«Non vedo un tetto al prezzo delle case»: cosa c'è dietro la diagnosi del presidente del COAPI e cosa significa sulla Costa del Sol

Il presidente del Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), Ángel Martínez, non vede un tetto al prezzo delle abitazioni nel breve periodo. Il suo ragionamento non è la previsione ottimistica di un venditore, ma una diagnosi di scarsità: l’offerta di abitazioni non riesce a stare al passo con una domanda strutturale e, finché la situazione non cambierà, i prezzi continueranno a salire. Con il prezzo medio a 2.600 €/m² dopo un rialzo del 12,8% nel 2025 e previsioni di un ulteriore +5-10% per il 2026, vale la pena capire che cosa sostiene questa tendenza e che cosa significa per chi acquista a Málaga e sulla Costa del Sol.

Perché non vede un tetto al prezzo delle abitazioni?

La tesi di fondo è semplice e difficile da confutare: non si costruisce al ritmo richiesto dalla domanda. Alla carenza di nuove costruzioni si aggiungono la lentezza delle pratiche, la scarsità di suolo edificabile pronto per costruire e un’incertezza normativa che frena sia la promozione immobiliare sia l’affitto. Finché entreranno più acquirenti di quanti il patrimonio abitativo riesca ad assorbire, non c’è motivo per cui il prezzo debba correggere. Non si tratta di euforia speculativa come nel 2007, ma di uno squilibrio di fondo tra ciò che c’è e ciò che serve.

Il problema non è il prezzo, è l’anticipo

Uno dei dati più rivelatori dell’intervista riguarda la barriera d’accesso. Comprare un’abitazione media in Spagna richiede oggi circa otto anni di stipendio lordo e, nelle grandi città, l’anticipo supera spesso i 100.000 euro di risparmi. Nemmeno le garanzie pubbliche risolvono la questione: nel programma ICO, che prevede fino al 100% di finanziamento per abitazioni fino a 325.000 euro, oltre il 60% dei giovani richiedenti non soddisfa i requisiti della banca, perché la garanzia non sostituisce l’analisi del rischio dell’istituto. In sintesi: il freno della domanda nazionale non è la mancanza di voglia, ma la mancanza di anticipo.

Affitti: «limitare il prezzo senza intervenire sull’offerta non abbassa gli affitti, li nasconde»

Martínez è netto sul controllo dei prezzi degli affitti. La sua critica, riassunta in una frase, è che fissare un tetto al canone senza aumentare l’offerta non rende l’affitto più economico: lo spinge fuori dal mercato regolamentato. Il proprietario che teme l’incertezza normativa ritira l’immobile dall’affitto di lunga durata o lo dirotta sul turistico. Cita il caso della Catalogna, dove la stessa norma ha dovuto essere ritoccata pochi mesi dopo la sua approvazione. L’affitto turistico, precisa, rappresenta l’1,24% del patrimonio abitativo nazionale: poco nel dato aggregato, ma molto concentrato in quartieri specifici, e Málaga è uno degli esempi che menziona.

Cosa significa per chi acquista sulla Costa del Sol?

La diagnosi di scarsità si verifica con forza sul litorale malagueño, ma con una sfumatura che cambia il calcolo: qui buona parte della domanda non dipende dal credito né dalla garanzia ICO. L’acquirente internazionale che compra a Marbella, Estepona o Benalmádena tende a mettere più capitale proprio e compete per un suolo limitato in prima linea. Se a livello nazionale il prezzo non vede un tetto per mancanza di offerta, sulla costa questa pressione è ancora maggiore, perché il suolo disponibile è scarso e la domanda è globale.

Tuttavia, «nessun tetto nel breve periodo» non significa «tutto sale allo stesso modo». La rivalutazione si distribuisce in modo molto disomogeneo per comune, tipologia e stato dell’immobile. Per questo la decisione sensata non è comprare di fretta per paura dei rincari, ma comprare bene: la zona giusta, l’immobile giusto e il prezzo giusto. Per confrontare qualsiasi offerta con il mercato reale del tuo comune, pubblichiamo un rapporto di mercato con le mediane per zona e gli euro al metro quadro, aggiornato ogni mese.

Una nota su a chi ti affidi

Martínez coglie l’occasione per sollevare un tema che riguarda direttamente l’acquirente: in Spagna, dal 2000, non esiste una regolamentazione statale della professione e oggi chiunque può fare da intermediario in una compravendita senza titolo di studio né assicurazione di responsabilità civile obbligatoria. Il suo consiglio implicito è chiaro: nella più importante decisione economica della tua vita, conta con chi la prendi. L’intelligenza artificiale svolgerà i compiti meccanici, come valutazioni e analisi dei dati, ma il criterio legale, la negoziazione e l’accompagnamento umano restano insostituibili.

Conclusione

La lettura di fondo è coerente con ciò che si vede sul territorio: non c’è una bolla pronta a scoppiare, c’è una scarsità strutturale che sosterrà i prezzi per diversi anni, soprattutto dove il suolo è limitato e la domanda internazionale è forte, come sulla Costa del Sol. Questo non obbliga a comprare in fretta, ma invita a comprare con criterio e ben assistiti. In EVS PROPERTY GROUP ti aiutiamo a leggere i dati della tua zona e a decidere senza lasciarti trascinare dal titolo.

Domande frequenti

Di quanto è salito il prezzo delle abitazioni nel 2025 e cosa si prevede per il 2026?

Il prezzo medio ha chiuso il 2025 a circa 2.600 €/m², il 12,8% in più rispetto all’anno precedente. Per il 2026 le principali società di valutazione prevedono aumenti compresi tra il 5% e il 10%.

Perché le case salgono così tanto se se ne vendono di meno?

Perché il prezzo lo determina lo squilibrio tra offerta e domanda, non solo il numero di operazioni. Con poche nuove costruzioni e suolo scarso, anche se le vendite calano l’offerta resta insufficiente e il prezzo regge.

È un buon momento per comprare sulla Costa del Sol?

Se la scarsità di offerta persiste, aspettare in un mercato in crescita rende più cara la stessa abitazione. Ma più del calendario conta comprare bene: la zona, l’immobile e il prezzo adeguati, con dati di mercato reali e una buona consulenza.