Il deficit abitativo supererà il milione nel 2028: cosa significa per chi compra a Málaga e sulla Costa del Sol

La Spagna accumula dal 2021 un deficit abitativo di circa 755.000 unità e il Banco de España calcola che supererà il milione nel 2028, perché ogni anno si formano molte più famiglie di quante abitazioni si costruiscano. La provincia di Málaga è una delle sei che concentrano più della metà di questo divario, quindi per chi compra o investe sulla Costa del Sol il messaggio è chiaro: l’offerta continuerà a scarseggiare e questo sostiene i prezzi.

La cifra è stata fornita dalla vicegovernatrice del Banco de España, Soledad Núñez, nel suo intervento del 23 settembre 2026 al Forbes Economic Summit, a Madrid. Aggiorna il calcolo della Relazione annuale 2025 dell’istituzione, pubblicata a giugno, che stimava lo scarto tra il 2021 e il 2025 in circa 750.000 abitazioni. Ecco i punti chiave e cosa significano per il mercato della Costa del Sol.

Quante abitazioni mancano in Spagna?

Il Banco de España misura il deficit come la differenza tra le abitazioni ultimate e le nuove famiglie che si formano. Nel 2025 si sono formate circa 240.000 famiglie, in linea con la media di 245.000 l’anno tra il 2021 e il 2024, mentre sono state ultimate solo circa 92.000 abitazioni, il 9% in meno rispetto all’anno precedente. Questo scarto accumula circa 755.000 abitazioni dal 2021 e, secondo Núñez, potrebbe crescere di altre 300.000 tra il 2026 e il 2028.

In proporzione, lo scarto tra il 2021 e il 2025 equivale al 3,7% delle famiglie spagnole, contro lo 0,5% di media nell’area dell’euro. Tra le economie che il Banco de España mette a confronto, solo il Portogallo sta peggio, e la Germania è l’unica ad aver costruito più di quanto servisse:

Perché non si costruiscono più abitazioni?

Il problema non è la mancanza di domanda né di credito, ma di offerta. Il Banco de España segnala diversi ostacoli che si rafforzano a vicenda:

• Poco terreno pronto per essere edificato e una gestione urbanistica lenta: a Málaga è stato realizzato solo il 35% delle abitazioni previste dalla pianificazione, secondo il Sistema de Información Urbana del Ministerio de Vivienda.
• Un settore di promotori e costruttori frammentato, con produttività in calo e margini contenuti che limitano la capacità di investire.
• Mancanza di manodopera specializzata e costi di costruzione in aumento.
• Uno stock invenduto che non risponde alla domanda: restano circa 450.000 abitazioni del boom degli anni 2000, ma molte si trovano in luoghi o in condizioni che non corrispondono a ciò che si cerca.

Abbiamo già raccontato su questo blog che la produzione edilizia è in negativo da mesi. I dati del Banco de España confermano che il collo di bottiglia è strutturale e non si risolverà a breve termine.

Perché la provincia di Málaga è tra le più sotto pressione?

Più della metà del deficit, il 52,5%, si concentra in sei province: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia e Málaga. A Madrid e Barcelona trainano soprattutto la domanda residenziale legata all’occupazione; sulla costa mediterranea si aggiunge un’altra forza che il Banco de España analizza nel dettaglio: l’acquisto da parte di non residenti e l’uso turistico delle abitazioni, che sottraggono appartamenti al mercato residenziale.

Nel 2025 i non residenti hanno firmato il 27,9% delle compravendite della provincia, quasi quattro volte la media nazionale, pari al 7,4%, e 13,6 punti in più rispetto al 2007. Tra abitazioni turistiche e case di stranieri non residenti si arriva al 14,1% del patrimonio abitativo provinciale, contro il 3,3% in Spagna. Il risultato è un mercato in cui convivono la domanda internazionale e quella dei residenti locali, per i quali comprare è sempre più difficile:

Tra le sei maggiori città della Spagna, Málaga è quella che richiede più sforzo per comprare a chi non è ancora proprietario: dieci anni di reddito netto, più di Madrid (9,7) e Barcelona (9,0). E, a differenza di Madrid o Sevilla, trasferirsi in un altro comune dell’area urbana riduce appena questo sforzo.

Cosa dicono i prezzi del nostro portafoglio?

Il nostro rapporto di mercato di settembre, elaborato su 8.810 immobili in vendita sulla Costa del Sol, indica una mediana di 650.000 € e 4.657 €/m². Le nuove costruzioni, che sarebbero quelle chiamate a colmare il divario, rappresentano appena il 5% dell’offerta: 468 dei 9.288 immobili in vendita del nostro portafoglio.

Le poche nuove costruzioni disponibili si concentrano a Mijas, Estepona e Marbella, mentre nella città di Málaga abbiamo appena 12 abitazioni nuove in vendita. Con un’offerta così ridotta, buona parte dei progetti viene venduta sulla carta, quindi chi aspetta di vedere l’edificio finito trova di solito meno scelta.

Siamo di fronte a una bolla come quella del 2008?

I prezzi reali delle abitazioni, al netto dell’inflazione, hanno accelerato dal 2024 fino a livelli paragonabili a quelli del 2005, ma il Banco de España esclude che il rischio sia lo stesso di prima della crisi finanziaria. Le banche concedono mutui con criteri prudenti e le famiglie hanno un indebitamento e un carico di interessi ai minimi storici. Nelle parole di Núñez, la casa è oggi un grave problema economico e sociale, ma non un problema per il sistema finanziario.

Il volume delle compravendite lo conferma: nel 2025 sono state superate le 750.000 operazioni, una cifra simile a quella dell’inizio del 2008, ma equivalgono al 3,8% delle famiglie, contro il 5,5% di media nel boom dal 2004 al 2007. La differenza di fondo è che allora c’erano abitazioni in eccesso e il credito era facile; ora le abitazioni mancano.

Lo squilibrio viene da lontano. Dal 1980 il reddito reale disponibile delle famiglie spagnole si è moltiplicato per 1,8, mentre i prezzi reali delle abitazioni sono aumentati di 3,5 volte. Nella zona euro le cifre sono 1,8 per i prezzi e 1,6 per il reddito. In altre parole, in Spagna la casa è diventata molto più cara, e molto più in fretta, rispetto al reddito delle famiglie, e la mancanza di offerta aggrava la situazione.

Cosa significa per chi compra o investe sulla Costa del Sol?

Nessun rapporto può prevedere il prezzo di una singola abitazione, ma i dati del Banco de España delineano uno scenario utile per decidere:

• Un calo generalizzato dei prezzi è poco probabile finché il deficit continuerà a crescere. È ragionevole aspettarsi che i rialzi si moderino, come già accade in Andalucía: secondo l’INE, il prezzo è salito dell’11,9% su base annua nel secondo trimestre, contro il 13,3% del primo.
• L’affitto residenziale continuerà a essere sotto pressione. L’area urbana di Málaga, insieme a quella di Valencia, è dove l’affitto è aumentato di più in termini reali negli ultimi anni, e quasi tre abitazioni su dieci del suo mercato degli affitti sono turistiche.
• La regolamentazione è il fattore che può cambiare di più. Il Banco de España chiede misure che aumentino l’offerta e avverte che quelle che frenano la domanda possono dare sollievo nel breve periodo, ma avere effetti indesiderati sull’offerta. Prima di comprare per affittare, verifica sempre la normativa comunale sugli affitti turistici.
• Nelle nuove costruzioni, la chiave è entrare presto e con garanzie. La legge obbliga a che le somme anticipate al promotore durante la costruzione siano coperte da fideiussione o assicurazione, quindi chiedi la fideiussione o la polizza prima di pagare.
• Per l’acquirente internazionale, le differenze tra comuni pesano tanto quanto la tendenza generale: nel nostro portafoglio la mediana al metro quadro va da 4.213 € a Mijas a 5.972 € a Marbella.

In sintesi: conviene aspettare che i prezzi scendano?

Con un deficit che lo stesso Banco de España vede crescere fino a superare il milione di abitazioni nel 2028, aspettare un calo generalizzato sulla Costa del Sol è una scommessa con poco sostegno nei dati. Ciò che cambia è il ritmo: i rialzi tendono a moderarsi, e fare la scelta giusta dipende dal scegliere bene la zona, il tipo di abitazione e il momento in cui entrare in un progetto.

Se stai pensando di comprare o investire sulla Costa del Sol, in EVS PROPERTY GROUP ti aiutiamo a leggere questi dati tenendo conto del tuo budget e della zona che ti interessa.

Fonti: Banco de España (Relazione annuale 2025 e intervento di Soledad Núñez del 23 settembre 2026), INE e rapporto di mercato di EVS PROPERTY GROUP di settembre 2026.

Domande frequenti

Quante abitazioni mancano in Spagna nel 2026?

Secondo il Banco de España, dal 2021 si è accumulato un deficit di circa 755.000 abitazioni, perché si creano molte più famiglie di quante abitazioni si costruiscano. L’istituzione calcola che potrebbe aumentare di altre 300.000 tra il 2026 e il 2028 e superare così il milione.

In quali province manca più casa?

Il 52,5% del deficit accumulato tra il 2021 e il 2025 si concentra in sei province: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia e Málaga.

Cosa succederà ai prezzi delle abitazioni sulla Costa del Sol fino al 2028?

Nessuno può assicurarlo, ma con un deficit crescente e poche nuove costruzioni non ci sono dati che indichino un calo generalizzato. È più probabile che i rialzi si moderino, con differenze notevoli tra comuni e tipologie di abitazione.

L’attuale situazione è una bolla immobiliare come quella del 2008?

Il Banco de España ritiene di no. I prezzi reali sono ai livelli del 2005, ma i mutui vengono concessi con criteri prudenti e l’indebitamento delle famiglie è ai minimi storici. Il problema attuale è la mancanza di abitazioni, non l’eccesso di credito.

Perché ci sono tanti acquirenti non residenti nella provincia di Málaga?

Perché, come il resto della costa mediterranea e le isole, concentra la domanda di seconde case. Nel 2025 i non residenti hanno firmato il 27,9% delle compravendite della provincia, contro il 7,4% di media in Spagna, secondo il Banco de España.