El presidente del Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), Ángel Martínez, no ve techo al precio de la vivienda a corto plazo. Su razonamiento no es un pronóstico optimista de vendedor, sino un diagnóstico de escasez: la oferta de vivienda no da abasto frente a una demanda estructural, y mientras eso no cambie, el precio seguirá subiendo. Con el precio medio en 2.600 €/m² tras un alza del 12,8% en 2025 y previsiones de otro 5-10% para 2026, conviene entender qué sostiene esa tendencia y qué significa para quien compra en Málaga y la Costa del Sol.
¿Por qué no ve techo al precio de la vivienda?
La tesis central es simple y difícil de rebatir: no se construye al ritmo que exige la demanda. A la falta de obra nueva se suman los trámites lentos, la escasez de suelo finalista y una inseguridad regulatoria que frena tanto la promoción como el alquiler. Mientras entren más compradores de los que el parque puede absorber, el precio no tiene por qué corregir. No es euforia especulativa como en 2007; es un desajuste de fondo entre lo que hay y lo que se necesita.
| Indicador | Dato |
|---|---|
| Precio medio (2025) | 2.600 €/m² |
| Subida interanual 2025 | +12,8% |
| Previsión 2026 (tasadoras) | +5% a +10% |
| Esfuerzo de compra | ~8 años de sueldo íntegro |
| Ahorro de entrada en grandes ciudades | Más de 100.000 € |
El problema no es el precio, es la entrada
Uno de los datos más reveladores de la entrevista es la barrera de acceso. Comprar una vivienda media en España exige hoy alrededor de ocho años de sueldo íntegro, y en las grandes ciudades la entrada supera con frecuencia los 100.000 euros de ahorro. Ni siquiera los avales públicos lo resuelven: del programa ICO —hasta el 100% de financiación para vivienda de hasta 325.000 euros— más del 60% de los jóvenes solicitantes no llega a cumplir los requisitos del banco, porque el aval no sustituye al análisis de riesgo de la entidad. Traducido: el freno de la demanda nacional no es la falta de ganas, es la falta de entrada.
Alquiler: «limitar el precio sin tocar la oferta no baja los alquileres, los esconde»
Martínez es tajante con el control de precios del alquiler. Su crítica, resumida en una frase, es que topar la renta sin aumentar la oferta no abarata el alquiler: lo empuja fuera del mercado regulado. El propietario que teme la incertidumbre normativa retira su piso del alquiler de larga duración o lo desvía al turístico. Cita el caso de Cataluña, donde la propia norma tuvo que retocarse meses después de aprobarse. El alquiler turístico, matiza, es el 1,24% del parque nacional —poco en el agregado, pero muy concentrado en barrios concretos, y Málaga es uno de los ejemplos que menciona.
¿Qué significa para quien compra en la Costa del Sol?
El diagnóstico de escasez se cumple con fuerza en el litoral malagueño, pero con un matiz que cambia el cálculo: aquí buena parte de la demanda no depende del crédito ni del aval ICO. El comprador internacional que adquiere en Marbella, Estepona o Benalmádena suele aportar más capital propio y compite por un suelo finito en primera línea. Si a nivel nacional el precio no ve techo por falta de oferta, en la costa esa presión es aún mayor, porque el suelo disponible es escaso y la demanda es global.
Ahora bien, «sin techo a corto plazo» no significa «todo sube igual». La revalorización se reparte de forma muy desigual por municipio, tipología y estado del inmueble. Por eso la decisión sensata no es comprar con prisa por miedo a la subida, sino comprar bien: la zona correcta, el activo correcto y el precio correcto. Para situar cualquier oferta frente al mercado real de tu municipio, publicamos un informe de mercado con medianas por zona y euros por metro cuadrado, actualizado cada mes.
Un apunte sobre a quién compras
Martínez aprovecha para reclamar algo que afecta directamente al comprador: en España, desde el año 2000, no existe una regulación estatal de la profesión, y hoy cualquiera puede intermediar en una compraventa sin titulación ni seguro de responsabilidad civil obligatorio. Su consejo implícito es claro: en la mayor decisión económica de tu vida, importa con quién la tomas. La inteligencia artificial hará las tareas mecánicas —valoraciones, análisis de datos—, pero el criterio legal, la negociación y el acompañamiento humano siguen siendo insustituibles.
Conclusión
La lectura de fondo es coherente con lo que se ve en la calle: no hay una burbuja a punto de estallar, hay una escasez estructural que sostendrá los precios varios años, sobre todo donde el suelo es finito y la demanda internacional, como en la Costa del Sol. Eso no obliga a comprar con prisa, pero sí invita a comprar con criterio y bien asesorado. En EVS Property Group te ayudamos a leer los datos de tu zona y a decidir sin dejarte llevar por el titular.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto subió el precio de la vivienda en 2025 y qué se prevé para 2026?
El precio medio cerró 2025 en unos 2.600 €/m², un 12,8% más que el año anterior. Para 2026 las principales tasadoras prevén subidas de entre el 5% y el 10%.
¿Por qué sube tanto la vivienda si se venden menos casas?
Porque el precio lo marca el desajuste entre oferta y demanda, no solo el número de operaciones. Con poca obra nueva y suelo escaso, aunque bajen las ventas la oferta sigue siendo insuficiente y el precio se sostiene.
¿Es buen momento para comprar en la Costa del Sol?
Si la escasez de oferta persiste, esperar en un mercado al alza encarece la misma vivienda. Pero más que el calendario importa comprar bien: la zona, el inmueble y el precio adecuados, con datos de mercado reales y buen asesoramiento.
¿Y ahora qué? Lo más útil después de leer es mirar el mercado real: echa un vistazo a las propiedades por ciudad o cuéntanos por WhatsApp qué buscas — zona, presupuesto, plazos — y te preparamos una selección a medida, sin compromiso.
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