Ejecuciones hipotecarias på hovedbolig på det højeste niveau siden 2017: hvad det betyder i Málaga og på Costa del Sol

I andet kvartal 2026 blev der i Spanien indledt 3.703 ejecuciones hipotecarias (tvangsfuldbyrdelser af pantsikrede boliglån) på hovedboliger. Det er 27,5 % flere end et år tidligere og det højeste tal siden første kvartal 2017, ifølge INE’s statistik, der blev offentliggjort den 16. september. Alligevel ligger omfanget stadig langt fra de værste krisår, og næsten halvdelen af tvangsfuldbyrdelserne på boliger stammer fra pantelån optaget mellem 2005 og 2008.

For dig, der køber eller investerer på Costa del Sol, kan tallet læses på to måder. Det varsler ikke en bølge af billige bankboliger, og med priserne på rekordniveau har mange ejere i vanskeligheder mulighed for at sælge, før deres bolig havner på auktion. Her er tallene.

Hvor mange ejecuciones hipotecarias var der i andet kvartal 2026?

INE tæller de certificeringer af tvangsfuldbyrdelse af pantelån, der indledes og indføres i ejendomsregistrene (registros de la propiedad). Mellem april og juni var der 7.141, 12,2 % flere end et år tidligere. Heraf vedrørte 4.989 boliger og 4.358 boliger ejet af privatpersoner. Resten var lokaler, garager, kontorer, byggegrunde og landbrugsejendomme.

Kilde: INE, Estadística sobre Ejecuciones Hipotecarias, andet kvartal 2026, foreløbige data.

Er det en ny bølge af misligholdelser som under krisen?

Indtil videre ikke. I andet kvartal 2014 blev der indledt 9.659 tvangsfuldbyrdelser på hovedboliger, mere end два og en halv gange så mange som nu. Tallet nåede bunden i 2019 og 2020, hvor nogle kvartaler lå under 1.000, og siden er det steget trinvist til dagens 3.703.

Lånenes oprindelse har også betydning. Ifølge INE svarer 46,7 % af tvangsfuldbyrdelserne på boliger i dette kvartal til pantelån optaget mellem 2005 og 2008, midt i boblen, og yderligere 15,6 % til lån fra før 2005. Pantelån fra 2024 og 2025 udgør kun 1,9 %.

Desuden er det ikke det samme at få indledt en tvangsfuldbyrdelse som at miste sit hjem. Ikke alle ender med en udsættelse (lanzamiento): nogle løses tidligere med en refinansiering, et salg eller en dación en pago (overdragelse af boligen til banken som betaling af gælden).

Der tvangsfuldbyrdes heller ikke ved den første ubetalte ydelse. Siden 2019-loven om boligkreditter skal misligholdelsen for lån til privatpersoner med sikkerhed i bolig udgøre mindst 3 % af hovedstolen eller 12 månedlige ydelser i første halvdel af løbetiden, eller 7 % eller 15 ydelser i anden halvdel, og banken skal først kræve betaling med en måneds frist. Derfor afspejler dagens tvangsfuldbyrdelser misligholdelser fra for flere måneder siden, og Euribor-stigningen i september, til over 3,1 %, vises endnu ikke i tallene.

Hvorfor fører Andalucía ejecuciones hipotecarias-statistikken?

Andalucía havde 1.154 tvangsfuldbyrdelser på boliger mellem april og juni, flere end nogen anden region og 24 % flere end et år tidligere. Men det er også den region, der sælger flest boliger. Sammenlignes tvangsfuldbyrdelserne med kvartalets boligsalg, ligger Andalucía lidt over det spanske gennemsnit og under Cataluña, Murcia eller Canarias.

Kilde: INE, statistikker over tvangsfuldbyrdelser af pantelån og over overdragelser af ejendomsrettigheder. Årlig ændring og forholdstal: egne beregninger.

Provinsen Málaga har ingen kvartalsdata, men har årlige tal. I 2025 blev der indledt 608 tvangsfuldbyrdelser på boliger, 45 % flere end i 2024, men 84 % færre end i 2014. Og de vejer mindre end i landet som helhed: der var én tvangsfuldbyrdelse pr. 60 boligsalg mod én pr. 48 i Spanien.

Indledte tvangsfuldbyrdelser på boliger pr. år, ifølge INE:

Er der flere bankboliger til salg på Costa del Sol?

Nej, og der er meget få. Den 17. september 2026 var der blandt de 9.157 ejendomme til salg i vores katalog på Costa del Sol kun 5, der i byråets annonce er markeret som embargo (udlæg), og yderligere 260, altså 2,8 %, som mulighed eller hurtigt salg.

Priserne forklarer det. Ifølge idealista nåede kvadratmeterprisen i provinsen Málaga i august 4.293 euro, den historisk højeste, og Marbella, Estepona og Benahavís sætter også rekord. Med et pantelån fra 2006 eller 2007 og næsten tyve års betalte ydelser er boligen normalt mere værd i dag end den resterende gæld, så det kan betale sig mere at sælge på markedet end at vente på auktionen.

Kan man købe udlagte boliger på auktion?

Ja, via BOE’s Portal de Subastas, men med regler, man bør kende, før man byder. Siden april 2025 er hovedreglen, at der skal deponeres 20 % af auktionsværdien, dog mindst 1.000 euro. Den, der deltager, accepterer den ejendomsret, der fremgår af sagen, og overtager de byrder, der går forud for det pant, der tvangsfuldbyrdes.

• Boligen kan kun besigtiges, hvis den, der bor i den, giver samtykke, og anmodningen sker via retten (juzgado).
• Hvis det vindende bud når 70 % af auktionsværdien, skal resten af prisen betales inden 20 dage efter auktionens afslutning, en frist der er svær at nå med et pantelån.
• Hvis det bedste bud ikke når de 70 %, har debitor ti dage til at præsentere en anden person, der byder mindst 60 % eller nok til at dække gælden.
• Skyldige fællesudgifter til comunidad de propietarios (ejerforeningen) og IBI (den årlige ejendomsskat) kan stadig hænge ved ejendommen, så det bør kontrolleres på forhånd.
• Hvis boligen er beboet, skal man efter tilslaget anmode retten om besiddelse, og det tager tid.

Derfor passer auktion bedst til investorer med likviditet og juridisk rådgivning. For de fleste købere har de boliger, som banker og servicers sælger på markedet, normalt en mindre rabat, men de kan besigtiges, finansieres og købes hos notaren som enhver anden bolig.

Hvad kan en ejer gøre, hvis han ikke kan betale sit pantelån?

• Tale med banken, så snart forsinkelserne opstår: en afdragsfrihed eller en forlængelse af løbetiden forhandles lettere, før der er ophobet ubetalte ydelser.
• Undersøge, om ens bank har tilsluttet sig Código de Buenas Prácticas (den spanske adfærdskodeks for banker over for udsatte boligejere), og om man opfylder kravene, der er tænkt til debitorer uden midler: den foreskriver omstrukturering af gælden, en delvis eftergivelse og som sidste skridt dación en pago af hovedboligen.
• Sælge før auktionen: med priserne på rekordniveau gør et salg til markedspris det muligt at indfri pantelånet og beholde differencen, mens prisen på auktion normalt er lavere, og hvis den ikke dækker gælden, skylder man stadig resten.

Hvis det gælder dig, og din bolig ligger på Costa del Sol, er en realistisk vurdering første skridt for at finde ud af, hvor meget spillerum du har. EVS PROPERTY GROUP hjælper dig med at beregne det, diskret og uforpligtende.

Denne artikel er af informativ karakter og erstatter ikke rådgivning fra en advokat om din konkrete sag.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er en ejecución hipotecaria?

Det er den procedure, normalt ved domstolene, hvormed kreditor kræver et misligholdt pantelån indfriet, og som kan ende med, at boligen kommer på auktion. INE tæller dem, der indledes og indføres i ejendomsregistrene (registros de la propiedad) hvert kvartal.

Hvor mange ubetalte ydelser skal der til, før banken tvangsfuldbyrder pantelånet?

For lån til privatpersoner med sikkerhed i bolig skal misligholdelsen udgøre mindst 3 % af hovedstolen eller 12 månedlige ydelser i første halvdel af løbetiden, eller 7 % eller 15 ydelser i anden halvdel. Desuden skal banken kræve betaling og give en måneds frist.

Hvor mange ejecuciones hipotecarias var der i provinsen Málaga i 2025?

Ifølge INE blev der indledt 608 tvangsfuldbyrdelser på boliger, 45 % flere end i 2024 og 84 % færre end i 2014. Det svarer til én pr. 60 boligsalg mod én pr. 48 i Spanien som helhed.

Hvilket depositum skal deponeres for at byde på en retslig auktion?

Siden april 2025 er hovedreglen 20 % af auktionsværdien, dog mindst 1.000 euro. Letrado de la Administración de Justicia (retssekretæren) kan hæve eller sænke procentsatsen alt efter omstændighederne.

Vil ejecuciones hipotecarias få priserne på Costa del Sol til at falde?

Med de nuværende data er der ingen tegn på det. Tvangsfuldbyrdelserne er en lille brøkdel af boligsalgene, og udlagte ejendomme optræder næsten ikke i udbuddet: 5 ud af 9.157 i vores katalog.