Il prezzo del suolo urbano a Málaga segna il record: 445 €/m², più del doppio rispetto alla media spagnola

Nel secondo trimestre del 2026 il metro quadrato di suolo urbano è stato venduto a una media di 445,4 euro nella provincia di Málaga, il 26,9 % in più rispetto a un anno prima e il prezzo più alto da quando il Ministerio de Vivienda ha iniziato a rilevarlo, nel 2004. È più del doppio della media della Spagna, che si ferma a 207,8 euro, comunque il livello più alto degli ultimi quindici anni. Ed è il punto di partenza del prezzo delle abitazioni di nuova costruzione che sorgeranno sulla Costa del Sol nei prossimi anni.

I dati provengono dalla Estadística de Precios de Suelo (statistica sui prezzi del suolo) del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, che raccoglie ogni trimestre le compravendite di terreni urbani o urbanizzabili non edificati iscritte nel Registro de la Propiedad (il registro immobiliare spagnolo). In tutta la Spagna tra aprile e giugno ne sono state firmate 7.879, il 5,9 % in più rispetto a un anno prima, e il prezzo medio è salito del 15,3 %. La provincia di Málaga è andata oltre su entrambe le variabili: 314 compravendite di suolo, il 22,7 % in più, e la terza quotazione più alta del Paese.

Quanto costa il metro quadrato di suolo urbano a Málaga?

Queste sono le province con il suolo urbano più caro della Spagna nel secondo trimestre del 2026, secondo il Ministerio de Vivienda:

Gipuzkoa guida la classifica con sole 11 compravendite nel trimestre, un dato da prendere con cautela. Se lo si esclude, Málaga è la seconda provincia più cara della Spagna, dietro solo a Baleares e ormai davanti a Madrid. In Andalucía non ha rivali: la media andalusa è di 221,4 euro al metro quadrato e la seconda provincia più cara, Cádiz, si ferma a 246,4.

La differenza si amplia nei comuni con più di 50.000 abitanti, che nella provincia sono il capoluogo e le grandi città della costa. Qui il suolo è stato pagato 653,5 euro al metro quadrato, il 38,8 % in più rispetto a un anno prima e il livello più alto dal terzo trimestre del 2007. La media nazionale di questo gruppo di comuni è di 430,6 euro.

Chi compra suolo a Málaga e quanto denaro muove?

Il dato più rivelatore non è il prezzo, ma il denaro. Le compravendite di suolo nella provincia hanno totalizzato 304,3 milioni di euro nel secondo trimestre, il 20 % di tutto quanto investito in suolo urbano in Spagna (1.521 milioni): nessun’altra provincia ha mosso tanto, nemmeno Madrid (269,4 milioni). In Andalucía, due euro su tre destinati all’acquisto di suolo sono stati investiti a Málaga. Nel primo semestre la cifra provinciale arriva a 479,6 milioni, due volte e mezza quella dello stesso periodo del 2025.

Cambia anche il profilo dell’acquirente. A Málaga il 53,5 % delle compravendite di suolo è stato firmato da imprese, contro il 33,4 % della media nazionale, e i loro acquisti sono cresciuti del 33,3 % in un anno. È l’impronta tipica di società promotrici e investitori professionali che si assicurano terreni per progetti futuri: una buona notizia per l’offerta di abitazioni di nuova costruzione, ma con un costo di partenza più alto.

È attendibile un aumento del 26,9 % in un anno?

La statistica va letta con attenzione. Il prezzo medio viene calcolato per fasce di superficie e ponderato in base a quante parcelle di ciascuna dimensione vengono vendute, quindi un trimestre con molti lotti piccoli e centrali, più cari al metro quadrato, fa impennare la media. Di fatto, tra il quarto trimestre del 2025 e il secondo del 2026 la cifra di Málaga è passata da 296,2 a 445,4 euro. Se si attenuano le oscillazioni con la media degli ultimi quattro trimestri, l’aumento annuo si ferma al 7,5 %, da 328 a 352 euro al metro quadrato.

Ciò nonostante, la tendenza di fondo è chiara. La media annua del 2025, 323,9 euro al metro quadrato, ha già superato quella del 2009 (318,2), la più alta della serie fino ad allora, e il dato del secondo trimestre supera del 19 % il precedente record trimestrale, 374,2 euro nel terzo trimestre del 2009. La Spagna, invece, resta al 27 % sotto il proprio massimo, i 285 euro del terzo trimestre del 2007.

Quanto si chiede per un terreno sulla Costa del Sol?

Per portare la statistica sul territorio, abbiamo esaminato i terreni urbani in vendita nel nostro portafoglio a settembre 2026: 459 terreni con prezzo e superficie pubblicati. La mediana è di 600.000 euro per un terreno di 1.418 metri quadrati, circa 418 euro al metro quadrato, e quasi un terzo (147) costa un milione di euro o più. Sono prezzi di offerta, non di chiusura, e molti sono terreni per una villa, non grandi lotti per interventi di sviluppo immobiliare. La tabella riporta i comuni con almeno 12 terreni.

Il ventaglio è enorme. A Marbella la mediana si aggira sugli 870 euro al metro quadrato di terreno, e a Benahavís, con terreni che raddoppiano la superficie mediana del campione (3.000 metri quadrati), il prezzo mediano è di 1,26 milioni. All’estremo opposto, Mijas concentra la maggiore offerta, con 106 terreni a 288 euro al metro quadrato, e nell’entroterra Ojén e Coín scendono sotto i 215 euro.

Cosa significa per il prezzo delle nuove costruzioni?

Il suolo è la prima voce di spesa di qualsiasi intervento immobiliare e, sulla Costa del Sol, si somma a un’edificazione che avanza lentamente. Secondo il Banco de España, nell’area urbana di Málaga è stato realizzato solo il 35 % delle abitazioni previste dalla pianificazione urbanistica. Con il terreno più caro e scarso, è difficile che le abitazioni di nuova costruzione diventino più economiche.

Il nostro portafoglio lo rispecchia. A settembre 2026 le abitazioni di nuova costruzione sono proposte a una mediana di 5.819 euro per metro quadrato costruito, il 24,4 % in più rispetto a quelle di seconda mano (4.676 euro). Il sovrapprezzo varia molto da un comune all’altro:

Il sovrapprezzo non è solo suolo: paga anche efficienza energetica, garanzie e aree comuni nuove di zecca. Ma con il terreno ai massimi, è difficile che la differenza si riduca, perché i lotti che si comprano oggi sono le abitazioni che verranno consegnate tra qualche anno.

Cosa fare se stai per acquistare: nuova costruzione, seconda mano o terreno?

• Nuova costruzione: confronta il prezzo al metro quadrato con quello della seconda mano della stessa zona e pretendi che la società promotrice garantisca con fideiussione o polizza assicurativa le somme che versi in acconto.
• Seconda mano: la differenza con la nuova costruzione, 1.143 euro al metro quadrato di mediana nel nostro portafoglio, è il margine di cui disponi per ristrutturare.
• Terreno: prima di pagare, chiedi al comune un certificato urbanistico che confermi la classificazione del suolo, quanto si può costruire e se il terreno è un solar (lotto edificabile), con accesso, acqua, luce e fognature.
• Costi e tempi per costruire: al prezzo del terreno aggiungi il progetto, la licenza edilizia, le tasse comunali e l’imposta sulle costruzioni (ICIO, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), e mettiti in conto diversi mesi di pratiche prima di iniziare.
• Imposte dell’acquisto: se il terreno lo vende un privato, si paga il 7 % di ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, l’imposta di trasferimento sulle compravendite tra privati) in Andalucía; se lo vende un’impresa, il 21 % di IVA (l’imposta sul valore aggiunto spagnola), non il 10 % previsto per l’abitazione, più l’1,2 % di actos jurídicos documentados (AJD, imposta sugli atti giuridici documentati).

In sintesi: cosa cambia per chi compra?

Il suolo ai massimi non rende più economica nessuna abitazione della Costa del Sol: sostiene i prezzi delle nuove costruzioni e fa sì che valga la pena confrontarli con la seconda mano prima di decidere. Se stai valutando un intervento immobiliare, un’abitazione da ristrutturare o un terreno su cui costruire, possiamo aiutarti a confrontare il prezzo al metro quadrato zona per zona con i dati del nostro portafoglio.

Fonti: Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Estadística de Precios de Suelo, secondo trimestre del 2026), Banco de España (Informe Anual 2025) e annunci del nostro portafoglio (settembre 2026).

Domande frequenti

Quanto vale il metro quadrato di suolo urbano a Málaga nel 2026?

Secondo il Ministerio de Vivienda, 445,4 euro di media nella provincia nel secondo trimestre del 2026 e 653,5 euro nei comuni con più di 50.000 abitanti. Nel nostro portafoglio, la mediana dei terreni urbani in vendita è di 418 euro al metro quadrato, con Marbella intorno a 870.

Perché il prezzo del suolo sale così tanto sulla Costa del Sol?

Perché c’è poco suolo pronto per costruire e molta domanda: la pianificazione viene attuata lentamente, mancano abitazioni e società promotrici e investitori si contendono i lotti. A Málaga le imprese hanno firmato il 53,5 % degli acquisti di suolo del secondo trimestre.

Il prezzo delle nuove costruzioni a Málaga scenderà?

È poco probabile nel breve termine. Il suolo che si compra oggi a prezzi record è il costo di partenza degli interventi dei prossimi anni, e nel nostro portafoglio le nuove costruzioni sono già proposte al 24,4 % in più rispetto alla seconda mano.

Quali imposte si pagano acquistando un terreno in Andalucía?

Se lo vende un privato, il 7 % di ITP. Se lo vende un’impresa, il 21 % di IVA più l’1,2 % di actos jurídicos documentados. A ciò si aggiungono notaio e registro e, quando costruirai, la licenza edilizia e l’ICIO.