Plusvalía municipal og usufructo: når betaler du ved gjenvinning av pleno dominio (full eiendomsrett)

Når usufructuario (innehaveren av den livsvarige bruksretten) dør, betaler ikke nudo propietario (eieren av den «nakne» eiendomsretten) plusvalía municipal (kommunal skatt på verdistigning på tomt) for usufructo (bruksretten) som opphører: pleno dominio (full eiendomsrett) samles igjen uten at det har skjedd noen overdragelse. Hvis usufructo derimot gis bort eller selges til nudo propietario mens usufructuario lever, er transaksjonen skattepliktig for plusvalía. Det er mottakeren av retten som betaler når overdragelsen er vederlagsfri, og selgeren når det er avtalt en pris.

Dette har Dirección General de Tributos påminnet om i den bindende forhåndsuttalelsen (consulta vinculante) V0765-26, som gjaldt en mor som hadde overdratt nuda propiedad (den nakne eiendomsretten) til flere eiendommer til sønnen sin og senere ville overdra usufructo til ham. For deg som eier en bolig på Costa del Sol som er fordelt mellom foreldre og barn, har det tydelige skattemessige konsekvenser om du venter eller fremskynder transaksjonen.

Hva betyr det å konsolidere pleno dominio?

Pleno dominio over en bolig kan deles i to rettigheter: usufructo, som gir rett til å bruke boligen og beholde leieinntektene, og nuda propiedad, som er eiendomsretten uten denne bruksretten. Det er en svært vanlig fordeling ved arv, ved gaver fra foreldre til barn og ved salg av nuda propiedad for å kunne bo videre i huset.

Å konsolidere pleno dominio betyr at begge rettighetene igjen er samlet hos én person, vanligvis nudo propietario. Det kan skje på flere måter, og plusvalía municipal behandler dem ikke likt.

Betaler man plusvalía municipal hvis usufructuario dør?

Nei. Skatten på verdistigning på urbane tomter (impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana) omfatter to ting, ifølge artikkel 104 i Ley de Haciendas Locales: overdragelse av eiendomsretten, og opprettelse eller overdragelse av begrensede tingslige rettigheter til bruk, som usufructo. At usufructuario dør, faller ikke inn under noen av dem.

Código Civil, i artikkel 513, anfører usufructuarios død som en grunn til at usufructo opphører. Retten går ikke over til noen: den forsvinner rett og slett, og nuda propiedad får automatisk tilbake den bruksretten som manglet. Det samme gjelder når en tidsbegrenset usufructo utløper. Uten overdragelse er det ikke noe skattepliktig forhold (hecho imponible), og kommunen (ayuntamiento) kan ikke kreve plusvalía for denne konsolideringen.

Og hvis usufructo gis bort eller selges mens usufructuario lever?

Her blir resultatet et annet. Overdrar usufructuario retten sin til nudo propietario før han eller hun dør, er det en overdragelse av en begrenset tingslig bruksrett, og den er skattepliktig for plusvalía municipal. Skatten forfaller på datoen for transaksjonen, ifølge artikkel 109 i loven, og ikke på dødsfallstidspunktet.

Hvem som betaler, avhenger av om det er avtalt en pris. Ved en gave er det den som mottar usufructo, vanligvis barnet, som er skattyter. Ved et salg betaler den som overdrar retten. Men hvis selgeren er en fysisk person som ikke er bosatt i Spania, opptrer kjøperen som stedfortredende skattyter og er den som må betale inn skatten. Det er særlig relevant på Costa del Sol, der mange eiere bor utenfor Spania.

Å gi avkall på usufructo til fordel for nudo propietario behandles skattemessig vanligvis som en gave, så det er lurt å regne med plusvalía også da. Før du signerer, bør du få bekreftet hos en skatterådgiver hvordan kommunen vil klassifisere transaksjonen.

Oversikt: hvem betaler i hvert tilfelle

Disse reglene er statlige og gjelder likt i Málaga, Marbella, Estepona og alle andre kommuner. Det som varierer fra kommune til kommune, er koeffisientene, skattesatsen og fradragene i den enkelte kommunes ordenanza fiscal (kommunale skatteforskrift).

Hvor mye betaler man ved overdragelse av usufructo?

Beregningsgrunnlaget er ikke hele katastralverdien (valor catastral) av tomten, men bare den delen som tilsvarer usufructo. Artikkel 107 i loven viser til reglene i Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, skatt på eiendomsoverdragelser): en livsvarig usufructo er verdt 70 % av eiendommen hvis usufructuario er under 20 år, og ett prosentpoeng mindre for hvert år utover det, med et minimum på 10 %. Praktisk sagt tilsvarer prosentsatsen 89 minus usufructuarios alder.

Et veiledende eksempel: en leilighet der tomten har en katastralverdi på 40 000 € og en mor som usufructuaria er 74 år. Usufructo hennes er verdt 15 %, altså 6 000 €. På dette beløpet brukes koeffisienten som kommunen fastsetter ut fra antall år eiendommen har vært eid, samt skattesatsen, som ikke kan overstige 30 %. Derfor blir skatten som regel betydelig lavere enn ved salg av pleno dominio.

Hvis det kan dokumenteres at tomten ikke har steget i verdi, eller at den reelle gevinsten er lavere enn den som er beregnet med koeffisienter, åpner loven for å kreve at det ikke betales skatt, eller at det bare betales skatt av den reelle gevinsten.

Hva skjer med plusvalía når boligen senere selges?

At konsolidering ved dødsfall ikke utløser skatt, betyr ikke at plusvalía forsvinner. Når den nye eieren av pleno dominio selger, betaler vedkommende plusvalía på salget som enhver annen selger. Ifølge artikkel 107.4 regnes opptjeningsperioden i tilfeller uten skatteplikt fra forrige tidspunkt skatten forfalt, noe som i praksis vanligvis er ervervet av nuda propiedad. Med et tak på 20 år nullstilles ikke klokken ved dødsfallet.

I tillegg til plusvalía kommer andre skatter som beregnes hver for seg: Sucesiones y Donaciones (arve- og gaveskatten) i Andalucía for den som mottar, og IRPF (spansk inntektsskatt for personer) eller skatten for ikke-bosatte for den som selger med gevinst.

Dette bør du gjøre før du signerer

• Sjekk hvordan pleno dominio ble delt og på hvilken dato: den datoen avgjør opptjeningsperioden ved neste salg.
• Før du gir bort eller selger usufructo mens usufructuario lever, bør du sammenligne skattekostnaden ved å gjøre det nå med å vente på at retten opphører av seg selv.
• Hvis den som selger usufructo ikke er bosatt i Spania, må kjøperen regne med at det blir han eller hun som må betale inn plusvalía.
• Gå gjennom ordenanza fiscal i kommunen der boligen ligger: koeffisienter, skattesats og fradrag varierer fra kommune til kommune.

Planlegger du å selge en bolig med usufructo eller nuda propiedad på Costa del Sol, hjelper EVS PROPERTY GROUP deg med å verdsette den og samordne transaksjonen med skatterådgiveren din.

Vanlige spørsmål