«Jeg kan ikke se noget loft for boligpriserne»: hvad ligger bag COAPI-formandens diagnose, og hvad betyder den på Costa del Sol

Formanden for Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), Ángel Martínez, kan på kort sigt ikke se noget loft for boligpriserne. Hans argumentation er ikke en optimistisk prognose fra en sælger, men en diagnose om knaphed: boligudbuddet kan ikke følge med en strukturel efterspørgsel, og så længe det ikke ændrer sig, vil priserne fortsætte med at stige. Med en gennemsnitspris på 2.600 €/m² efter en stigning på 12,8 % i 2025 og forventninger om yderligere 5-10 % i 2026 er det værd at forstå, hvad der understøtter udviklingen, og hvad den betyder for dem, der køber i Málaga og på Costa del Sol.

Hvorfor kan han ikke se noget loft for boligpriserne?

Hovedteorien er enkel og vanskelig at afvise: Der bygges ikke i det tempo, som efterspørgslen kræver. Til manglen på nybyggeri kommer langsom sagsbehandling, knaphed på byggemodnet grund og en regulatorisk usikkerhed, der bremser både projektudvikling og udlejning. Så længe flere købere kommer ind, end boligmassen kan absorbere, er der ingen grund til, at priserne skulle korrigere. Det er ikke spekulativ eufori som i 2007; det er en grundlæggende skævhed mellem det, der findes, og det, der er brug for.

Problemet er ikke prisen, men udbetalingen

Et af de mest afslørende tal i interviewet er adgangsbarrieren. At købe en gennemsnitlig bolig i Spanien kræver i dag omkring otte års fuld løn, og i de store byer overstiger udbetalingen ofte 100.000 euro i opsparing. Ikke engang de offentlige garantier løser det: i ICO-programmet — op til 100 % finansiering til boliger til op til 325.000 euro — opfylder mere end 60 % af de unge ansøgere ikke bankens krav, fordi garantien ikke erstatter institutionens risikovurdering. Oversat: Det, der bremser den nationale efterspørgsel, er ikke manglende lyst, men manglende udbetaling.

Udlejning: «at begrænse prisen uden at røre ved udbuddet sænker ikke huslejen, det skjuler den»

Martínez er kategorisk over for priskontrol på udlejning. Hans kritik, opsummeret i én sætning, er, at et loft over huslejen uden at øge udbuddet ikke gør udlejning billigere: Det skubber den ud af det regulerede marked. Den udlejer, der frygter regulatorisk usikkerhed, trækker sin bolig tilbage fra langtidsudlejning eller flytter den over i turistudlejning. Han nævner Catalonien, hvor selve loven måtte justeres måneder efter vedtagelsen. Turistudlejning, påpeger han, udgør 1,24 % af den nationale boligmasse — lidt samlet set, men meget koncentreret i bestemte kvarterer, og Málaga er et af de eksempler, han nævner.

Hvad betyder det for dem, der køber på Costa del Sol?

Knaphedsdiagnosen gør sig kraftigt gældende på Málagas kyst, men med en nuance, der ændrer regnestykket: Her afhænger en stor del af efterspørgslen hverken af lån eller af ICO-garantien. Den internationale køber, der køber i Marbella, Estepona eller Benalmádena, bidrager typisk med mere egenkapital og konkurrerer om en begrænset mængde grund helt ned til første række. Hvis priserne på landsplan ikke har noget loft på grund af manglende udbud, er presset endnu større ved kysten, fordi den tilgængelige grund er knap, og efterspørgslen er global.

«Intet loft på kort sigt» betyder dog ikke, at «alt stiger lige meget». Værdistigningen fordeler sig meget ulige efter kommune, boligtype og ejendommens stand. Derfor er den fornuftige beslutning ikke at købe i hast af frygt for prisstigninger, men at købe godt: det rigtige område, det rigtige aktiv og den rigtige pris. For at sætte ethvert tilbud i forhold til det reelle marked i din kommune udgiver vi en markedsrapport med medianer pr. område og euro pr. kvadratmeter, opdateret hver måned.

En bemærkning om, hvem du køber af

Martínez benytter lejligheden til at kræve noget, der direkte berører køberen: I Spanien har der siden år 2000 ikke eksisteret en statslig regulering af faget, og i dag kan enhver formidle en ejendomshandel uden uddannelse eller obligatorisk erhvervsansvarsforsikring. Hans underforståede råd er klart: I den største økonomiske beslutning i dit liv er det vigtigt, hvem du træffer den sammen med. Kunstig intelligens vil overtage de mekaniske opgaver — vurderinger, dataanalyse — men den juridiske dømmekraft, forhandlingen og den menneskelige rådgivning er fortsat uerstattelige.

Konklusion

Den overordnede læsning stemmer overens med det, man ser på gaden: Der er ingen boble på nippet til at briste, men en strukturel knaphed, der vil holde priserne oppe i flere år, især hvor grunden er begrænset, og efterspørgslen international, som på Costa del Sol. Det forpligter ikke til at købe i hast, men opfordrer til at købe med omtanke og god rådgivning. Hos EVS PROPERTY GROUP hjælper vi dig med at læse tallene for dit område og træffe din beslutning uden at lade dig rive med af overskriften.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor meget steg boligpriserne i 2025, og hvad forventes for 2026?

Gennemsnitsprisen endte i 2025 på omkring 2.600 €/m², 12,8 % mere end året før. For 2026 forventer de største vurderingsselskaber stigninger på mellem 5 % og 10 %.

Hvorfor stiger boligpriserne så meget, når der sælges færre boliger?

Fordi prisen bestemmes af skævheden mellem udbud og efterspørgsel, ikke kun af antallet af handler. Med lidt nybyggeri og knap grund er udbuddet fortsat utilstrækkeligt, selv om salget falder, og prisen holder sig oppe.

Er det et godt tidspunkt at købe på Costa del Sol?

Hvis knapheden på udbud fortsætter, gør det samme bolig dyrere at vente i et stigende marked. Men mere end kalenderen er det vigtigt at købe godt: det rette område, den rette ejendom og den rette pris, med reelle markedsdata og god rådgivning.