”Jag ser inget tak för bostadspriserna”: vad som ligger bakom COAPI-ordförandens analys och vad den betyder för Costa del Sol

Ordföranden för Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI, de spanska fastighetsmäklarkårernas centralråd), Ángel Martínez, ser inget tak för bostadspriserna på kort sikt. Hans resonemang är ingen optimistisk prognos från en säljare, utan en analys av knapphet: bostadsutbudet räcker inte till för en strukturell efterfrågan, och så länge det inte förändras kommer priserna att fortsätta stiga. Med ett genomsnittspris på 2 600 €/m² efter en uppgång på 12,8 % under 2025 och prognoser om ytterligare 5–10 % för 2026 är det värt att förstå vad som ligger bakom trenden och vad den betyder för dig som köper i Málaga och på Costa del Sol.

Varför ser han inget tak för bostadspriserna?

Huvudtesen är enkel och svår att motbevisa: det byggs inte i den takt som efterfrågan kräver. Utöver bristen på nyproduktion kommer långsamma tillståndsprocesser, brist på byggklar mark och en regulatorisk osäkerhet som bromsar både projektutveckling och uthyrning. Så länge fler köpare kommer in än vad bostadsbeståndet kan ta emot finns det ingen anledning till att priserna ska korrigeras. Det handlar inte om spekulativ yra som 2007, utan om en grundläggande obalans mellan det som finns och det som behövs.

Problemet är inte priset, utan kontantinsatsen

En av intervjuns mest avslöjande uppgifter gäller tröskeln för att komma in på marknaden. Att köpa en genomsnittlig bostad i Spanien kräver i dag ungefär åtta års full bruttolön, och i storstäderna överstiger kontantinsatsen ofta 100 000 euro i sparande. Inte ens de offentliga garantierna löser det: inom ICO-programmet, med upp till 100 % finansiering för bostäder upp till 325 000 euro, uppfyller mer än 60 % av de unga sökandena inte bankens krav, eftersom garantin inte ersätter bankens riskanalys. Med andra ord: det som bromsar den nationella efterfrågan är inte bristen på vilja, utan bristen på kontantinsats.

Hyror: ”att begränsa priset utan att röra utbudet sänker inte hyrorna, det gömmer dem”

Martínez är kategorisk när det gäller priskontroll på hyresmarknaden. Hans kritik, sammanfattad i en mening, är att ett hyrestak utan ett ökat utbud inte gör hyran billigare: det trycker ut den från den reglerade marknaden. Hyresvärden som fruktar regelmässig osäkerhet tar bort sin lägenhet från långtidsuthyrningen eller styr över den till turistuthyrning. Han nämner Katalonien, där själva regelverket fick justeras några månader efter att det antagits. Turistuthyrningen, preciserar han, utgör 1,24 % av det nationella bostadsbeståndet – lite sett till helheten, men mycket koncentrerat till vissa stadsdelar, och Málaga är ett av de exempel han nämner.

Vad betyder det för dig som köper på Costa del Sol?

Analysen om utbudsbrist gäller med full kraft längs Málagakusten, men med en nyans som förändrar kalkylen: här är en stor del av efterfrågan inte beroende av lån eller ICO-garanti. Den internationella köparen som köper i Marbella, Estepona eller Benalmádena bidrar oftast med mer eget kapital och konkurrerar om en begränsad mängd mark i första linjen. Om priserna på nationell nivå inte ser något tak på grund av utbudsbrist är trycket vid kusten ännu större, eftersom den tillgängliga marken är knapp och efterfrågan global.

”Inget tak på kort sikt” betyder dock inte att ”allt stiger lika mycket”. Värdeökningen fördelas mycket ojämnt mellan kommuner, bostadstyper och fastighetens skick. Därför är det kloka beslutet inte att köpa i all hast av rädsla för prisuppgångar, utan att köpa rätt: rätt område, rätt objekt och rätt pris. För att placera ett erbjudande i relation till den verkliga marknaden i din kommun publicerar vi en marknadsrapport med medianvärden per område och euro per kvadratmeter, uppdaterad varje månad.

En anmärkning om vem du köper av

Martínez passar på att kräva något som direkt berör köparen: i Spanien har det sedan år 2000 inte funnits någon statlig reglering av yrket, och i dag kan vem som helst förmedla en fastighetsaffär utan utbildning eller obligatorisk ansvarsförsäkring. Hans underförstådda råd är tydligt: i ditt livs största ekonomiska beslut spelar det roll vem du fattar det tillsammans med. Artificiell intelligens kommer att ta över de mekaniska uppgifterna – värderingar och dataanalys – men den juridiska bedömningen, förhandlingen och det mänskliga stödet förblir oersättliga.

Slutsats

Den övergripande bedömningen stämmer med det man ser på marknaden: det finns ingen bubbla som är på väg att spricka, utan en strukturell knapphet som kommer att hålla uppe priserna i flera år, framför allt där marken är begränsad och den internationella efterfrågan stark, som på Costa del Sol. Det innebär inte att du måste köpa i all hast, men det är en uppmaning att köpa med omdöme och bra rådgivning. På EVS PROPERTY GROUP hjälper vi dig att tolka datan i ditt område och att fatta beslut utan att låta dig styras av rubrikerna.

Vanliga frågor