Quando un contratto di locazione abitativa scade e l’inquilino resta nell’immobile pagando ogni mese senza che nessuno si opponga, si verifica la tacita riconduzione dell’affitto (tácita reconducción), che rientra anch’essa nel Real Decreto-ley 29/2026 (decreto legge del governo spagnolo). L’inquilino può chiedere una proroga straordinaria fino a due anni e, in assenza di un nuovo accordo, il canone non può aumentare più del 2% fino al 31 dicembre 2027.
È una situazione molto frequente nei contratti più vecchi, che hanno già esaurito le proroghe legali. Per questo conviene che proprietari, inquilini e investitori sappiano che cosa dice esattamente il decreto, entrato in vigore l’8 ottobre 2026, e quali dubbi restano aperti.
Che cos’è la tacita riconduzione in un contratto d’affitto?
È disciplinata dall’articolo 1566 del Código Civil (il codice civile spagnolo). Se, al termine del contratto, l’inquilino rimane quindici giorni nell’abitazione con il consenso del proprietario e senza che questi gli abbia chiesto di lasciarla, si ritiene che sia sorta una nuova locazione.
Non si tratta di una semplice prosecuzione del contratto precedente, ma di un contratto nuovo che ne mantiene le condizioni, con due eccezioni importanti. La durata diventa quella del periodo di pagamento del canone, di norma mensile, secondo l’articolo 1581. E le garanzie prestate da un terzo, come un garante, non si trasferiscono al nuovo contratto, secondo l’articolo 1567.
L’inquilino può chiedere la proroga straordinaria del decreto 29/2026?
Sì. La disposición final quinta (disposizione finale quinta) del decreto menziona espressamente tre situazioni: la fine della proroga obbligatoria dell’articolo 9.1 della Ley de Arrendamientos Urbanos (la legge spagnola sulle locazioni urbane) prima del 31 dicembre 2028, la fine della proroga tacita degli articoli 10.1 e 10.2, oppure la fine del periodo di tacita riconduzione dell’articolo 1566 del Código Civil.
La proroga non è automatica. Questi sono i requisiti fissati dal testo pubblicato nel BOE (Boletín Oficial del Estado, la Gazzetta Ufficiale spagnola):
- Contratto di locazione di abitazione principale soggetto alla Ley de Arrendamientos Urbanos e in vigore l’8 ottobre 2026.
- Inquilino in regola con i pagamenti, e che lo sia stato mese per mese nei otto mesi precedenti.
- Richiesta espressa dell’inquilino al proprietario.
- Proroga per periodi annuali, fino a un massimo di due anni, con gli stessi termini e condizioni del contratto in vigore.
Il proprietario deve accettarla, salvo in tre casi: le parti hanno pattuito condizioni diverse, è stato firmato un contratto nuovo, oppure il proprietario ha comunicato nei termini dell’articolo 9.3 di aver bisogno dell’abitazione per sé o per un familiare, con una causa reale e documentata, anche se tale possibilità non era prevista nel contratto. Non si applica nemmeno se entrambe le parti concordano di rinnovare o firmare un contratto nuovo con un canone inferiore di almeno il 5%.
Le richieste presentate con il decreto 8/2026 sono ancora valide?
Il Real Decreto-ley 8/2026, di marzo, prevedeva già una proroga straordinaria. La disposición transitoria primera (disposizione transitoria prima) del nuovo decreto considera valide le richieste presentate durante la sua vigenza, senza bisogno di ripeterle, e aggiunge che qualsiasi proroga successiva sarà disciplinata dalle regole del 29/2026.
L’avvocato José Ramón Zurdo, dell’Agencia Negociadora del Alquiler, sostiene su idealista che tale convalida non amplia a posteriori la portata del decreto precedente. Se un contratto in tacita riconduzione era escluso dall’8/2026, la richiesta presentata allora probabilmente non è valida, ma l’inquilino può chiedere ora la proroga del 29/2026 se soddisfa i requisiti. La cosa più prudente è presentare una richiesta nuova e per iscritto, ad esempio tramite burofax (raccomandata con certificazione del contenuto).
| Situazione del contratto | Cosa prevede il decreto 29/2026 |
|---|---|
| Termina la proroga obbligatoria (art. 9.1 LAU) prima del 31/12/2028 | Proroga straordinaria su richiesta dell’inquilino, fino a 2 anni |
| Termina la proroga tacita (artt. 10.1 e 10.2 LAU) | La stessa proroga straordinaria, fino a 2 anni |
| Termina un periodo di tacita riconduzione (art. 1566 CC) | La stessa proroga straordinaria, fino a 2 anni |
| Abitazione in zona tensionada (area dichiarata ad alta tensione abitativa) già dichiarata | Si applica in via prioritaria la proroga dell’art. 10.3 LAU, fino a 3 anni |
| Aggiornamento annuale tra l’8/10/2026 e il 31/12/2027 | Senza nuovo accordo, massimo il 2%; nessun aumento se il canone supera l’indice di riferimento |
Di quanto può aumentare il canone in un contratto in tacita riconduzione?
La disposición final sexta (disposizione finale sesta) limita gli aggiornamenti annuali che cadono tra l’8 ottobre 2026 e il 31 dicembre 2027. Se il canone supera il valore massimo dell’indice statale di riferimento, il Serpavi, non può aumentare affatto. Negli altri casi aumenta di quanto venga pattuito di nuovo e, in mancanza di accordo, al massimo del 2%.
Poiché il contratto in tacita riconduzione conserva le condizioni dell’originale, mantiene anche la sua clausola di aggiornamento, se ne aveva una. Per questo il limite lo riguarda come qualsiasi altro affitto abitativo. Se il contratto non prevedeva alcun aggiornamento, il canone non può aumentare, perché l’articolo 18 della Ley de Arrendamientos Urbanos consente di aggiornarlo solo nei termini pattuiti.
Un esempio con un canone di 1.200 euro al mese e una clausola legata a un IPC del 3%:
| Scenario | Canone mensile dopo l’aggiornamento |
|---|---|
| Senza il decreto (IPC del 3%) | 1.236 € |
| Con il decreto e senza nuovo accordo (tetto del 2%) | 1.224 € |
| Canone superiore all’indice di riferimento | 1.200 € |
Che cosa significa per proprietari e investitori sulla Costa del Sol?
A Málaga, Marbella o Fuengirola ci sono molti appartamenti affittati con contratti firmati anni fa che oggi funzionano di mese in mese. Finora il proprietario poteva porre fine a quel rapporto alla fine di un periodo mensile, con il debito preavviso. Con il decreto, se l’inquilino lo chiede e soddisfa i requisiti, dovrà accettare fino a due anni in più con lo stesso canone e le stesse condizioni, a meno che non abbia bisogno dell’abitazione o non si raggiunga un altro accordo.
La provincia di Málaga non è dichiarata zona tensionada, quindi qui non entra in gioco la proroga di tre anni dell’articolo 10.3. Prima di muovervi, conviene verificare questi punti:
- Se il contratto è in tacita riconduzione e da quando.
- Se c’era un garante, perché la sua garanzia non passa al contratto nuovo.
- Se il canone attuale supera il valore del Serpavi per la sua abitazione.
- Se ha davvero bisogno dell’abitazione e può dimostrarlo nei termini dell’articolo 9.3.
- Se sta per acquistare un appartamento con inquilino, quale contratto ha e in che situazione si trova.
Per l’acquirente o l’investitore, un appartamento con inquilino in tacita riconduzione non è più un immobile che può liberarsi in uno o due mesi. Nel calcolare la redditività occorre mettere in conto fino a due anni di contratto in più e un canone praticamente congelato.
L’essenziale
Il decreto 29/2026 non cambia le regole civili della tacita riconduzione, ma ne cambia gli effetti: apre a questi contratti la proroga straordinaria e applica loro il tetto del 2%. Deve essere convalidato dalla Diputación Permanente del Congreso (la commissione permanente del Parlamento spagnolo), con votazione prevista per il 12 novembre, e se non lo sarà cesserà di applicarsi, quindi conviene seguire la votazione. Se possiede un appartamento in affitto sulla Costa del Sol o pensa di acquistarne uno con inquilino, in EVS PROPERTY GROUP possiamo aiutarla a valutare come la riguarda.
Domande frequenti
Che cos’è la tacita riconduzione in un contratto d’affitto?
È la nuova locazione che nasce quando, terminato il contratto, l’inquilino resta quindici giorni nell’abitazione con il consenso del proprietario e senza che gli sia stato chiesto di andarsene. Mantiene le condizioni del contratto precedente, salvo la durata e le garanzie di terzi.
La proroga di due anni si applica se il contratto è in tacita riconduzione?
Sì, il decreto 29/2026 la menziona espressamente, purché si tratti di abitazione principale, il contratto fosse in vigore l’8 ottobre 2026 e l’inquilino sia in regola con i pagamenti da almeno otto mesi. Deve richiederla l’inquilino.
Di quanto posso aumentare l’affitto se il contratto è stato prorogato tacitamente?
Se l’aggiornamento cade prima del 31 dicembre 2027 e non c’è un nuovo accordo, al massimo del 2%. Se il canone supera l’indice di riferimento, di nulla.
La garanzia del garante resta valida se il contratto è in tacita riconduzione?
Non necessariamente. Secondo l’articolo 1567 del Código Civil, le garanzie prestate da un terzo per il contratto originale non si estendono a quello nuovo, quindi conviene rinnovare la garanzia per iscritto.
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