«Я не вижу потолка цен на жильё»: что стоит за диагнозом президента COAPI и что это значит для Коста-дель-Соль

Президент Генерального совета коллегий агентов по недвижимости (COAPI) Ángel Martínez не видит потолка цен на жильё в краткосрочной перспективе. Его рассуждение — это не оптимистичный прогноз продавца, а диагноз дефицита: предложение жилья не справляется со структурным спросом, и пока это не изменится, цены будут продолжать расти. Средняя цена составляет 2 600 €/м² после роста на 12,8% в 2025 году, а на 2026 год прогнозируется ещё 5–10%, поэтому стоит понять, на чём держится эта тенденция и что она означает для тех, кто покупает в Малаге и на Коста-дель-Соль.

Почему он не видит потолка цен на жильё?

Главный тезис прост и его трудно оспорить: строят не теми темпами, которых требует спрос. К нехватке нового жилья добавляются медленные согласования, дефицит готовых к застройке земельных участков (suelo finalista) и регуляторная неопределённость, которая сдерживает и девелопмент, и аренду. Пока приходит больше покупателей, чем способен «переварить» жилой фонд, цене незачем корректироваться. Это не спекулятивная эйфория, как в 2007 году, а глубинный дисбаланс между тем, что есть, и тем, что нужно.

Проблема не в цене, а в первоначальном взносе

Один из самых показательных фактов интервью — барьер входа. Чтобы купить среднее жильё в Испании, сегодня нужно около восьми лет полной зарплаты, а в крупных городах первоначальный взнос нередко превышает 100 000 евро накоплений. Не решают проблему и государственные гарантии: по программе ICO — финансирование до 100% для жилья стоимостью до 325 000 евро — более 60% молодых заявителей не проходят требования банка, поскольку гарантия не заменяет оценку рисков самой кредитной организацией. Иначе говоря, сдерживает национальный спрос не нежелание покупать, а нехватка средств на первоначальный взнос.

Аренда: «ограничение цены без увеличения предложения не снижает арендные ставки, а прячет их»

Martínez категоричен в отношении контроля арендных цен. Его критика, если выразить её одной фразой, такова: ограничение арендной платы без роста предложения не удешевляет аренду, а выталкивает её с регулируемого рынка. Собственник, опасающийся нормативной неопределённости, снимает квартиру с долгосрочной аренды или переводит её в туристическую. Он приводит пример Каталонии, где саму норму пришлось корректировать спустя несколько месяцев после принятия. Туристическая аренда, уточняет он, составляет 1,24% национального жилого фонда — немного в целом, но она сильно сконцентрирована в отдельных районах, и Малага — один из приведённых им примеров.

Что это значит для покупателя на Коста-дель-Соль?

Диагноз дефицита особенно верен для побережья провинции Малага, но с нюансом, который меняет расчёт: здесь значительная часть спроса не зависит ни от кредита, ни от гарантии ICO. Иностранный покупатель, приобретающий недвижимость в Marbella, Estepona или Benalmádena, как правило, вкладывает больше собственного капитала и конкурирует за ограниченную землю в первой линии. Если в целом по стране цены не видят потолка из-за нехватки предложения, то на побережье это давление ещё сильнее: доступной земли мало, а спрос глобальный.

Впрочем, «нет потолка в краткосрочной перспективе» не значит, что «всё дорожает одинаково». Рост стоимости распределяется очень неравномерно — по муниципалитетам, типам объектов и их состоянию. Поэтому разумное решение — не спешить с покупкой из страха перед ростом цен, а покупать грамотно: правильный район, правильный объект и правильная цена. Чтобы сопоставить любое предложение с реальным рынком вашего муниципалитета, мы публикуем рыночный отчёт с медианными значениями по районам и ценой в евро за квадратный метр, обновляемый каждый месяц.

Замечание о том, у кого вы покупаете

Martínez пользуется случаем, чтобы напомнить о том, что напрямую касается покупателя: в Испании с 2000 года нет государственного регулирования профессии, и сегодня любой человек может посредничать в сделке купли-продажи без профильного образования и без обязательной страховки гражданской ответственности. Его подспудный совет ясен: в самом большом финансовом решении вашей жизни важно, с кем вы его принимаете. Искусственный интеллект возьмёт на себя механические задачи — оценку, анализ данных, — но юридическое чутьё, умение вести переговоры и человеческое сопровождение по-прежнему незаменимы.

Вывод

Общий вывод согласуется с тем, что видно на практике: никакого пузыря, готового лопнуть, нет — есть структурный дефицит, который будет поддерживать цены ещё несколько лет, особенно там, где земля ограничена, а спрос международный, как на Коста-дель-Соль. Это не обязывает спешить с покупкой, но призывает покупать обдуманно и с хорошей консультацией. В EVS PROPERTY GROUP мы поможем вам разобраться в данных по вашему району и принять решение, не поддаваясь громким заголовкам.

Часто задаваемые вопросы