Le président du Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), Ángel Martínez, ne voit pas de plafond au prix du logement à court terme. Son raisonnement n’est pas la prévision optimiste d’un vendeur, mais un diagnostic de pénurie : l’offre de logements ne suffit pas face à une demande structurelle, et tant que cela ne changera pas, les prix continueront de monter. Avec un prix moyen de 2 600 €/m² après une hausse de 12,8 % en 2025 et des prévisions de 5 à 10 % supplémentaires pour 2026, il convient de comprendre ce qui soutient cette tendance et ce qu’elle signifie pour ceux qui achètent à Málaga et sur la Costa del Sol.
Pourquoi ne voit-il pas de plafond au prix du logement ?
La thèse centrale est simple et difficile à réfuter : on ne construit pas au rythme qu’exige la demande. À la pénurie de logements neufs s’ajoutent la lenteur des démarches, le manque de terrains constructibles prêts à bâtir (suelo finalista) et une insécurité réglementaire qui freine aussi bien la promotion que la location. Tant que arrivent plus d’acheteurs que le parc ne peut en absorber, le prix n’a aucune raison de corriger. Il ne s’agit pas d’une euphorie spéculative comme en 2007, mais d’un déséquilibre de fond entre ce qui existe et ce dont on a besoin.
| Indicateur | Donnée |
|---|---|
| Prix moyen (2025) | 2 600 €/m² |
| Hausse sur un an 2025 | +12,8 % |
| Prévision 2026 (sociétés d’évaluation) | +5 % à +10 % |
| Effort d’achat | ~8 ans de salaire complet |
| Épargne d’apport dans les grandes villes | Plus de 100 000 € |
Le problème n’est pas le prix, c’est l’apport
L’une des données les plus révélatrices de l’entretien est la barrière d’accès. Acheter un logement moyen en Espagne exige aujourd’hui environ huit ans de salaire complet, et dans les grandes villes l’apport dépasse fréquemment les 100 000 euros d’épargne. Même les garanties publiques ne règlent pas le problème : dans le programme ICO — jusqu’à 100 % de financement pour un logement allant jusqu’à 325 000 euros —, plus de 60 % des jeunes demandeurs ne parviennent pas à remplir les conditions de la banque, car la garantie ne remplace pas l’analyse de risque de l’établissement. En clair : ce qui freine la demande nationale n’est pas le manque d’envie, c’est le manque d’apport.
Location : « plafonner le prix sans toucher à l’offre ne fait pas baisser les loyers, cela les cache »
Martínez est catégorique sur le contrôle des loyers. Sa critique, résumée en une phrase, est que plafonner le loyer sans augmenter l’offre ne rend pas la location moins chère : cela la pousse hors du marché réglementé. Le propriétaire qui craint l’incertitude normative retire son logement de la location longue durée ou le dirige vers la location touristique. Il cite le cas de la Catalogne, où la norme elle-même a dû être retouchée quelques mois après son adoption. La location touristique, nuance-t-il, représente 1,24 % du parc national — peu en agrégé, mais très concentrée dans certains quartiers, et Málaga est l’un des exemples qu’il mentionne.
Que signifie cela pour ceux qui achètent sur la Costa del Sol ?
Le diagnostic de pénurie se vérifie avec force sur le littoral malaguène, mais avec une nuance qui change le calcul : ici, une bonne partie de la demande ne dépend ni du crédit ni de la garantie ICO. L’acheteur international qui acquiert à Marbella, Estepona ou Benalmádena apporte généralement davantage de fonds propres et se dispute un foncier limité en première ligne. Si, au niveau national, le prix ne voit pas de plafond faute d’offre, sur la côte cette pression est encore plus forte, car le terrain disponible est rare et la demande est mondiale.
Cependant, « pas de plafond à court terme » ne veut pas dire que « tout monte pareil ». La revalorisation se répartit de façon très inégale selon la commune, le type de bien et son état. C’est pourquoi la décision sensée n’est pas d’acheter dans la précipitation par crainte de la hausse, mais d’acheter bien : la bonne zone, le bon bien et le bon prix. Pour situer n’importe quelle offre par rapport au marché réel de votre commune, nous publions un rapport de marché avec les médianes par zone et les euros par mètre carré, mis à jour chaque mois.
Une remarque sur la personne à qui vous achetez
Martínez en profite pour réclamer quelque chose qui touche directement l’acheteur : en Espagne, depuis l’an 2000, il n’existe aucune réglementation étatique de la profession, et aujourd’hui n’importe qui peut intervenir comme intermédiaire dans une vente sans diplôme ni assurance de responsabilité civile obligatoire. Son conseil implicite est clair : dans la plus grande décision économique de votre vie, la personne avec qui vous la prenez compte. L’intelligence artificielle accomplira les tâches mécaniques — évaluations, analyse de données —, mais le jugement juridique, la négociation et l’accompagnement humain restent irremplaçables.
Conclusion
La lecture de fond est cohérente avec ce que l’on constate sur le terrain : il n’y a pas de bulle sur le point d’éclater, il y a une pénurie structurelle qui soutiendra les prix pendant plusieurs années, surtout là où le foncier est limité et la demande internationale, comme sur la Costa del Sol. Cela n’oblige pas à acheter dans la précipitation, mais invite à acheter avec discernement et bien conseillé. Chez EVS PROPERTY GROUP, nous vous aidons à lire les données de votre zone et à décider sans vous laisser emporter par les gros titres.
Questions fréquentes
De combien le prix du logement a-t-il augmenté en 2025 et que prévoit-on pour 2026 ?
Le prix moyen a clôturé 2025 à environ 2 600 €/m², soit 12,8 % de plus que l’année précédente. Pour 2026, les principales sociétés d’évaluation prévoient des hausses comprises entre 5 % et 10 %.
Pourquoi le logement augmente-t-il autant si l’on vend moins de maisons ?
Parce que le prix est fixé par le déséquilibre entre l’offre et la demande, et pas seulement par le nombre de transactions. Avec peu de logements neufs et un foncier rare, même si les ventes baissent, l’offre reste insuffisante et le prix se maintient.
Est-ce le bon moment pour acheter sur la Costa del Sol ?
Si la pénurie d’offre persiste, attendre sur un marché haussier renchérit le même logement. Mais plus que le calendrier, l’important est d’acheter bien : la zone, le bien et le prix adéquats, avec des données de marché réelles et un bon accompagnement.
Et maintenant ? Le plus utile après cette lecture, c’est de regarder le marché réel : parcourez les biens par ville ou dites-nous sur WhatsApp ce que vous cherchez — secteur, budget, délais — et nous vous préparons une sélection sur mesure, sans engagement.
À lire aussi : vendre votre bien investir sur la Costa del Sol estimation gratuite rapport mensuel des prix
