Bolåneexekutioner på permanentbostäder på högsta nivån sedan 2017: vad det betyder för Málaga och Costa del Sol

Under andra kvartalet 2026 inleddes i Spanien 3 703 ejecuciones hipotecarias (exekutiva förfaranden för obetalda bolån, där banken driver in skulden via bostaden) på permanentbostäder. Det är 27,5 % fler än ett år tidigare och den högsta siffran sedan första kvartalet 2017, enligt INE:s statistik som publicerades den 16 september. Volymen ligger ändå långt under de värsta krisåren, och nästan hälften av exekutionerna på bostäder gäller bolån som tecknades mellan 2005 och 2008.

För den som köper eller investerar på Costa del Sol går siffran att läsa på två sätt. Den förebådar ingen våg av billiga bankägda bostäder, och med priserna på rekordnivå har många ägare med betalningssvårigheter utrymme att sälja innan huset hamnar på auktion. Här är siffrorna.

Hur många bolåneexekutioner var det under andra kvartalet 2026?

INE räknar de intyg om ejecución hipotecaria som inleds och registreras i fastighetsregistren (registros de la propiedad). Mellan april och juni var de 7 141, vilket är 12,2 % fler än ett år tidigare. Av dessa gällde 4 989 bostäder och 4 358 bostäder som ägs av privatpersoner. Resten var lokaler, garage, kontor, tomter och jordbruksfastigheter.

Källa: INE, Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias, andra kvartalet 2026, preliminära uppgifter.

Är det en ny våg av betalningsstopp som under krisen?

Inte just nu. Under andra kvartalet 2014 inleddes 9 659 exekutioner på permanentbostäder, mer än två och en halv gånger dagens nivå. Siffran nådde botten 2019 och 2020, med några kvartal under 1 000, och har sedan dess stigit stegvis till dagens 3 703.

Lånens ursprung spelar också roll. Enligt INE hör 46,7 % av kvartalets exekutioner på bostäder till bolån som tecknades mellan 2005 och 2008, mitt i bubblan, och ytterligare 15,6 % till lån från före 2005. Bolån från 2024 och 2025 utgör bara 1,9 %.

Dessutom är det inte samma sak att en exekution inleds som att man förlorar huset. Alla slutar inte i avhysning: vissa löses tidigare genom en omförhandling av lånet, en försäljning eller en dación en pago (att bostaden överlämnas till banken som full betalning av skulden).

Man exekveras heller inte vid den första obetalda avgiften. Sedan lagen om bostadskrediter från 2019 (ley de crédito inmobiliario) måste de obetalda beloppen för lån till privatpersoner med bostad som säkerhet uppgå till minst 3 % av kapitalet eller 12 månadsavgifter under första halvan av löptiden, eller 7 % eller 15 avgifter under den andra, och banken måste först kräva betalning med en månads respit. Därför speglar dagens exekutioner betalningsstopp från flera månader tillbaka, och septembers uppgång i Euribor, till över 3,1 %, syns ännu inte i dem.

Varför ligger Andalucía i topp för bolåneexekutioner?

Andalucía noterade 1 154 exekutioner på bostäder mellan april och juni, fler än någon annan region och 24 % fler än ett år tidigare. Men det är också den region som säljer flest bostäder. Jämförs exekutionerna med kvartalets bostadsförsäljningar ligger Andalucía något över det spanska genomsnittet och under Cataluña, Murcia och Canarias.

Källa: INE, statistik över bolåneexekutioner och överlåtelser av äganderätter. Årsförändring och kvot: egen beräkning.

För provinsen Málaga finns inga kvartalsuppgifter, men väl årsuppgifter. Under 2025 inleddes 608 exekutioner på bostäder, 45 % fler än 2024 men 84 % färre än 2014. De väger också mindre än i landet som helhet: det var en exekution per 60 bostadsförsäljningar, mot en per 48 i Spanien.

Inledda exekutioner på bostäder per år, enligt INE:

Finns det fler bankägda bostäder till salu på Costa del Sol?

Nej, och de är mycket få. Den 17 september 2026 var det av de 9 157 objekt till salu i vårt utbud på Costa del Sol bara 5 som i byråns annons anges som utmätta (embargo), och ytterligare 260, eller 2,8 %, som tillfälle (oportunidad) eller snabbförsäljning.

Priserna förklarar det. Enligt idealista nådde kvadratmeterpriset i provinsen Málaga i augusti 4 293 euro, den högsta nivån någonsin, och även Marbella, Estepona och Benahavís noterar rekord. Med ett bolån från 2006 eller 2007 och nästan tjugo års betalda avgifter är det normala att bostaden i dag är värd mer än den kvarstående skulden, så det lönar sig mer att sälja på marknaden än att vänta på auktionen.

Går det att köpa utmätta bostäder på auktion?

Ja, via Portal de Subastas del BOE, men med regler som man bör känna till innan man lägger bud. Sedan april 2025 är huvudregeln att sätta in 20 % av auktionsvärdet, med ett minimum på 1 000 euro. Den som deltar godtar den äganderättshandling som finns i ärendet och tar över de belastningar som är äldre än den hypotek som exekveras.

• Bostaden kan bara visas om den som bor där samtycker, och begäran görs via domstolen.
• Om det vinnande budet når 70 % av auktionsvärdet ska resten av priset betalas inom 20 dagar från avslutet, en tid som är svår att klara med ett bolån.
• Om det bästa budet inte når 70 % har gäldenären tio dagar på sig att presentera någon annan som erbjuder minst 60 % eller tillräckligt för att betala skulden.
• Obetalda avgifter till comunidad de propietarios (ägarsamfälligheten) och IBI (den årliga fastighetsskatten) kan fortfarande vara knutna till fastigheten, så det är klokt att kontrollera dem i förväg.
• Om bostaden är bebodd måste man efter tilldelningen begära att få tillträde via domstolen, och det tar tid.

Därför passar auktioner bättre för investerare med likviditet och juridisk rådgivning. För de flesta köpare är de bostäder som banker och servicers (bolag som förvaltar bankernas fastighetsportföljer) säljer på marknaden oftast mindre rabatterade, men de kan besökas, finansieras och köpas hos notarie som vilken annan bostad som helst.

Vad kan en ägare göra som inte klarar av att betala bolånet?

• Prata med banken så fort förseningarna dyker upp: en amorteringsfri period eller en förlängd löptid förhandlas lättare innan obetalda avgifter hunnit hopa sig.
• Kontrollera om banken har anslutit sig till Código de Buenas Prácticas och om man själv uppfyller kraven, som är avsedda för gäldenärer utan resurser: koden föreskriver en omstrukturering av skulden, en skuldavskrivning (quita) och, som sista steg, dación en pago av permanentbostaden.
• Sälja före auktionen: med priserna på rekordnivå gör en försäljning till marknadspris det möjligt att lösa bolånet och behålla mellanskillnaden, medan priset på auktion oftast är lägre och, om det inte täcker skulden, resten fortfarande är skyldigt.

Om det gäller dig och din bostad ligger på Costa del Sol är en realistisk värdering första steget för att veta hur stort utrymme du har. På EVS PROPERTY GROUP hjälper vi dig att räkna ut det, diskret och utan förpliktelser.

Den här artikeln är avsedd som information och ersätter inte en advokats rådgivning i ditt specifika fall.

Vanliga frågor