„Ich sehe keine Obergrenze beim Immobilienpreis“: Was hinter der Diagnose des COAPI-Präsidenten steckt und was sie für die Costa del Sol bedeutet

Der Präsident des Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI, des spanischen Dachverbands der Immobilienmaklerkammern), Ángel Martínez, sieht kurzfristig keine Obergrenze für den Wohnungspreis. Seine Argumentation ist keine optimistische Verkäuferprognose, sondern eine Diagnose der Knappheit: Das Wohnungsangebot kommt gegen eine strukturelle Nachfrage nicht nach, und solange sich das nicht ändert, wird der Preis weiter steigen. Bei einem Durchschnittspreis von 2.600 €/m² nach einem Anstieg von 12,8 % im Jahr 2025 und Prognosen von weiteren 5–10 % für 2026 lohnt es sich zu verstehen, was diesen Trend trägt und was er für Käufer in Málaga und an der Costa del Sol bedeutet.

Warum sieht er keine Obergrenze beim Wohnungspreis?

Die zentrale These ist einfach und schwer zu widerlegen: Es wird nicht in dem Tempo gebaut, das die Nachfrage verlangt. Zum Mangel an Neubauten kommen langsame Genehmigungsverfahren, knappes baureifes Land und eine regulatorische Unsicherheit, die sowohl den Wohnungsbau als auch die Vermietung bremst. Solange mehr Käufer auf den Markt drängen, als der Wohnungsbestand aufnehmen kann, muss der Preis nicht korrigieren. Es handelt sich nicht um spekulative Euphorie wie 2007, sondern um ein grundlegendes Missverhältnis zwischen dem, was vorhanden ist, und dem, was gebraucht wird.

Das Problem ist nicht der Preis, sondern die Anzahlung

Eine der aufschlussreichsten Aussagen des Interviews betrifft die Zugangshürde. Der Kauf einer durchschnittlichen Wohnung in Spanien erfordert heute rund acht Jahre des vollen Gehalts, und in den Großstädten übersteigt die nötige Anzahlung häufig 100.000 Euro an Ersparnissen. Nicht einmal die öffentlichen Bürgschaften lösen das Problem: Beim ICO-Programm, das bis zu 100 % Finanzierung für Wohnungen bis zu 325.000 Euro vorsieht, erfüllen mehr als 60 % der jungen Antragsteller die Anforderungen der Bank nicht, weil die Bürgschaft die Risikoprüfung des Instituts nicht ersetzt. Anders gesagt: Was die nationale Nachfrage bremst, ist nicht fehlende Kauflust, sondern fehlendes Eigenkapital.

Mietmarkt: „Die Preise zu deckeln, ohne das Angebot anzufassen, senkt die Mieten nicht, sondern versteckt sie“

Martínez äußert sich unmissverständlich zur Mietpreisregulierung. Seine Kritik lässt sich in einem Satz zusammenfassen: Wer die Miete deckelt, ohne das Angebot zu erhöhen, macht das Wohnen nicht günstiger, sondern drängt es aus dem regulierten Markt. Der Eigentümer, der die regulatorische Unsicherheit fürchtet, nimmt seine Wohnung aus der Langzeitvermietung oder wechselt in die touristische Vermietung. Er verweist auf den Fall Katalonien, wo die Norm selbst nur wenige Monate nach ihrer Verabschiedung nachgebessert werden musste. Die touristische Vermietung mache zwar nur 1,24 % des gesamten spanischen Wohnungsbestands aus, räumt er ein – im Gesamtbild wenig, aber stark auf bestimmte Viertel konzentriert, und Málaga ist eines der Beispiele, die er nennt.

Was bedeutet das für Käufer an der Costa del Sol?

Die Diagnose der Knappheit trifft an der Küste von Málaga besonders stark zu, allerdings mit einer Nuance, die die Rechnung verändert: Hier hängt ein großer Teil der Nachfrage weder von Krediten noch von der ICO-Bürgschaft ab. Der internationale Käufer, der in Marbella, Estepona oder Benalmádena kauft, bringt in der Regel mehr Eigenkapital mit und konkurriert um begrenztes Land in erster Meereslinie. Wenn der Preis landesweit mangels Angebots keine Obergrenze kennt, ist dieser Druck an der Küste noch größer, weil das verfügbare Land knapp und die Nachfrage global ist.

„Kurzfristig keine Obergrenze“ heißt allerdings nicht, dass „alles gleich stark steigt“. Die Wertsteigerung verteilt sich sehr ungleich nach Gemeinde, Immobilientyp und Zustand der Immobilie. Deshalb ist es vernünftig, nicht aus Angst vor weiteren Preisanstiegen überstürzt zu kaufen, sondern gut zu kaufen: die richtige Lage, die richtige Immobilie und der richtige Preis. Um jedes Angebot mit dem realen Markt Ihrer Gemeinde zu vergleichen, veröffentlichen wir einen Marktbericht mit Medianwerten pro Gebiet und Euro pro Quadratmeter, der jeden Monat aktualisiert wird.

Ein Hinweis dazu, bei wem Sie kaufen

Martínez nutzt die Gelegenheit, um etwas einzufordern, das den Käufer direkt betrifft: In Spanien gibt es seit dem Jahr 2000 keine staatliche Regulierung des Berufs, und heute kann jeder ohne Ausbildungsnachweis und ohne verpflichtende Berufshaftpflichtversicherung bei einem Immobilienkauf vermitteln. Sein implizierter Rat ist klar: Bei der größten finanziellen Entscheidung Ihres Lebens kommt es darauf an, mit wem Sie sie treffen. Künstliche Intelligenz werde die mechanischen Aufgaben übernehmen, etwa Bewertungen und Datenanalysen, doch rechtliches Urteilsvermögen, Verhandlungsgeschick und persönliche Begleitung blieben unersetzlich.

Fazit

Die Gesamteinschätzung deckt sich mit dem, was man auf der Straße sieht: Es gibt keine Blase, die kurz vor dem Platzen steht, sondern eine strukturelle Knappheit, die die Preise noch mehrere Jahre stützen wird, vor allem dort, wo das Land begrenzt und die internationale Nachfrage hoch ist, wie an der Costa del Sol. Das zwingt nicht zu übereilten Käufen, lädt aber dazu ein, mit Urteilsvermögen und guter Beratung zu kaufen. EVS PROPERTY GROUP hilft Ihnen, die Daten Ihrer Region zu lesen und Ihre Entscheidung zu treffen, ohne sich von der Schlagzeile leiten zu lassen.

Häufig gestellte Fragen