"En näe hinnoille kattoa": mitä COAPI:n puheenjohtajan arvion takana on ja mitä se tarkoittaa Costa del Solilla

Espanjan kiinteistönvälittäjien (Agentes de la Propiedad Inmobiliaria) yhdistysten yleisneuvoston (Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, COAPI) puheenjohtaja Ángel Martínez ei näe asuntojen hinnoille kattoa lyhyellä aikavälillä. Hänen perustelunsa ei ole myyjän optimistinen ennuste vaan niukkuuden diagnoosi: asuntotarjonta ei riitä vastaamaan rakenteelliseen kysyntään, ja niin kauan kuin tilanne ei muutu, hinnat jatkavat nousuaan. Kun keskihinta on 2 600 €/m² 12,8 prosentin nousun jälkeen vuonna 2025 ja vuodelle 2026 ennustetaan vielä 5–10 prosentin nousua, kannattaa ymmärtää, mikä kehitystä ylläpitää ja mitä se tarkoittaa Málagassa ja Costa del Solilla ostavalle.

Miksi hän ei näe asuntojen hinnoille kattoa?

Keskeinen väite on yksinkertainen ja vaikea kumota: rakentaminen ei etene kysynnän vaatimaa vauhtia. Uudisrakentamisen vähyyteen lisäytyvät hitaat lupaprosessit, rakennuskelpoisen maan niukkuus ja sääntelyn epävarmuus, joka jarruttaa sekä rakennushankkeita että vuokraamista. Niin kauan kuin markkinoille tulee enemmän ostajia kuin asuntokanta pystyy vastaanottamaan, hintojen ei ole pakko korjaantua. Kyse ei ole vuoden 2007 tapaisesta keinottelun huumasta, vaan perustavanlaatuisesta epätasapainosta sen välillä, mitä on, ja sen, mitä tarvitaan.

Ongelma ei ole hinta vaan käsiraha

Yksi haastattelun paljastavimmista tiedoista koskee pääsyä asuntomarkkinoille. Keskimääräisen asunnon ostaminen Espanjassa vaatii nykyään noin kahdeksan vuoden bruttopalkan, ja suurissa kaupungeissa käsiraha ylittää usein 100 000 euron säästöt. Edes julkiset takaukset eivät ratkaise ongelmaa: ICO-ohjelmassa, jossa rahoitusta saa jopa 100 % enintään 325 000 euron asunnoille, yli 60 % nuorista hakijoista ei täytä pankin vaatimuksia, koska takaus ei korvaa pankin riskianalyysiä. Toisin sanoen kansallista kysyntää jarruttaa se, ettei käsirahaa ole, eikä haluttomuus ostaa.

Vuokra-asuminen: “Hinnan rajoittaminen koskematta tarjontaan ei laske vuokria, se piilottaa ne”

Martínez suhtautuu jyrkästi vuokrien hintasääntelyyn. Hänen kritiikkinsä tiivistyy lauseeseen: vuokran katto ilman tarjonnan kasvattamista ei tee vuokra-asumisesta halvempaa, vaan työntää sen säännellyn markkinan ulkopuolelle. Omistaja, joka pelkää sääntelyn epävarmuutta, vetää asuntonsa pois pitkäaikaisesta vuokrauksesta tai siirtää sen turistivuokraukseen. Hän mainitsee Katalonian esimerkin, jossa itse säädöstä jouduttiin muuttamaan kuukausia sen hyväksymisen jälkeen. Turistivuokraus on hänen mukaansa 1,24 % maan asuntokannasta – kokonaisuudessa vähän, mutta hyvin keskittynyttä tietyille asuinalueille, ja Málaga on yksi hänen mainitsemistaan esimerkeistä.

Mitä tämä tarkoittaa Costa del Solilla ostavalle?

Niukkuusdiagnoosi toteutuu voimakkaasti Málagan rannikolla, mutta yhdellä laskelmaa muuttavalla vivahteella: täällä merkittävä osa kysynnästä ei riipu luotosta eikä ICO-takauksesta. Marbellasta, Esteponasta tai Benalmádenasta ostava kansainvälinen ostaja tuo yleensä enemmän omaa pääomaa ja kilpailee rajallisesta maasta ensimmäisellä rantarivillä. Jos hinnoille ei valtakunnallisesti näy kattoa tarjonnan puutteen vuoksi, rannikolla paine on vielä suurempi, koska käytettävissä oleva maa on vähäistä ja kysyntä on globaalia.

“Ei kattoa lyhyellä aikavälillä” ei silti tarkoita, että kaikki nousee yhtä paljon. Arvonnousu jakautuu hyvin epätasaisesti kunnittain, asuntotyypeittäin ja kiinteistön kunnon mukaan. Siksi järkevä päätös ei ole ostaa kiireellä nousun pelossa, vaan ostaa hyvin: oikea alue, oikea kohde ja oikea hinta. Jotta voit verrata mitä tahansa tarjousta oman kuntasi todellisiin markkinoihin, julkaisemme markkinaraportin, jossa on alueittaiset mediaanit ja neliöhinnat euroina, ja se päivitetään kuukausittain.

Huomio siitä, keneltä ostat

Martínez käyttää tilaisuutta hyväkseen vaatiakseen jotakin, mikä vaikuttaa suoraan ostajaan: Espanjassa ei ole vuoden 2000 jälkeen ollut ammattia koskevaa valtiollista sääntelyä, ja nykyään kuka tahansa voi toimia välittäjänä kiinteistökaupassa ilman tutkintoa tai pakollista vastuuvakuutusta. Hänen epäsuora neuvonsa on selvä: elämäsi suurimmassa taloudellisessa päätöksessä ratkaisee, kenen kanssa sen teet. Tekoäly hoitaa mekaaniset tehtävät – arvioinnit ja data-analyysin – mutta juridinen harkinta, neuvottelu ja inhimillinen tuki ovat edelleen korvaamattomia.

Johtopäätös

Perimmäinen tulkinta on linjassa sen kanssa, mitä kentällä nähdään: kuplaa, joka olisi puhkeamassa, ei ole, vaan rakenteellinen niukkuus, joka tukee hintoja useita vuosia, erityisesti siellä, missä maa on rajallista ja kansainvälinen kysyntä suurta, kuten Costa del Solilla. Se ei velvoita ostamaan kiireellä, mutta kannustaa ostamaan harkiten ja hyvin neuvottuna. EVS PROPERTY GROUPilla autamme sinua lukemaan oman alueesi tietoja ja päättämään ilman, että otsikko ohjaa sinua.

Usein kysytyt kysymykset

Kuinka paljon asuntojen hinnat nousivat vuonna 2025 ja mitä vuodelle 2026 ennustetaan?

Keskihinta päätti vuoden 2025 noin 2 600 €/m²:iin, 12,8 % korkeammaksi kuin edellisvuonna. Vuodelle 2026 suurimmat arvioijat ennustavat 5–10 prosentin nousua.

Miksi asuntojen hinnat nousevat näin paljon, vaikka asuntoja myydään vähemmän?

Koska hinnan määrää tarjonnan ja kysynnän epätasapaino, ei pelkästään kauppojen määrä. Kun uudisrakentamista on vähän ja maata niukasti, tarjonta on riittämätöntä myös myynnin laskiessa, ja hinta pysyy korkealla.

Onko nyt hyvä aika ostaa Costa del Solilta?

Jos tarjonnan niukkuus jatkuu, odottaminen nousevilla markkinoilla tekee samasta asunnosta kalliimman. Kalenteria tärkeämpää on kuitenkin ostaa hyvin: oikea alue, oikea kiinteistö ja oikea hinta, todellisen markkinadatan ja hyvän neuvonnan tukemana.