikkoja ja maaseututiloja.
| Kiinteistötyyppi | 2. neljännes 2026 | Muutos edelliseen neljännekseen | Vuosimuutos |
|---|---|---|---|
| Kiinteistöt yhteensä | 7 141 | +8,2 % | +12,2 % |
| Asunnot | 4 989 | +8,3 % | +20,9 % |
| Yksityishenkilöiden asunnot | 4 358 | +10,2 % | +23,6 % |
| Näistä vakituiset asunnot | 3 703 | +10,3 % | +27,5 % |
| Yritysten asunnot | 631 | -3,5 % | +5,0 % |
| Liiketilat, autotallit, toimistot ja muut | 1 750 | +13,6 % | +4,2 % |
| Rakennuspaikat | 125 | -1,6 % | -41,3 % |
| Maaseututilat | 277 | -15,3 % | -19,5 % |
Lähde: INE, Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias, vuoden 2026 toinen neljännes, alustavat tiedot.
Onko kyseessä uusi maksukyvyttömyysaalto kuten kriisin aikana?
Ei toistaiseksi. Vuoden 2014 toisella neljänneksellä vakituisiin asuntoihin käynnistettiin 9 659 ulosmittausta, yli kaksi ja puoli kertaa nykyistä enemmän. Luku painui pohjalle vuosina 2019 ja 2020, jolloin joillakin neljänneksillä se jäi alle 1 000:n, ja on sen jälkeen noussut portaittain nykyiseen 3 703:een.
Myös lainojen alkuperällä on merkitystä. INE:n mukaan 46,7 % tämän neljänneksen asuntoulosmittauksista liittyy vuosina 2005–2008, kuplan huipulla, otettuihin asuntolainoihin ja 15,6 % ennen vuotta 2005 otettuihin lainoihin. Vuosien 2024 ja 2025 asuntolainojen osuus on vain 1,9 %.
Lisäksi ulosmittauksen käynnistyminen ei tarkoita asunnon menettämistä. Kaikki eivät pääty häätöön: osa ratkeaa aiemmin lainanuudelleenjärjestelyllä, myynnillä tai velan kuittaamisella luovuttamalla asunto (dación en pago).
Ulosmittausta ei myöskään käynnistetä ensimmäisestä maksamatta jääneestä erästä. Vuoden 2019 kiinteistöluottolain (ley de crédito inmobiliario) mukaan yksityishenkilöiden asuntolainoissa maksamatta jääneiden erien on vastattava vähintään 3 % pääomasta tai 12 kuukausierää laina-ajan ensimmäisellä puoliskolla tai 7 % tai 15 erää toisella puoliskolla, ja pankin on ensin vaadittava maksua kuukauden määräajalla. Siksi nykyiset ulosmittaukset kuvastavat useita kuukausia sitten syntyneitä maksurästejä, eikä syyskuun euribor-koron nousu yli 3,1 %:n näy niissä vielä.
Miksi Andalucía johtaa kiinnitysulosmittaustilastoa?
Andalucíassa kirjattiin huhti–kesäkuussa 1 154 asuntoihin kohdistunutta ulosmittausta, enemmän kuin missään muussa autonomisessa alueessa ja 24 % enemmän kuin vuotta aiemmin. Se on kuitenkin myös alue, jolla myydään eniten asuntoja. Kun ulosmittauksia verrataan saman neljänneksen kauppoihin, Andalucía jää hieman Espanjan keskiarvon yläpuolelle ja Cataluñan, Murcian ja Kanariansaarten alapuolelle.
| Autonominen alue | Asuntoihin kohdistuneet ulosmittaukset, 2. neljännes 2026 | Vuosimuutos | Tuhatta kauppaa kohti |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 1 154 | +24,2 % | 33,5 |
| Cataluña | 1 079 | +32,9 % | 39,7 |
| Comunidad Valenciana | 717 | -6,9 % | 28,6 |
| Comunidad de Madrid | 524 | +44,4 % | 27,4 |
| Canarias | 299 | +49,5 % | 48,8 |
| Región de Murcia | 243 | +18,5 % | 37,8 |
| Espanja yhteensä | 4 989 | +20,9 % | 29,5 |
Lähde: INE, kiinnitysulosmittausten ja kiinteistöoikeuksien siirtojen tilastot. Vuosimuutos ja suhdeluku: omat laskelmamme.
Málagan maakunnasta ei ole neljännesvuositietoja, mutta vuositiedot on. Vuonna 2025 asuntoihin käynnistettiin 608 ulosmittausta, 45 % enemmän kuin vuonna 2024 mutta 84 % vähemmän kuin vuonna 2014. Lisäksi niiden paino on pienempi kuin koko maassa: yksi ulosmittaus tuli 60 asuntokauppaa kohti, kun Espanjassa keskimäärin yksi 48:aa kohti.
Asuntoihin käynnistetyt ulosmittaukset vuosittain, INE:n mukaan:
| Vuosi | Málagan maakunta | Espanja |
|---|---|---|
| 2014 | 3 834 | 70 422 |
| 2019 | 531 | 27 488 |
| 2023 | 443 | 13 151 |
| 2024 | 420 | 12 717 |
| 2025 | 608 | 14 983 |
Onko Costa del Solilla myynnissä enemmän pankkiasuntoja?
Ei, ja niitä on hyvin vähän. Tilanteessa 17. syyskuuta 2026 valikoimamme 9 157 myynnissä olevasta kiinteistöstä Costa del Solilla vain 5 on merkitty toimiston ilmoituksessa ulosmitatuiksi ja 260, eli 2,8 %, tilaisuudeksi tai kiireelliseksi myynniksi.
Hinnat selittävät tämän. Idealistan mukaan neliöhinta Málagan maakunnassa nousi elokuussa 4 293 euroon, mikä on kaikkien aikojen ennätys, ja myös Marbella, Estepona ja Benahavís painavat ennätyslukemia. Kun lainaa on vuodelta 2006 tai 2007 ja lyhennyksiä on maksettu lähes kaksikymmentä vuotta, asunnon arvo on nykyään yleensä suurempi kuin jäljellä oleva velka, joten markkinoilla myyminen kannattaa enemmän kuin huutokaupan odottaminen.
Voiko ulosmitattuja asuntoja ostaa huutokaupasta?
Voi, BOE:n huutokauppaportaalin (Portal de Subastas del BOE) kautta, mutta säännöt kannattaa tuntea ennen tarjousta. Huhtikuusta 2025 lähtien pääsääntö on, että huutokaupan arvosta talletetaan 20 %, vähintään 1 000 euroa. Osallistuja hyväksyy menettelyssä todetun omistusoikeuden sellaisenaan ja ottaa vastattavakseen ulosmitattavaa kiinnitystä edeltävät rasitteet.
- Asuntoon voi tutustua vain, jos sen haltija suostuu, ja pyyntö tehdään tuomioistuimen kautta.
- Jos voittava tarjous yltää 70 %:iin huutokaupan arvosta, loppuhinta maksetaan 20 päivässä huutokaupan päättymisestä. Tämä aika on vaikea kattaa asuntolainalla.
- Jos paras tarjous ei yllä tähän 70 %:iin, velallisella on kymmenen päivää aikaa esittää toinen henkilö, joka tarjoaa vähintään 60 % tai riittävästi velan kattamiseksi.
- Maksamattomat yhteisövastikkeet (comunidad de propietarios, asunto-osakkeenomistajien yhteisö) ja IBI (espanjalainen kiinteistövero) voivat pysyä sidottuina kiinteistöön, joten ne kannattaa tarkistaa etukäteen.
- Jos asunnossa asutaan, hallintaoikeutta on haettava tuomioistuimelta huutokaupan jälkeen, ja se vie aikaa.
Siksi huutokauppa sopii paremmin sijoittajille, joilla on likviditeettiä ja oikeudellista neuvontaa. Useimmille ostajille parempi vaihtoehto ovat pankkien ja servicer-yhtiöiden markkinoilla myymät asunnot: alennus on yleensä pienempi, mutta niihin voi tutustua, niille saa rahoituksen ja ne ostetaan notaarin edessä kuten muutkin.
Mitä omistaja voi tehdä, jos ei pysty maksamaan asuntolainaa?
- Puhua pankin kanssa heti, kun viivästyksiä ilmenee: lyhennysvapaasta tai laina-ajan pidennyksestä neuvotellaan helpommin ennen kuin maksamattomia eriä on kertynyt.
- Tarkistaa, onko oma pankki liittynyt hyvien käytäntöjen säännöstöön (Código de Buenas Prácticas) ja täyttyvätkö sen ehdot. Säännöstö on tarkoitettu varattomille velallisille ja sisältää velan uudelleenjärjestelyn, velan osittaisen anteeksiannon ja viimeisenä keinona vakituisen asunnon luovutuksen velan kuittaamiseksi (dación en pago).
- Myydä ennen huutokauppaa: hintojen ollessa huipussaan markkinahintainen myynti mahdollistaa asuntolainan kuittaamisen ja erotuksen pitämisen, kun taas huutokaupassa hinta jää yleensä pienemmäksi ja jos se ei kata velkaa, loppu on edelleen maksettava.
Jos tämä koskee sinua ja asuntosi on Costa del Solilla, realistinen arvio on ensimmäinen askel sen selvittämiseksi, kuinka paljon liikkumavaraa sinulla on. EVS PROPERTY GROUP auttaa laskemaan sen luottamuksellisesti ja sitoumuksetta.
Tämä artikkeli on tarkoitettu tiedoksi, eikä se korvaa asianajajan neuvontaa omassa yksittäistapauksessasi.
Usein kysytyt kysymykset
Mikä on kiinnitysulosmittaus?
Se on yleensä tuomioistuimessa käytävä menettely, jolla velkoja vaatii maksamatta jääneen kiinnitetyn lainan suoritusta ja joka voi päättyä asunnon joutumiseen huutokauppaan. INE laskee kunkin neljänneksen aikana kiinteistörekistereihin käynnistetyt ja kirjatut ulosmittaukset.
Kuinka monta maksamatta jäänyttä erää tarvitaan, jotta pankki voi käynnistää ulosmittauksen?
Yksityishenkilöiden asuntolainoissa maksamatta jääneiden erien on vastattava vähintään 3 % pääomasta tai 12 kuukausierää laina-ajan ensimmäisellä puoliskolla tai 7 % tai 15 erää toisella puoliskolla. Lisäksi pankin on vaadittava maksua ja annettava kuukauden määräaika.
Kuinka monta kiinnitysulosmittausta oli Málagan maakunnassa vuonna 2025?
INE:n mukaan asuntoihin käynnistettiin 608 ulosmittausta, 45 % enemmän kuin vuonna 2024 ja 84 % vähemmän kuin vuonna 2014. Se vastaa yhtä ulosmittausta 60 asuntokauppaa kohti, kun koko Espanjassa luku on yksi 48:aa kohti.
Paljonko talletus on maksettava tuomioistuimen huutokauppaan osallistuakseen?
Huhtikuusta 2025 lähtien pääsääntö on 20 % huutokaupan arvosta, vähintään 1 000 euroa. Oikeuslaitoksen hallintovirkamies (Letrado de la Administración de Justicia) voi korottaa tai alentaa prosenttia olosuhteiden mukaan.
Laskevatko kiinnitysulosmittaukset Costa del Solin hintoja?
Nykyisten tietojen perusteella ei ole merkkejä siitä. Ulosmittaukset ovat pieni osa kaupoista, ja ulosmitatut kiinteistöt näkyvät tarjonnassa tuskin lainkaan: valikoimassamme 5 kohdetta 9 157:stä.
Mitä seuraavaksi? Lukemisen jälkeen hyödyllisintä on tutustua todellisiin markkinoihin: katso kohteet kaupungeittain tai lähetä meille viesti (WhatsApp) ja kerro, mitä etsit – alue, budjetti, aikataulu – niin kokoamme sinulle räätälöidyn valikoiman sitoumuksetta.
Saatat hyötyä myös näistä: kiinteistösi myynti sijoittaminen Costa del Solilla maksuton arvio kuukausittainen hintaraportti
