„Nie widzę sufitu cen mieszkań”: co kryje się za diagnozą prezesa COAPI i co oznacza ona dla Costa del Sol

Prezes Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI, Naczelnej Rady Izb Pośredników w Obrocie Nieruchomościami), Ángel Martínez, nie widzi w krótkim terminie sufitu cen mieszkań. Jego rozumowanie nie jest optymistyczną prognozą sprzedawcy, lecz diagnozą niedoboru: podaż mieszkań nie nadąża za strukturalnym popytem i dopóki to się nie zmieni, ceny będą rosnąć. Przy średniej cenie 2.600 €/m² po wzroście o 12,8% w 2025 roku i prognozach kolejnych 5–10% na 2026 rok warto zrozumieć, co podtrzymuje ten trend i co oznacza on dla osób kupujących w Maladze i na Costa del Sol.

Dlaczego nie widzi sufitu cen mieszkań?

Główna teza jest prosta i trudna do obalenia: buduje się wolniej, niż wymaga tego popyt. Do braku nowych budów dochodzą powolne procedury, niedobór gruntów gotowych pod zabudowę (suelo finalista) oraz niepewność regulacyjna, która hamuje zarówno inwestycje deweloperskie, jak i wynajem. Dopóki na rynek wchodzi więcej kupujących, niż jest w stanie wchłonąć istniejący zasób mieszkaniowy, cena nie musi się korygować. Nie jest to spekulacyjna euforia jak w 2007 roku; to fundamentalna rozbieżność między tym, co jest dostępne, a tym, czego potrzeba.

Problemem nie jest cena, lecz wkład własny

Jedną z najbardziej wymownych informacji z wywiadu jest bariera wejścia. Zakup przeciętnego mieszkania w Hiszpanii wymaga dziś około ośmiu lat pełnej pensji, a w dużych miastach wkład własny często przekracza 100.000 euro oszczędności. Nie rozwiązują tego nawet publiczne gwarancje: w programie ICO — do 100% finansowania mieszkania o wartości do 325.000 euro — ponad 60% młodych wnioskodawców nie spełnia wymogów banku, ponieważ gwarancja nie zastępuje analizy ryzyka przeprowadzanej przez instytucję finansową. Innymi słowy: hamulcem krajowego popytu nie jest brak chęci, lecz brak wkładu własnego.

Wynajem: „ograniczanie ceny bez ruszania podaży nie obniża czynszów, tylko je ukrywa”

Martínez jest stanowczy wobec kontroli cen wynajmu. Jego krytykę można streścić w jednym zdaniu: ustawianie limitu czynszu bez zwiększania podaży nie czyni wynajmu tańszym, lecz wypycha go poza regulowany rynek. Właściciel obawiający się niepewności prawnej wycofuje mieszkanie z wynajmu długoterminowego lub przekierowuje je na wynajem turystyczny. Przywołuje przypadek Katalonii, gdzie sama regulacja musiała zostać poprawiona w kilka miesięcy po jej uchwaleniu. Wynajem turystyczny, jak zaznacza, stanowi 1,24% krajowego zasobu mieszkaniowego — niewiele w ujęciu zagregowanym, ale jest bardzo skoncentrowany w konkretnych dzielnicach, a Málaga jest jednym z podawanych przez niego przykładów.

Co to oznacza dla kupujących na Costa del Sol?

Diagnoza niedoboru sprawdza się z dużą siłą na wybrzeżu Malagi, ale z niuansem, który zmienia rachunek: tutaj znaczna część popytu nie zależy od kredytu ani od gwarancji ICO. Kupujący z zagranicy, nabywający nieruchomość w Marbelli, Esteponie czy Benalmádenie, zwykle wnosi więcej kapitału własnego i konkuruje o ograniczoną ilość gruntów w pierwszej linii brzegowej. Jeśli w skali kraju cena nie widzi sufitu z powodu braku podaży, to na wybrzeżu ta presja jest jeszcze większa, ponieważ dostępnych gruntów jest mało, a popyt ma charakter globalny.

Jednak „bez sufitu w krótkim terminie” nie oznacza, że „wszystko drożeje jednakowo”. Wzrost wartości rozkłada się bardzo nierównomiernie w zależności od gminy, typu nieruchomości i jej stanu. Dlatego rozsądną decyzją nie jest pospieszny zakup ze strachu przed podwyżką, lecz zakup przemyślany: właściwa lokalizacja, właściwa nieruchomość i właściwa cena. Aby porównać dowolną ofertę z rzeczywistym rynkiem w Twojej gminie, publikujemy raport rynkowy z medianami według stref i cenami w euro za metr kwadratowy, aktualizowany co miesiąc.

Uwaga o tym, od kogo kupujesz

Martínez korzysta z okazji, by domagać się czegoś, co bezpośrednio dotyczy kupującego: w Hiszpanii od 2000 roku nie istnieje ogólnokrajowa regulacja zawodu, a dziś każdy może pośredniczyć w transakcji kupna-sprzedaży bez wykształcenia kierunkowego i bez obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej. Jego niewypowiedziana wprost rada jest jasna: przy największej decyzji finansowej w życiu liczy się, z kim ją podejmujesz. Sztuczna inteligencja przejmie zadania mechaniczne — wyceny, analizę danych — ale ocena prawna, negocjacje i ludzkie wsparcie pozostają nie do zastąpienia.

Podsumowanie

Ogólny wniosek jest spójny z tym, co widać na ulicy: nie ma bańki, która lada moment pęknie, jest strukturalny niedobór, który przez kilka lat będzie podtrzymywał ceny, zwłaszcza tam, gdzie grunty są ograniczone, a popyt międzynarodowy, jak na Costa del Sol. Nie zmusza to do pospiesznego zakupu, ale zachęca do kupowania z rozwagą i z dobrym doradztwem. W EVS PROPERTY GROUP pomagamy czytać dane dla Twojej okolicy i podejmować decyzje bez ulegania nagłówkom.

Najczęściej zadawane pytania