Pignoramenti ipotecari sulla prima casa ai massimi dal 2017: cosa significa per Málaga e la Costa del Sol

Nel secondo trimestre del 2026 in Spagna sono state avviate 3.703 procedure di esecuzione ipotecaria su abitazioni principali, il 27,5 % in più rispetto a un anno prima e il dato più alto dal primo trimestre del 2017, secondo la statistica dell’INE pubblicata il 16 settembre. Ciononostante, il volume resta lontano dagli anni peggiori della crisi e quasi la metà delle esecuzioni su abitazioni riguarda ipoteche costituite tra il 2005 e il 2008.

Per chi compra o investe sulla Costa del Sol, il dato si presta a due letture. Non annuncia un’ondata di case bancarie a basso prezzo e, con i prezzi ai massimi, molti proprietari in difficoltà hanno margine per vendere prima che la loro casa finisca all’asta. Ecco i numeri.

Quante esecuzioni ipotecarie ci sono state nel secondo trimestre del 2026?

L’INE conta le certificazioni di esecuzione ipotecaria che vengono avviate e iscritte nei registri della proprietà. Tra aprile e giugno sono state 7.141, il 12,2 % in più rispetto a un anno prima. Di queste, 4.989 hanno riguardato abitazioni e 4.358 abitazioni di persone fisiche. Il resto erano locali commerciali, garage, uffici, terreni edificabili e fondi rustici.

Fonte: INE, Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias, secondo trimestre del 2026, dati provvisori.

È una nuova ondata di insolvenze come quella della crisi?

Per ora no. Nel secondo trimestre del 2014 furono avviate 9.659 esecuzioni su abitazioni principali, più del doppio e mezzo di quelle attuali. Il dato toccò il fondo nel 2019 e nel 2020, con alcuni trimestri sotto quota 1.000, e da allora è salito a gradini fino alle 3.703 di oggi.

Conta anche l’origine dei prestiti. Secondo l’INE, il 46,7 % delle esecuzioni su abitazioni di questo trimestre corrisponde a ipoteche costituite tra il 2005 e il 2008, in piena bolla, e un altro 15,6 % a prestiti anteriori al 2005. Le ipoteche del 2024 e del 2025 pesano appena per l’1,9 %.

Inoltre, l’avvio di un’esecuzione non equivale a perdere la casa. Non tutte si concludono con lo sfratto: alcune si risolvono prima con una rinegoziazione, una vendita o una dación en pago (la cessione dell’immobile alla banca a saldo del debito).

Né si procede all’esecuzione alla prima rata non pagata. Dalla legge sul credito immobiliare del 2019, nei prestiti a persone fisiche garantiti da abitazione le rate insolute devono raggiungere almeno il 3 % del capitale o 12 rate mensili nella prima metà della durata, oppure il 7 % o 15 rate nella seconda, e la banca deve prima intimare il pagamento concedendo un mese di tempo. Per questo le esecuzioni di oggi riflettono insolvenze di mesi fa, e il rialzo dell’euribor di settembre, oltre il 3,1 %, non compare ancora.

Perché l’Andalusia guida la classifica delle esecuzioni ipotecarie?

L’Andalusia ha totalizzato 1.154 esecuzioni su abitazioni tra aprile e giugno, più di qualsiasi altra comunità autonoma e il 24 % in più rispetto a un anno prima. Ma è anche la regione che vende più case. Se si confrontano le esecuzioni con le compravendite dello stesso trimestre, l’Andalusia si colloca un po’ sopra la media spagnola e sotto Catalogna, Murcia o Canarie.

Fonte: INE, statistiche sulle esecuzioni ipotecarie e sui trasferimenti di diritti di proprietà. Variazione annua e rapporto: calcolo proprio.

La provincia di Málaga non dispone di dati trimestrali, ma ne ha di annuali. Nel 2025 sono state avviate 608 esecuzioni su abitazioni, il 45 % in più rispetto al 2024, ma l’84 % in meno rispetto al 2014. E pesano meno che nel resto del Paese: c’è stata un’esecuzione ogni 60 compravendite di abitazioni, contro una ogni 48 in Spagna.

Esecuzioni avviate su abitazioni per anno, secondo l’INE:

Ci sono più case bancarie in vendita sulla Costa del Sol?

No, e sono pochissime. Al 17 settembre 2026, dei 9.157 immobili in vendita presenti nel nostro catalogo sulla Costa del Sol, solo 5 figurano come pignoramento nell’annuncio dell’agenzia e altri 260, il 2,8 %, come occasione o vendita urgente.

I prezzi lo spiegano. Secondo idealista, ad agosto il metro quadro nella provincia di Málaga ha raggiunto i 4.293 euro, il suo massimo storico, e anche Marbella, Estepona e Benahavís segnano il record. Con un’ipoteca del 2006 o del 2007 e quasi vent’anni di rate pagate, la norma è che oggi la casa valga più del debito residuo, quindi vendere sul mercato conviene più che aspettare l’asta.

Si possono comprare all’asta case pignorate?

Sì, tramite il Portal de Subastas del BOE, ma con regole che conviene conoscere prima di fare un’offerta. Da aprile 2025, la regola generale è depositare il 20 % del valore d’asta, con un minimo di 1.000 euro. Chi partecipa accetta il titolo di proprietà risultante dal procedimento e si fa carico degli oneri anteriori all’ipoteca che viene eseguita.

• L’abitazione può essere visitata solo se l’occupante acconsente, e la richiesta si presenta tramite il tribunale.
• Se l’offerta vincente raggiunge il 70 % del valore d’asta, il resto del prezzo si paga entro 20 giorni dalla chiusura, un termine difficile da rispettare con un mutuo.
• Se la migliore offerta non arriva a quel 70 %, il debitore ha dieci giorni per presentare un’altra persona che offra almeno il 60 % o quanto basta per saldare il debito.
• Le quote di comunidad (spese condominiali) e l’IBI (imposta comunale sugli immobili) non pagati possono restare legati all’immobile, quindi conviene verificarli prima.
• Se l’abitazione è occupata, dopo l’aggiudicazione bisogna chiedere il possesso al tribunale, e ciò richiede tempo.

Per questo l’asta si adatta meglio a investitori con liquidità e consulenza legale. Per la maggior parte degli acquirenti, le case che banche e servicer vendono sul mercato hanno di solito uno sconto minore, ma si visitano, si finanziano e si acquistano davanti al notaio come qualsiasi altra.

Cosa può fare un proprietario che non riesce a pagare il mutuo?

• Parlare con la banca non appena compaiono i ritardi: un periodo di carenza o un allungamento della durata si negoziano meglio prima di accumulare rate insolute.
• Verificare se la propria banca ha aderito al Código de Buenas Prácticas e se si rispettano i requisiti, pensati per debitori privi di risorse: prevede la ristrutturazione del debito, una riduzione (quita) e, come ultimo passo, la dación en pago dell’abitazione principale.
• Vendere prima dell’asta: con i prezzi ai massimi, una vendita a prezzo di mercato permette di estinguere l’ipoteca e di tenere la differenza, mentre all’asta il prezzo è in genere inferiore e, se non copre il debito, il resto continua a essere dovuto.

Se è il tuo caso e la tua casa si trova sulla Costa del Sol, una valutazione realistica è il primo passo per sapere di quanto margine disponi. In EVS PROPERTY GROUP ti aiutiamo a calcolarlo, con discrezione e senza impegno.

Questo articolo ha carattere informativo e non sostituisce la consulenza di un avvocato sul tuo caso specifico.

Domande frequenti

Che cos’è un’esecuzione ipotecaria?

È la procedura, normalmente giudiziale, con cui il creditore reclama un’ipoteca non pagata e che può concludersi con la messa all’asta dell’abitazione. L’INE conteggia quelle che vengono avviate e iscritte ogni trimestre nei registri della proprietà.

Quante rate non pagate servono perché la banca avvii l’esecuzione dell’ipoteca?

Nei prestiti a persone fisiche garantiti da abitazione, le rate insolute devono raggiungere almeno il 3 % del capitale o 12 rate mensili nella prima metà della durata, oppure il 7 % o 15 rate nella seconda. Inoltre, la banca deve intimare il pagamento e concedere un mese di tempo.

Quante esecuzioni ipotecarie ci sono state nella provincia di Málaga nel 2025?

Secondo l’INE, sono state avviate 608 esecuzioni su abitazioni, il 45 % in più rispetto al 2024 e l’84 % in meno rispetto al 2014. Equivale a una ogni 60 compravendite di abitazioni, contro una ogni 48 nel complesso della Spagna.

Quale deposito bisogna versare per partecipare a un’asta giudiziaria?

Da aprile 2025, la regola generale è il 20 % del valore d’asta, con un minimo di 1.000 euro. Il letrado de la Administración de Justicia (il cancelliere giudiziario) può aumentare o ridurre tale percentuale a seconda delle circostanze.

Le esecuzioni ipotecarie faranno scendere i prezzi sulla Costa del Sol?

Con i dati attuali non ci sono segnali in tal senso. Le esecuzioni sono una frazione ridotta delle compravendite e gli immobili pignorati compaiono appena nell’offerta: 5 su 9.157 nel nostro catalogo.