Spese di acquisto di una casa nel 2026: notaio, registro e imposte sulla Costa del Sol

Le spese di acquisto di una casa sulla Costa del Sol ammontano, per l’usato, a circa il 7,5-8 % del prezzo: un 7 % di ITP (imposta di trasferimento patrimoniale) più notaio, registro e gestoría (studio di pratiche amministrative), che insieme si aggirano tra 1.500 e 3.000 € a seconda del valore. Per le nuove costruzioni il conto sale a circa il 12 %, perché si paga un 10 % di IVA e un 1,2 % di actos jurídicos documentados (imposta di bollo sugli atti notarili). Le spese notarili del contratto di compravendita le paga l’acquirente, salvo che il contratto preveda diversamente.

Qui sotto illustriamo ogni spesa, chi la paga e due esempi con prezzi reali della costa. Le cifre di notaio e registro sono indicative: entrambi applicano una tariffa ufficiale (arancel) e conviene chiedere un preventivo prima di firmare.

Quali spese comporta l’acquisto di una casa in Andalusia?

L’ITP si calcola sul maggiore tra due valori: il prezzo indicato nell’escritura (atto pubblico di compravendita) o il valore di riferimento del Catastro. Se acquisti a un prezzo inferiore al valore di riferimento, pagherai comunque su quest’ultimo.

Quali spese notarili paga l’acquirente?

Secondo il Código Civil, il venditore paga la escritura matriz (l’originale dell’atto) e l’acquirente la prima copia, ma nella pratica quasi tutti i contratti pongono a carico dell’acquirente il notaio della compravendita, ed è questa la cifra che devi mettere a budget. L’importo non dipende dal notaio che scegli: tutti applicano la stessa tariffa, approvata dal Real Decreto 1426/1989, che varia in base al valore dell’immobile e al numero di pagine dell’escritura.

Se acquisti con un mutuo, l’atto del finanziamento è un atto distinto. Dalla Ley 5/2019, la banca paga il proprio notaio, il registro, la gestoría e l’imposta sull’ipoteca; all’acquirente spettano solo la perizia e, se le richiede, le copie.

Quanto costa rogitare una casa? Due esempi sulla Costa del Sol

Prendiamo un appartamento da 300.000 €, tipico di Fuengirola, Torremolinos o Manilva, e la mediana degli annunci della costa nel nostro rapporto di mercato, 650.000 €. Notaio, registro e gestoría sono stime calcolate sulla parte alta della forchetta; l’imposta è esatta.

Se la casa sarà la tua residenza abituale e vale fino a 150.000 €, l’ITP scende al 6 %, e al 3,5 % per gli under 35 e altre categorie con lo stesso limite. Per il 2027, il progetto di bilancio della Junta prevede di abbassare l’aliquota generale al 6,75 % e di alzare tale limite a 200.000 €, in attesa di approvazione da parte del Parlamento andaluso.

Quali spese aggiunge un acquirente non residente?

• NIE (numero di identificazione per stranieri): la tassa ufficiale è bassa (modelo 790 codice 012), ma se deleghi la pratica pagherai procura notarile, apostille, traduzione e onorari.
• Avvocato: non è obbligatorio, ma di solito se ne incarica uno per la due diligence; gli onorari sono liberi e di norma vengono fissati come percentuale del prezzo o come tariffa forfettaria.
• Traduzioni e tasso di cambio: se paghi da un paese fuori dall’area euro, la differenza tra il cambio della banca e quello di un servizio specializzato può costare più del notaio.
• Imposte annuali: come non residente dichiarerai ogni anno il reddito figurativo (renta imputada) dell’immobile con il modelo 210, anche se non lo affitti, oltre all’IBI (imposta comunale sugli immobili) e alla tassa sui rifiuti.

Se il venditore è non residente, l’acquirente deve trattenere il 3 % del prezzo e versarlo all’Hacienda (Agenzia delle Entrate spagnola) con il modelo 211. Non è una spesa aggiuntiva, perché viene detratto dal pagamento al venditore, ma è un obbligo dell’acquirente che il notaio verificherà.

Quando e come si pagano le imposte dell’acquisto?

In Andalusia l’ITP o l’AJD si liquidano con il modelo 600 entro i due mesi successivi alla firma; l’IVA della nuova costruzione si paga al promotore insieme al prezzo. Senza la ricevuta dell’imposta, il Registro non iscrive l’immobile a tuo nome, quindi nella pratica la gestoría o l’avvocato la presentano nei giorni successivi all’escritura.

Conclusione

Per evitare sorprese, aggiungi al prezzo un 8 % se acquisti un immobile usato e un 12 % se è una nuova costruzione, più gli extra da non residente se è il tuo caso. In EVS PROPERTY GROUP ti forniamo il calcolo esatto per ogni immobile che ti interessa, con preventivo di notaio e registro, prima che tu firmi la prenotazione.

Domande frequenti

Quanto costa rogitare una casa da 200.000 €?

In Andalusia, per l’usato, circa 14.000 € di ITP al 7 % più circa 1.200-1.800 € tra notaio, registro e gestoría. Se è la tua abitazione abituale, l’aliquota ridotta del 6 % non si applica perché supera il limite di 150.000 €.

Quali spese notarili paga l’acquirente?

Per legge, la prima copia dell’escritura; nella pratica, quasi sempre l’intero costo notarile della compravendita, perché così si pattuisce nel contratto. Il notaio del mutuo lo paga la banca.

Gli stranieri pagano più imposte quando comprano casa in Spagna?

No. L’ITP, l’IVA e l’AJD sono gli stessi per uno spagnolo e per uno straniero. Cambia la fiscalità annuale: un non residente dichiara il reddito figurativo con il modelo 210 e non può applicare le aliquote ridotte per l’abitazione abituale.

Si possono pagare le spese di acquisto con il mutuo?

Raramente. Le banche finanziano una percentuale del minore tra prezzo e perizia, mentre imposte e spese devono essere coperte dall’acquirente con i propri risparmi. A un non residente di solito finanziano intorno al 60-70 %.