Egzekucje hipoteczne z mieszkań stanowiących stałe miejsce zamieszkania na najwyższym poziomie od 2017 r.: co to oznacza dla Málagi i Costa del Sol

W drugim kwartale 2026 r. w Hiszpanii wszczęto 3 703 egzekucje hipoteczne z mieszkań stanowiących stałe miejsce zamieszkania (viviendas habituales), czyli o 27,5 % więcej niż rok wcześniej i najwięcej od pierwszego kwartału 2017 r. – wynika ze statystyki INE opublikowanej 16 września. Mimo to skala zjawiska jest nadal daleka od najgorszych lat kryzysu, a prawie połowa egzekucji z mieszkań dotyczy hipotek ustanowionych w latach 2005–2008.

Dla osoby kupującej lub inwestującej na Costa del Sol te dane można odczytać na dwa sposoby. Nie zapowiadają fali tanich mieszkań odzyskanych przez banki, a przy cenach na rekordowych poziomach wielu właścicieli mających trudności ma jeszcze margines, by sprzedać nieruchomość, zanim trafi na licytację. Oto liczby.

Ile było egzekucji hipotecznych w drugim kwartale 2026 r.?

INE liczy zaświadczenia o egzekucji hipotecznej, które są wszczynane i wpisywane do registros de la propiedad (hiszpańskich rejestrów nieruchomości). Między kwietniem a czerwcem było ich 7 141, czyli o 12,2 % więcej niż rok wcześniej. Z tego 4 989 dotyczyło mieszkań, a 4 358 mieszkań należących do osób fizycznych. Pozostałe to lokale usługowe, garaże, biura, działki budowlane i grunty rolne.

Źródło: INE, Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias, drugi kwartał 2026 r., dane wstępne.

Czy to nowa fala niespłacanych kredytów, jak w czasie kryzysu?

Na razie nie. W drugim kwartale 2014 r. wszczęto 9 659 egzekucji z mieszkań stanowiących stałe miejsce zamieszkania, czyli ponad dwa i pół raza więcej niż obecnie. Najniższy poziom przypadł na lata 2019 i 2020, z kilkoma kwartałami poniżej 1 000, a od tego czasu liczba rosła stopniowo aż do dzisiejszych 3 703.

Znaczenie ma też pochodzenie kredytów. Według INE 46,7 % egzekucji z mieszkań w tym kwartale dotyczy hipotek ustanowionych w latach 2005–2008, w szczytowym okresie bańki, a kolejne 15,6 % kredytów udzielonych przed 2005 r. Hipoteki z lat 2024 i 2025 stanowią zaledwie 1,9 %.

Poza tym wszczęcie egzekucji nie jest równoznaczne z utratą domu. Nie wszystkie kończą się eksmisją (lanzamiento): część rozwiązuje się wcześniej przez refinansowanie, sprzedaż lub dación en pago (przeniesienie własności nieruchomości na bank w zamian za umorzenie długu).

Egzekucja nie rusza też po pierwszej niezapłaconej racie. Od ustawy o kredycie hipotecznym z 2019 r. w kredytach dla osób fizycznych na mieszkanie zaległości muszą wynosić co najmniej 3 % kapitału lub 12 rat miesięcznych w pierwszej połowie okresu kredytowania albo 7 % lub 15 rat w drugiej, a bank musi wcześniej wezwać do zapłaty, dając miesiąc na uregulowanie zaległości. Dlatego dzisiejsze egzekucje odzwierciedlają zaległości sprzed wielu miesięcy, a wrześniowy wzrost Euribor, powyżej 3,1 %, jeszcze się w nich nie pojawia.

Dlaczego Andalucía przoduje w egzekucjach hipotecznych?

Andalucía odnotowała między kwietniem a czerwcem 1 154 egzekucje z mieszkań, więcej niż jakakolwiek inna wspólnota autonomiczna i o 24 % więcej niż rok wcześniej. Jest to jednak również region, w którym sprzedaje się najwięcej mieszkań. Jeśli porównać egzekucje z transakcjami kupna-sprzedaży w tym samym kwartale, Andalucía plasuje się nieco powyżej średniej krajowej i poniżej Cataluña, Murcii czy Wysp Kanaryjskich.

Źródło: INE, statystyki egzekucji hipotecznych oraz przeniesień praw własności. Zmiana roczna i wskaźnik: obliczenia własne.

Dla prowincji Málaga nie ma danych kwartalnych, są natomiast roczne. W 2025 r. wszczęto 608 egzekucji z mieszkań, czyli o 45 % więcej niż w 2024 r., choć o 84 % mniej niż w 2014 r. Ich znaczenie jest też mniejsze niż w skali kraju: przypadała jedna egzekucja na 60 transakcji kupna-sprzedaży mieszkań, wobec jednej na 48 w Hiszpanii.

Wszczęte egzekucje z mieszkań w podziale na lata, według INE:

Czy na Costa del Sol jest więcej mieszkań bankowych na sprzedaż?

Nie, a jest ich bardzo mało. Według stanu na 17 września 2026 r. spośród 9 157 nieruchomości na sprzedaż w naszym katalogu na Costa del Sol tylko 5 figuruje w ogłoszeniu agencji jako zajęcie komornicze (embargo), a kolejne 260, czyli 2,8 %, jako okazja lub pilna sprzedaż.

Wyjaśniają to ceny. Według idealista metr kwadratowy w prowincji Málaga osiągnął w sierpniu 4 293 euro, czyli historyczne maksimum, a rekordy biją także Marbella, Estepona i Benahavís. Przy hipotece z 2006 lub 2007 r. i prawie dwudziestu latach spłacanych rat zwykle mieszkanie jest dziś warte więcej niż pozostały dług, więc sprzedaż na rynku bardziej się opłaca niż czekanie na licytację.

Czy można kupić zajęte mieszkania na licytacji?

Tak, za pośrednictwem Portal de Subastas del BOE, ale obowiązują zasady, które warto znać, zanim zacznie się licytować. Od kwietnia 2025 r. zasadą ogólną jest wpłata depozytu w wysokości 20 % wartości aukcyjnej, nie mniej niż 1 000 euro. Kto bierze udział w licytacji, akceptuje tytuł prawny wynikający z postępowania i przejmuje obciążenia starsze niż egzekwowana hipoteka.

• Mieszkanie można obejrzeć tylko wtedy, gdy zgodzi się na to osoba je zajmująca, a wniosek składa się za pośrednictwem sądu.
• Jeśli zwycięska oferta osiąga 70 % wartości aukcyjnej, resztę ceny płaci się w ciągu 20 dni od zakończenia licytacji, co trudno zrealizować przy finansowaniu hipoteką.
• Jeśli najlepsza oferta nie osiąga tych 70 %, dłużnik ma dziesięć dni na wskazanie innej osoby, która zaoferuje co najmniej 60 % lub kwotę wystarczającą na spłatę długu.
• Zaległe opłaty na rzecz comunidad de propietarios (wspólnoty właścicieli) oraz IBI (hiszpański podatek od nieruchomości) mogą nadal być związane z nieruchomością, dlatego warto je sprawdzić wcześniej.
• Jeśli mieszkanie jest zajęte, po przyznaniu własności trzeba wystąpić do sądu o wydanie posiadania, a to wymaga czasu.

Dlatego licytacja lepiej pasuje do inwestorów dysponujących gotówką i wsparciem prawnym. Dla większości kupujących mieszkania, które banki i servicers sprzedają na rynku, zwykle oferują mniejszy rabat, ale można je obejrzeć, sfinansować i kupić u notariusza jak każde inne.

Co może zrobić właściciel, który nie jest w stanie spłacać hipoteki?

• Porozmawiać z bankiem, gdy tylko pojawią się opóźnienia: karencję lub wydłużenie okresu kredytowania łatwiej wynegocjować, zanim nazbiera się niezapłaconych rat.
• Sprawdzić, czy jego bank przystąpił do Código de Buenas Prácticas (kodeksu dobrych praktyk bankowych) i czy spełnia wymogi, przeznaczone dla dłużników bez środków: przewiduje on restrukturyzację długu, quita (umorzenie części długu) i jako ostatni krok dación en pago mieszkania stanowiącego stałe miejsce zamieszkania.
• Sprzedać przed licytacją: przy cenach na maksymalnym poziomie sprzedaż po cenie rynkowej pozwala spłacić hipotekę i zachować różnicę, podczas gdy na licytacji cena bywa niższa, a jeśli nie pokrywa długu, reszta nadal pozostaje do zapłaty.

Jeśli to Twój przypadek, a Twoje mieszkanie znajduje się na Costa del Sol, realistyczna wycena jest pierwszym krokiem do ustalenia, ile masz marginesu. W EVS PROPERTY GROUP pomożemy Ci to obliczyć, dyskretnie i bez zobowiązań.

Ten artykuł ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnika dotyczącej Twojej konkretnej sytuacji.

Najczęstsze pytania

Czym jest egzekucja hipoteczna?

To postępowanie, zwykle sądowe, w którym wierzyciel dochodzi niespłaconej hipoteki i które może zakończyć się licytacją mieszkania. INE liczy te, które są wszczynane i wpisywane w każdym kwartale do registros de la propiedad.

Ile niezapłaconych rat trzeba, żeby bank wszczął egzekucję hipoteki?

W kredytach dla osób fizycznych na mieszkanie zaległości muszą wynosić co najmniej 3 % kapitału lub 12 rat miesięcznych w pierwszej połowie okresu kredytowania albo 7 % lub 15 rat w drugiej. Ponadto bank musi wezwać do zapłaty i dać miesiąc na uregulowanie zaległości.

Ile było egzekucji hipotecznych w prowincji Málaga w 2025 r.?

Według INE wszczęto 608 egzekucji z mieszkań, czyli o 45 % więcej niż w 2024 r. i o 84 % mniej niż w 2014 r. Odpowiada to jednej egzekucji na 60 transakcji kupna-sprzedaży mieszkań, wobec jednej na 48 w skali całej Hiszpanii.

Jaki depozyt trzeba wpłacić, żeby licytować na aukcji sądowej?

Od kwietnia 2025 r. zasadą ogólną jest 20 % wartości aukcyjnej, nie mniej niż 1 000 euro. Letrado de la Administración de Justicia (sekretarz sądowy) może ten odsetek podnieść lub obniżyć w zależności od okoliczności.

Czy egzekucje hipoteczne obniżą ceny na Costa del Sol?

Na podstawie obecnych danych nic na to nie wskazuje. Egzekucje stanowią niewielki ułamek transakcji kupna-sprzedaży, a nieruchomości objęte zajęciem prawie nie pojawiają się w ofercie: 5 z 9 157 w naszym katalogu.