«Jeg ser ingen topp for boligprisene»: hva ligger bak diagnosen til COAPI-presidenten, og hva betyr den på Costa del Sol

Presidenten i Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), det spanske generalrådet for eiendomsmeglernes yrkesforeninger, Ángel Martínez, ser ingen topp for boligprisene på kort sikt. Resonnementet hans er ikke en optimistisk prognose fra en selger, men en diagnose om knapphet: boligtilbudet strekker ikke til mot en strukturell etterspørsel, og så lenge det ikke endrer seg, vil prisene fortsette å stige. Med gjennomsnittsprisen på 2 600 €/m² etter en økning på 12,8 % i 2025 og forventninger om ytterligere 5–10 % i 2026 er det viktig å forstå hva som holder denne trenden oppe, og hva det betyr for deg som kjøper i Málaga og på Costa del Sol.

Hvorfor ser han ingen topp for boligprisene?

Hovedtesen er enkel og vanskelig å motbevise: det bygges ikke i det tempoet etterspørselen krever. I tillegg til mangelen på nybygg kommer langsom saksbehandling, knapphet på ferdig regulert byggegrunn (suelo finalista) og en regulatorisk usikkerhet som bremser både utbygging og utleie. Så lenge det kommer flere kjøpere enn boligmassen kan absorbere, er det ingen grunn til at prisene skal korrigeres. Dette er ikke spekulativ eufori som i 2007, men en grunnleggende skjevhet mellom det som finnes og det som trengs.

Problemet er ikke prisen, men egenkapitalen

Et av de mest avslørende tallene i intervjuet gjelder adgangsbarrieren. Å kjøpe en gjennomsnittlig bolig i Spania krever i dag omtrent åtte års full lønn, og i de store byene overstiger egenkapitalkravet ofte 100 000 euro i sparepenger. Ikke engang offentlige garantier løser det: i ICO-programmet, som gir opptil 100 % finansiering for boliger opptil 325 000 euro, klarer over 60 % av de unge søkerne ikke å oppfylle bankens krav, fordi garantien ikke erstatter bankens risikovurdering. Med andre ord: det som bremser den nasjonale etterspørselen, er ikke manglende lyst, men manglende egenkapital.

Utleie: «å begrense prisen uten å røre tilbudet senker ikke leieprisene, det skjuler dem»

Martínez er krystallklar når det gjelder priskontroll på utleie. Kritikken hans, oppsummert i én setning, er at et tak på husleien uten økt tilbud ikke gjør utleie billigere, men presser det ut av det regulerte markedet. Utleieren som frykter regulatorisk usikkerhet, tar leiligheten ut av langtidsutleien eller flytter den over til turistutleie. Han viser til Katalonia, der selve regelverket måtte justeres noen måneder etter at det ble vedtatt. Turistutleien, understreker han, utgjør 1,24 % av den nasjonale boligmassen. Det er lite samlet sett, men sterkt konsentrert i bestemte bydeler, og Málaga er et av eksemplene han nevner.

Hva betyr dette for deg som kjøper på Costa del Sol?

Knapphetsdiagnosen gjør seg sterkt gjeldende langs Málaga-kysten, men med en nyanse som endrer regnestykket: her er en stor del av etterspørselen verken avhengig av kreditt eller av ICO-garantien. Den internasjonale kjøperen som kjøper i Marbella, Estepona eller Benalmádena, stiller som regel med mer egenkapital og konkurrerer om begrenset areal i første rekke. Hvis prisene nasjonalt ikke ser noen topp på grunn av for lite tilbud, er presset enda større langs kysten, fordi tilgjengelig grunn er knapp og etterspørselen er global.

«Ingen topp på kort sikt» betyr likevel ikke at «alt stiger like mye». Verdistigningen fordeler seg svært ujevnt etter kommune, boligtype og eiendommens stand. Derfor er den fornuftige beslutningen ikke å kjøpe i hast av frykt for prisøkninger, men å kjøpe riktig: rett område, riktig eiendom og riktig pris. For å plassere et hvilket som helst tilbud opp mot det reelle markedet i din kommune publiserer vi en markedsrapport med medianpriser per område og euro per kvadratmeter, oppdatert hver måned.

En merknad om hvem du kjøper av

Martínez benytter anledningen til å etterlyse noe som angår kjøperen direkte: i Spania har det siden år 2000 ikke fantes noen statlig regulering av yrket, og i dag kan hvem som helst megle i en eiendomshandel uten utdannelse eller obligatorisk ansvarsforsikring. Det underforståtte rådet hans er tydelig: i den største økonomiske beslutningen i livet er det viktig hvem du tar den sammen med. Kunstig intelligens vil ta seg av de mekaniske oppgavene, som verdivurderinger og dataanalyse, men juridisk skjønn, forhandling og menneskelig oppfølging vil fortsatt være uerstattelig.

Konklusjon

Hovedinntrykket stemmer med det man ser ute i markedet: det er ingen boble som er i ferd med å sprekke, men en strukturell knapphet som vil holde prisene oppe i flere år, særlig der grunnen er begrenset og etterspørselen internasjonal, som på Costa del Sol. Det betyr ikke at du må kjøpe i hast, men det er en god grunn til å kjøpe med omtanke og god rådgivning. Hos EVS PROPERTY GROUP hjelper vi deg med å tolke tallene for ditt område og ta beslutningen uten å la deg styre av overskriftene.

Ofte stilte spørsmål