Kun käyttöoikeuden haltija (usufructuario) kuolee, paljas omistaja (nudo propietario) ei maksa plusvalía municipal -veroa (kunnallista arvonnousuveroa) raukeavasta käyttöoikeudesta: täysi omistusoikeus yhdistyy ilman, että mitään luovutusta tapahtuu. Jos sen sijaan käyttöoikeus lahjoitetaan tai myydään paljaalle omistajalle elinaikana, tämä toimenpide on plusvalían alaista, ja veron maksaa oikeuden vastaanottaja, kun luovutus on vastikkeeton, tai oikeuden myyjä, kun siitä maksetaan hinta.
Näin Dirección General de Tributos muistutti sitovassa ennakkoratkaisussaan V0765-26, joka koski äitiä, joka oli luovuttanut pojalleen useiden kiinteistöjen paljaan omistusoikeuden ja halusi myöhemmin siirtää hänelle myös käyttöoikeuden. Jos omistat Costa del Solilla asunnon, jonka omistus on jaettu vanhempien ja lasten kesken, toiminnan odottamisen ja aikaistamisen välillä on selviä verovaikutuksia.
Mitä tarkoittaa täyden omistusoikeuden yhdistyminen (consolidar el pleno dominio)?
Asunnon täysi omistusoikeus (pleno dominio) voidaan jakaa kahteen oikeuteen: käyttöoikeuteen (usufructo), joka oikeuttaa käyttämään asuntoa ja pitämään sen tuotot, sekä paljaaseen omistusoikeuteen (nuda propiedad), joka on omistajuus ilman tätä käyttöoikeutta. Jako on hyvin yleinen perinnöissä, vanhempien lapsilleen tekemissä lahjoituksissa ja paljaan omistusoikeuden myynnissä, kun halutaan jatkaa asumista kotona.
Täyden omistusoikeuden yhdistyminen tarkoittaa, että molemmat oikeudet ovat jälleen yhden henkilön, tavallisesti paljaan omistajan, hallussa. Se voi tapahtua usealla tavalla, eikä plusvalía municipal kohtele kaikkia samoin.
Maksetaanko plusvalía municipal, jos käyttöoikeuden haltija kuolee?
Ei makseta. Kaupunkialueen maapohjan arvonnousuvero kohdistuu Ley de Haciendas Locales -lain 104 artiklan mukaan kahteen asiaan: omistusoikeuden luovutukseen sekä käyttöoikeuden kaltaisten esineoikeuksien perustamiseen tai luovutukseen. Käyttöoikeuden haltijan kuolema ei sovi kumpaankaan.
Código Civil -lain 513 artikla mainitsee käyttöoikeuden haltijan kuoleman yhtenä käyttöoikeuden päättymisen syynä. Oikeus ei siirry kenellekään: se yksinkertaisesti lakkaa, ja paljas omistusoikeus saa automaattisesti takaisin puuttuneen käyttöoikeuden. Sama pätee, kun määräaikainen käyttöoikeus päättyy. Ilman luovutusta ei ole verotettavaa tapahtumaa, eikä kunta voi määrätä plusvalíaa tällaisesta yhdistymisestä.
Entä jos käyttöoikeus lahjoitetaan tai myydään elinaikana?
Tällöin lopputulos on toinen. Jos käyttöoikeuden haltija luovuttaa oikeutensa paljaalle omistajalle ennen kuolemaansa, kyse on esineoikeuden luovutuksesta, ja se kuuluu plusvalía municipal -veron piiriin. Vero erääntyy toimenpiteen päivänä lain 109 artiklan mukaan, ei kuoleman hetkellä.
Se, kuka maksaa, riippuu siitä, onko hintaa. Lahjoituksessa veronmaksaja on käyttöoikeuden saaja, yleensä lapsi. Myynnissä maksaa luovuttaja; jos myyjä on luonnollinen henkilö, joka ei asu Espanjassa, ostaja toimii kuitenkin sijaismaksajana ja hänen on tilitettävä vero. Tämä on hyvin olennaista Costa del Solilla, missä monet omistajat asuvat ulkomailla.
Käyttöoikeudesta luopumista paljaan omistajan hyväksi kohdellaan verotuksessa yleensä lahjoituksena, joten myös silloin plusvalía kannattaa ottaa huomioon. Ennen allekirjoitusta kannattaa varmistaa veroneuvojalta, miten kunta tulee sen luokittelemaan.
Yhteenvetotaulukko: kuka maksaa missäkin tapauksessa
| Miten täysi omistusoikeus yhdistyy | Onko plusvalía municipal? | Kuka maksaa |
|---|---|---|
| Käyttöoikeuden haltija kuolee | Ei, käyttöoikeus raukeaa | Ei kukaan |
| Määräaikainen käyttöoikeus päättyy | Ei, sekin on raukeaminen | Ei kukaan |
| Käyttöoikeuden lahjoitus paljaalle omistajalle | Kyllä, lahjoituspäivänä | Käyttöoikeuden saaja |
| Käyttöoikeuden myynti paljaalle omistajalle | Kyllä, myyntipäivänä | Myyvä käyttöoikeuden haltija tai ostaja, jos myyjä ei asu Espanjassa |
| Käyttöoikeudesta luopuminen paljaan omistajan hyväksi | Yleensä kyllä, lahjoituksen tavoin | Käyttöoikeuden saaja |
Nämä säännöt ovat valtakunnallisia, ja niitä sovelletaan samoin Málagassa, Marbellassa, Esteponassa tai missä tahansa muussa kunnassa. Kunnasta toiseen vaihtelevat kertoimet, verokanta ja alennukset, jotka kunkin kunnan verosäännöstö (ordenanza fiscal) määrittää.
Kuinka paljon maksetaan käyttöoikeutta luovutettaessa?
Veron peruste ei ole maapohjan koko katastiarvo (valor catastral), vaan vain käyttöoikeutta vastaava osuus. Lain 107 artikla viittaa Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales -veron (varainsiirtoveron) sääntöihin: elinikäisen käyttöoikeuden arvo on 70 % omaisuuserästä, jos käyttöoikeuden haltija on alle 20-vuotias, ja yhden prosenttiyksikön vähemmän jokaista lisävuotta kohden, vähintään kuitenkin 10 %. Käytännössä prosenttiluku on 89 miinus käyttöoikeuden haltijan ikä.
Suuntaa antava esimerkki: asunto, jonka maapohjan katastiarvo on 40 000 €, ja 74-vuotias äiti käyttöoikeuden haltijana. Hänen käyttöoikeutensa arvo on 15 %, eli 6 000 €. Tähän summaan sovelletaan kuntaa määräämää kerrointa muodostumisvuosien mukaan sekä verokantaa, joka ei saa ylittää 30 %:a. Siksi vero jää yleensä selvästi pienemmäksi kuin täyden omistusoikeuden myynnissä.
Jos voidaan osoittaa, ettei maa ole noussut arvoltaan tai että todellinen voitto on pienempi kuin kertoimilla laskettu, laki sallii vaatia, ettei veroa peritä tai että vero maksetaan vain todellisesta voitosta.
Mitä plusvalíalle tapahtuu, kun asunto myöhemmin myydään?
Se, ettei kuolemantapauksesta johtuva yhdistyminen ole verollinen, ei tarkoita, että plusvalía katoaisi. Kun uusi täysi omistaja myy asunnon, hän maksaa myynnin plusvalían kuten kuka tahansa myyjä. Pykälän 107.4 mukaan verottamattomissa tapauksissa muodostumisaika lasketaan veron edellisestä erääntymisestä, joka käytännössä on yleensä paljaan omistusoikeuden hankinta. Enintään 20 vuoden ajalta: kello ei käynnisty uudelleen kuoleman myötä.
Plusvalían lisäksi näihin toimenpiteisiin liittyy muita veroja, jotka lasketaan erikseen: Andalusiassa perintö- ja lahjavero (Sucesiones y Donaciones) saajalle sekä IRPF (tulovero) tai ei-asukkaiden vero myyjälle, joka myy voitolla.
Mitä tehdä ennen allekirjoitusta
- Tarkista, miten täysi omistusoikeus jaettiin ja minä päivänä: tämä päivä määrittää muodostumisajan seuraavassa myynnissä.
- Ennen kuin lahjoitat tai myyt käyttöoikeuden elinaikana, vertaa nykyhetkellä toimimisen verokustannusta luonnolliseen raukeamiseen odottamiseen.
- Jos käyttöoikeuden myyjä ei asu Espanjassa, ostajan on varauduttava siihen, että plusvalía jää hänen tilitettäväkseen.
- Tutustu asunnon sijaintikunnan verosäännöstöön (ordenanza fiscal): kertoimet, verokanta ja alennukset vaihtelevat kunnittain.
Jos suunnittelet käyttöoikeuden tai paljaan omistusoikeuden alaisen asunnon myyntiä Costa del Solilla, EVS PROPERTY GROUP auttaa arvioimaan sen arvon ja koordinoimaan toimenpiteen veroneuvojasi kanssa.
Usein kysyttyä
Maksaako paljas omistaja plusvalíaa, kun käyttöoikeuden haltija kuolee?
Ei. Käyttöoikeuden haltijan kuolema päättää käyttöoikeuden luovuttamatta sitä, joten verotettavaa tapahtumaa ei ole, eikä kunta voi periä plusvalíaa tällaisesta yhdistymisestä.
Kuka maksaa plusvalían, jos äiti lahjoittaa käyttöoikeuden pojalleen?
Poika, koska vastikkeettomissa luovutuksissa maksaa oikeuden saaja. Vero erääntyy lahjoituspäivänä.
Miten käyttöoikeuden arvo lasketaan plusvalíaa varten?
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales -veron säännöillä: elinikäisessä käyttöoikeudessa prosentti on 89 miinus käyttöoikeuden haltijan ikä, enintään 70 % ja vähintään 10 % maapohjan katastiarvosta.
Mistä alkaen vuodet lasketaan, kun myydään yhdistymisen jälkeen?
Jos yhdistyminen tapahtui kuoleman perusteella eikä ollut verollinen, vuodet lasketaan veron edellisestä erääntymisestä, yleensä paljaan omistusoikeuden hankinnasta, enintään 20 vuoden ajalta.
Mitä seuraavaksi? Lukemisen jälkeen hyödyllisintä on tutustua todellisiin markkinoihin: katso kohteet kaupungeittain tai lähetä meille viesti (WhatsApp) ja kerro, mitä etsit – alue, budjetti, aikataulu – niin kokoamme sinulle räätälöidyn valikoiman sitoumuksetta.
Saatat hyötyä myös näistä: kiinteistösi myynti sijoittaminen Costa del Solilla maksuton arvio kuukausittainen hintaraportti
