Ejecuciones hipotecarias på primærboliger, høyeste nivå siden 2017: hva det betyr for Málaga og Costa del Sol

I andre kvartal 2026 ble det startet 3 703 ejecuciones hipotecarias (tvangsinndrivelse av pantelån gjennom rettsvesenet) på primærboliger i Spania. Det er 27,5 % flere enn ett år tidligere og det høyeste tallet siden første kvartal 2017, ifølge INE-statistikken som ble publisert 16. september. Likevel er volumet fortsatt langt unna de verste krisårene, og nesten halvparten av tvangsinndrivelsene på boliger gjelder pantelån opprettet mellom 2005 og 2008.

For deg som kjøper eller investerer på Costa del Sol kan tallet leses på to måter. Det varsler ingen bølge av rimelige bankeide boliger, og med priser på rekordnivå har mange eiere i vanskeligheter handlingsrom til å selge før boligen havner på auksjon. Her er tallene.

Hvor mange ejecuciones hipotecarias var det i andre kvartal 2026?

INE teller de ejecuciones hipotecarias som startes og innskrives i eiendomsregistrene (registros de la propiedad). Mellom april og juni var det 7 141, som er 12,2 % flere enn ett år tidligere. Av disse gjaldt 4 989 boliger og 4 358 boliger eid av privatpersoner. Resten var lokaler, garasjer, kontorer, tomter og landbrukseiendommer.

Kilde: INE, Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias, andre kvartal 2026, foreløpige tall.

Er dette en ny bølge av mislighold som under krisen?

Foreløpig ikke. I andre kvartal 2014 ble det startet 9 659 ejecuciones på primærboliger, mer enn to og en halv gang dagens nivå. Tallet nådde bunnen i 2019 og 2020, med enkelte kvartaler under 1 000, og har siden steget trinnvis til dagens 3 703.

Hvor lånene stammer fra, har også betydning. Ifølge INE gjelder 46,7 % av tvangsinndrivelsene på boliger i dette kvartalet pantelån opprettet mellom 2005 og 2008, midt i boligboblen, og ytterligere 15,6 % lån fra før 2005. Pantelån fra 2024 og 2025 utgjør bare 1,9 %.

Dessuten betyr ikke en påbegynt ejecución at man mister boligen. Ikke alle ender med utkastelse: noen løses tidligere gjennom refinansiering, salg eller en dación en pago (at boligen overdras til banken som oppgjør for gjelden).

Man går heller ikke til tvangsinndrivelse etter den første ubetalte terminen. Siden boliglånsloven (ley de crédito inmobiliario) fra 2019 må misligholdet for lån til privatpersoner med bolig som sikkerhet utgjøre minst 3 % av lånebeløpet eller 12 månedlige terminer i første halvdel av løpetiden, eller 7 % eller 15 terminer i andre halvdel, og banken må først kreve betaling med én måneds frist. Derfor gjenspeiler dagens ejecuciones mislighold fra flere måneder tilbake, og septembers oppgang i Euribor, til over 3,1 %, vises ennå ikke i tallene.

Hvorfor ligger Andalucía øverst på listen over ejecuciones hipotecarias?

Andalucía hadde 1 154 ejecuciones på boliger mellom april og juni, flere enn noen annen region og 24 % flere enn ett år tidligere. Men det er også regionen som selger flest boliger. Sammenligner man ejecuciones med antall boligsalg i samme kvartal, ligger Andalucía litt over det spanske gjennomsnittet og under Cataluña, Murcia og Canarias.

Kilde: INE, statistikk over ejecuciones hipotecarias og over overdragelser av eiendomsrettigheter. Årlig endring og forholdstall: egne beregninger.

Provinsen Málaga har ikke kvartalsvise tall, men det finnes årlige. I 2025 ble det startet 608 ejecuciones på boliger, 45 % flere enn i 2024, men 84 % færre enn i 2014. Og de veier mindre enn i landet som helhet: det var én ejecución per 60 boligsalg, mot én per 48 i Spania.

Påbegynte ejecuciones på boliger per år, ifølge INE:

Er det flere bankeide boliger til salgs på Costa del Sol?

Nei, og det er svært få. Per 17. september 2026 er det bare 5 av de 9 157 eiendommene til salgs i vår katalog på Costa del Sol som er oppført som embargo (beslag) i byråets annonse, og ytterligere 260, altså 2,8 %, som mulighet eller hastesalg.

Prisene forklarer det. Ifølge idealista nådde kvadratmeterprisen i provinsen Málaga i august 4 293 euro, et historisk toppnivå, og Marbella, Estepona og Benahavís setter også rekorder. Med et pantelån fra 2006 eller 2007 og nesten tjue år med betalte terminer er det normale at boligen i dag er verdt mer enn restgjelden, så det lønner seg mer å selge i det åpne markedet enn å vente på auksjonen.

Kan man kjøpe beslaglagte boliger på auksjon?

Ja, via Portal de Subastas del BOE, men med regler det er lurt å kjenne før man byr. Siden april 2025 er hovedregelen at man må sette inn 20 % av auksjonsverdien som depositum, med et minimum på 1 000 euro. Den som deltar, aksepterer den eiendomsretten som fremgår av saken, og overtar heftelser som har prioritet foran pantelånet som tvangsinndrives.

• Boligen kan bare besiktiges hvis den som bor der samtykker, og forespørselen går via retten.
• Hvis det vinnende budet utgjør 70 % av auksjonsverdien, skal resten av prisen betales innen 20 dager etter at auksjonen er avsluttet, en frist som er vanskelig å møte med et boliglån.
• Hvis det beste budet ikke når 70 %, har skyldneren ti dager på seg til å presentere en annen person som byr minst 60 % eller nok til å dekke gjelden.
• Ubetalte felleskostnader til comunidad de propietarios (sameiet/velforeningen i bygget) og IBI (den årlige eiendomsskatten) kan fortsatt hefte ved eiendommen, så det bør kontrolleres på forhånd.
• Hvis boligen er bebodd, må man etter tilslaget be retten om overtakelse, og det tar tid.

Derfor passer auksjon best for investorer med likviditet og juridisk rådgivning. For de fleste kjøpere har boliger som banker og servicere selger i det åpne markedet vanligvis mindre rabatt, men de kan besiktiges, finansieres og kjøpes hos notarius som alle andre.

Hva kan en eier som ikke klarer å betale pantelånet, gjøre?

• Snakke med banken så snart forsinkelsene oppstår: avdragsfrihet eller forlengelse av løpetiden er lettere å forhandle om før ubetalte terminer hoper seg opp.
• Sjekke om banken har sluttet seg til Código de Buenas Prácticas (en frivillig god praksis-kode for bankene) og om man oppfyller kravene, som er utformet for skyldnere uten midler: den åpner for restrukturering av gjelden, en quita (ettergivelse av deler av gjelden) og som siste skritt dación en pago av primærboligen.
• Selge før auksjonen: med priser på toppnivå gjør et salg til markedspris det mulig å innfri pantelånet og beholde mellomlegget, mens prisen på auksjon som regel er lavere, og hvis den ikke dekker gjelden, står resten fortsatt til betaling.

Hvis dette gjelder deg og boligen din ligger på Costa del Sol, er en realistisk verdivurdering første skritt for å finne ut hvor stort handlingsrom du har. Hos EVS PROPERTY GROUP hjelper vi deg med å beregne det, diskret og uforpliktende.

Denne artikkelen er kun ment som informasjon og erstatter ikke rådgivning fra en advokat om din konkrete sak.

Ofte stilte spørsmål