Обращения взыскания по ипотеке на основное жильё — на максимуме с 2017 года: что это значит для Málaga и Costa del Sol

Во втором квартале 2026 года в Испании было начато 3 703 процедуры ejecución hipotecaria (обращения взыскания по ипотеке) на основное жильё (vivienda habitual). Это на 27,5 % больше, чем год назад, и самый высокий показатель с первого квартала 2017 года, следует из статистики INE, опубликованной 16 сентября. Тем не менее объём по-прежнему далёк от худших лет кризиса, а почти половина процедур по жилью приходится на ипотеки, оформленные в 2005–2008 годах.

Для тех, кто покупает недвижимость или инвестирует на Costa del Sol, эти данные можно прочитать двояко. Они не предвещают волны дешёвых квартир от банков, а при рекордных ценах у многих собственников, оказавшихся в трудной ситуации, есть возможность продать жильё до того, как оно попадёт на аукцион. Вот цифры.

Сколько было обращений взыскания по ипотеке во втором квартале 2026 года?

INE учитывает certificaciones de ejecución hipotecaria (свидетельства о начале обращения взыскания), которые начаты и внесены в registros de la propiedad (земельные реестры). С апреля по июнь их было 7 141, что на 12,2 % больше, чем годом ранее. Из них 4 989 пришлось на жильё и 4 358 — на жильё физических лиц. Остальное — коммерческие помещения, гаражи, офисы, участки под застройку и сельскохозяйственные участки.

Источник: INE, Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias, второй квартал 2026 года, предварительные данные.

Это новая волна неплатежей, как во время кризиса?

Пока нет. Во втором квартале 2014 года было начато 9 659 процедур взыскания на основное жильё — более чем в два с половиной раза больше нынешнего показателя. Минимума цифра достигла в 2019 и 2020 годах, когда в отдельные кварталы было меньше 1 000, а с тех пор ступенями выросла до сегодняшних 3 703.

Важно и происхождение кредитов. По данным INE, 46,7 % процедур по жилью в этом квартале приходится на ипотеки, оформленные в 2005–2008 годах, в разгар пузыря, и ещё 15,6 % — на кредиты, выданные до 2005 года. Ипотеки 2024 и 2025 годов составляют лишь 1,9 %.

Кроме того, начало процедуры взыскания не означает потери дома. Не все они заканчиваются lanzamiento (принудительным выселением): часть решается раньше — рефинансированием, продажей или dación en pago (передачей жилья банку в счёт погашения долга).

Взыскание не начинают и после первого же пропущенного платежа. Согласно закону об ипотечном кредитовании 2019 года (ley de crédito inmobiliario), по кредитам физических лиц на жильё просрочки должны составить не менее 3 % капитала или 12 ежемесячных платежей в первой половине срока либо 7 % или 15 платежей во второй, а банк обязан заранее потребовать оплаты, дав на это месяц. Поэтому сегодняшние процедуры отражают неплатежи, возникшие несколько месяцев назад, а сентябрьский рост эурибора выше 3,1 % в них пока не виден.

Почему Andalucía возглавляет рейтинг по обращениям взыскания?

С апреля по июнь в Andalucía было начато 1 154 процедуры по жилью — больше, чем в любом другом автономном сообществе, и на 24 % больше, чем год назад. Но это и регион, где продаётся больше всего жилья. Если сопоставить число процедур с количеством сделок купли-продажи за тот же квартал, Andalucía окажется немного выше среднего по Испании и ниже Cataluña, Murcia или Canarias.

Источник: INE, статистика по обращениям взыскания по ипотеке и по переходу прав собственности. Годовое изменение и соотношение — собственный расчёт.

По провинции Málaga квартальных данных нет, но есть годовые. В 2025 году было начато 608 процедур по жилью, на 45 % больше, чем в 2024-м, но на 84 % меньше, чем в 2014-м. И здесь их вес меньше, чем по стране в целом: одна процедура приходилась на 60 сделок купли-продажи жилья против одной на 48 в среднем по Испании.

Начатые процедуры взыскания по жилью по годам, по данным INE:

Стало ли на Costa del Sol больше банковской недвижимости на продажу?

Нет, и таких объектов очень мало. По состоянию на 17 сентября 2026 года из 9 157 объектов, выставленных на продажу в нашем каталоге на Costa del Sol, лишь 5 помечены в объявлении агентства как embargo (арестованное имущество), а ещё 260, или 2,8 %, — как выгодное предложение или срочная продажа.

Это объясняют цены. По данным idealista, в августе квадратный метр в провинции Málaga достиг 4 293 евро, исторического максимума, а Marbella, Estepona и Benahavís тоже обновляют рекорды. При ипотеке 2006 или 2007 года и почти двадцати годах выплаченных платежей жильё, как правило, стоит сегодня больше остатка долга, поэтому продажа на рынке выгоднее, чем ожидание аукциона.

Можно ли купить арестованное жильё на аукционе?

Да, через Portal de Subastas del BOE, но с правилами, которые стоит знать до того, как делать ставку. С апреля 2025 года общее правило — внести депозит в размере 20 % от valor de subasta (стоимости лота на торгах), но не менее 1 000 евро. Участник принимает правоустанавливающие документы в том виде, как они указаны в деле, и берёт на себя обременения, предшествующие исполняемой ипотеке.

• Осмотреть жильё можно только с согласия проживающего в нём, а запрос подаётся через суд.
• Если выигравшая ставка достигает 70 % от стоимости лота, остаток цены оплачивается в течение 20 дней после закрытия торгов — этот срок трудно уложить в рамки ипотеки.
• Если лучшая ставка не доходит до 70 %, у должника есть десять дней, чтобы представить другого участника, который предложит не менее 60 % или достаточную для погашения долга сумму.
• Неоплаченные взносы в comunidad de propietarios (объединение собственников дома) и IBI (ежегодный муниципальный налог на недвижимость) могут оставаться связанными с объектом, поэтому их стоит проверить заранее.
• Если в жилье кто-то проживает, после присуждения нужно через суд добиваться вступления во владение, а это требует времени.

Поэтому аукцион лучше подходит инвесторам с наличными средствами и юридическим сопровождением. Для большинства покупателей жильё, которое банки и servicers продают на рынке, обычно даёт меньшую скидку, но его можно осмотреть, профинансировать и купить у нотариуса, как любой другой объект.

Что может сделать собственник, который не в состоянии платить по ипотеке?

• Обратиться в банк, как только появились просрочки: льготный период (carencia) или увеличение срока лучше обсуждать до накопления неоплаченных платежей.
• Проверить, присоединился ли его банк к Código de Buenas Prácticas (Кодексу добросовестной практики) и выполняет ли он сам условия, рассчитанные на должников без средств: он предусматривает реструктуризацию долга, quita (списание части долга) и, как последний шаг, dación en pago основного жилья.
• Продать до аукциона: при рекордных ценах продажа по рыночной цене позволяет погасить ипотеку и оставить себе разницу, тогда как на аукционе цена обычно ниже, а если её не хватает на покрытие долга, остаток по-прежнему придётся выплачивать.

Если это ваш случай и ваше жильё находится на Costa del Sol, реалистичная оценка — первый шаг к пониманию того, какой запас у вас есть. В EVS PROPERTY GROUP мы поможем её рассчитать — конфиденциально и без обязательств.

Эта статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста по вашему конкретному случаю.

Часто задаваемые вопросы