De voorzitter van de Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), Ángel Martínez, ziet op korte termijn geen plafond voor de huizenprijs. Zijn redenering is geen optimistische prognose van een verkoper, maar een diagnose van schaarste: het woningaanbod komt tekort tegenover een structurele vraag, en zolang dat niet verandert, blijft de prijs stijgen. Met een gemiddelde prijs van 2.600 €/m² na een stijging van 12,8% in 2025 en verwachtingen van nog eens 5-10% voor 2026 is het belangrijk te begrijpen wat deze trend ondersteunt en wat dit betekent voor wie koopt in Málaga en aan de Costa del Sol.
Waarom ziet hij geen plafond voor de huizenprijs?
De kernstelling is eenvoudig en moeilijk te weerleggen: er wordt niet gebouwd in het tempo dat de vraag vereist. Naast het gebrek aan nieuwbouw komen daar trage procedures, een schaarste aan bouwklare grond (suelo finalista) en een regelgevende onzekerheid bij die zowel de projectontwikkeling als de verhuur remt. Zolang er meer kopers bijkomen dan de woningvoorraad kan opnemen, hoeft de prijs niet te corrigeren. Het is geen speculatieve euforie zoals in 2007; het is een fundamentele mismatch tussen wat er is en wat er nodig is.
| Indicator | Gegeven |
|---|---|
| Gemiddelde prijs (2025) | 2.600 €/m² |
| Jaarlijkse stijging 2025 | +12,8% |
| Prognose 2026 (taxatiebureaus) | +5% tot +10% |
| Koopinspanning | ~8 jaar volledig salaris |
| Benodigd spaargeld voor de aanbetaling in grote steden | Meer dan 100.000 € |
Het probleem is niet de prijs, maar de aanbetaling
Een van de meest onthullende gegevens uit het interview is de toegangsdrempel. Het kopen van een gemiddelde woning in Spanje vraagt vandaag ongeveer acht jaar volledig salaris, en in de grote steden bedraagt de aanbetaling vaak meer dan 100.000 euro aan spaargeld. Zelfs de publieke garanties lossen dit niet op: van het ICO-programma — tot 100% financiering voor woningen tot 325.000 euro — voldoet meer dan 60% van de jonge aanvragers uiteindelijk niet aan de eisen van de bank, omdat de garantie de risicoanalyse van de bank niet vervangt. Vertaald: wat de nationale vraag afremt, is niet het gebrek aan zin, maar het gebrek aan een aanbetaling.
Huur: «de prijs begrenzen zonder het aanbod aan te raken verlaagt de huurprijzen niet, het verbergt ze»
Martínez is categorisch over de huurprijsbeheersing. Zijn kritiek, samengevat in één zin: de huur plafonneren zonder het aanbod te vergroten maakt huren niet goedkoper, maar duwt het uit de gereguleerde markt. De eigenaar die vreest voor juridische onzekerheid haalt zijn woning van de langetermijnverhuur of schuift die door naar toeristische verhuur. Hij verwijst naar het geval van Catalonië, waar de regelgeving zelf maanden na de goedkeuring moest worden bijgesteld. De toeristische verhuur, nuanceert hij, is 1,24% van de nationale woningvoorraad — weinig in het geheel, maar sterk geconcentreerd in specifieke wijken, en Málaga is een van de voorbeelden die hij noemt.
Wat betekent dit voor wie koopt aan de Costa del Sol?
De diagnose van schaarste gaat sterk op voor de kust van Málaga, maar met een nuance die de berekening verandert: hier hangt een groot deel van de vraag niet af van krediet of van de ICO-garantie. De internationale koper die in Marbella, Estepona of Benalmádena koopt, brengt doorgaans meer eigen kapitaal in en strijdt om beperkte grond in de eerste lijn. Als de prijs landelijk geen plafond ziet door gebrek aan aanbod, is die druk aan de kust nog groter, omdat de beschikbare grond schaars is en de vraag wereldwijd.
«Geen plafond op korte termijn» betekent echter niet dat «alles even hard stijgt». De waardestijging is zeer ongelijk verdeeld naar gemeente, woningtype en staat van de woning. Daarom is de verstandige beslissing niet haastig kopen uit angst voor stijgingen, maar goed kopen: de juiste zone, het juiste object en de juiste prijs. Om elk aanbod te toetsen aan de reële markt van jouw gemeente publiceren we een marktrapport met mediaanprijzen per zone en euro’s per vierkante meter, elke maand bijgewerkt.
Een kanttekening over bij wie je koopt
Martínez grijpt de gelegenheid aan om iets te vragen dat de koper rechtstreeks raakt: in Spanje bestaat sinds het jaar 2000 geen staatsregulering van het beroep meer, en vandaag kan iedereen bemiddelen bij een koop-verkoop zonder diploma of verplichte beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Zijn impliciete advies is duidelijk: bij de grootste financiële beslissing van je leven is het belangrijk met wie je die neemt. Kunstmatige intelligentie zal de mechanische taken overnemen — waarderingen, data-analyse — maar juridisch inzicht, onderhandeling en menselijke begeleiding blijven onvervangbaar.
Conclusie
De onderliggende analyse is coherent met wat men op straat ziet: er is geen zeepbel die op knappen staat, er is een structurele schaarste die de prijzen nog meerdere jaren zal ondersteunen, vooral waar de grond beperkt is en de internationale vraag groot, zoals aan de Costa del Sol. Dat verplicht niet tot haastig kopen, maar nodigt wel uit om met oordeelsvermogen en goed geadviseerd te kopen. Bij EVS PROPERTY GROUP helpen we je de gegevens van jouw zone te lezen en te beslissen zonder je te laten meeslepen door de krantenkop.
Veelgestelde vragen
Hoeveel steeg de huizenprijs in 2025 en wat wordt er verwacht voor 2026?
De gemiddelde prijs sloot 2025 af op ongeveer 2.600 €/m², 12,8% meer dan het jaar ervoor. Voor 2026 voorzien de belangrijkste taxatiebureaus stijgingen van tussen 5% en 10%.
Waarom stijgen de huizenprijzen zo sterk als er minder woningen worden verkocht?
Omdat de prijs wordt bepaald door de mismatch tussen aanbod en vraag, niet alleen door het aantal transacties. Met weinig nieuwbouw en schaarse grond blijft het aanbod ontoereikend, ook als de verkopen dalen, en houdt de prijs stand.
Is het een goed moment om te kopen aan de Costa del Sol?
Als het tekort aan aanbod aanhoudt, maakt wachten in een stijgende markt dezelfde woning duurder. Maar meer dan de timing telt goed kopen: de juiste zone, het juiste object en de juiste prijs, met reële marktgegevens en goed advies.
En nu? Het nuttigste na het lezen is naar de echte markt te kijken: bekijk de woningen per plaats of laat ons via WhatsApp weten wat u zoekt — gebied, budget, termijn — en wij stellen vrijblijvend een selectie op maat samen.
Ook handig: uw woning verkopen investeren aan de Costa del Sol gratis waardebepaling maandelijks prijsrapport
