Lorsque l’usufruitier décède, le nu-propriétaire ne paie pas de plusvalía municipal (l’impôt municipal sur la plus-value foncière) au titre de l’usufruit qui s’éteint : la pleine propriété se reconstitue sans qu’il y ait la moindre transmission. En revanche, si l’usufruit est donné ou vendu de son vivant au nu-propriétaire, cette opération est bien soumise à la plusvalía, que paie celui qui reçoit le droit lorsque la transmission est gratuite, ou celui qui le vend lorsqu’il y a un prix.
C’est ce que la Dirección General de Tributos a rappelé dans la consultation contraignante V0765-26, à propos d’une mère qui avait cédé à son fils la nue-propriété de plusieurs biens immobiliers et souhaitait ensuite lui transmettre l’usufruit. Pour quiconque possède un logement sur la Costa del Sol réparti entre parents et enfants, la différence entre attendre et anticiper l’opération a des conséquences fiscales très nettes.
Que signifie consolider la pleine propriété ?
La pleine propriété d’un logement peut être divisée en deux droits : l’usufruit, qui permet de l’utiliser et d’en percevoir les revenus, et la nue-propriété, qui est la titularité sans cet usage. Cette répartition est très courante dans les successions, dans les donations de parents à enfants et dans la vente de la nue-propriété pour continuer à vivre dans son logement.
Consolider la pleine propriété signifie que les deux droits se retrouvent de nouveau entre les mains d’une seule personne, normalement le nu-propriétaire. Cela peut se produire de plusieurs façons, et la plusvalía municipal ne les traite pas toutes de la même manière.
La plusvalía municipal est-elle due si l’usufruitier décède ?
Non. L’impôt sur l’augmentation de valeur des terrains de nature urbaine frappe deux choses, selon l’article 104 de la Ley de Haciendas Locales : la transmission de la propriété, et la constitution ou la transmission de droits réels de jouissance comme l’usufruit. Le décès de l’usufruitier ne correspond à aucune des deux.
Le Code civil espagnol, en son article 513, prévoit le décès de l’usufruitier comme une cause d’extinction de l’usufruit. Le droit ne passe à personne : il disparaît tout simplement, et la nue-propriété récupère automatiquement l’usage qui lui manquait. Il en va de même à l’échéance d’un usufruit temporaire. Sans transmission, il n’y a pas de fait générateur, et la mairie ne peut pas émettre de plusvalía pour cette consolidation.
Et si l’usufruit est donné ou vendu de son vivant ?
Ici, le résultat change. Si l’usufruitier cède son droit au nu-propriétaire avant son décès, il y a transmission d’un droit réel de jouissance, et celle-ci est bien soumise à la plusvalía municipal. L’impôt devient exigible à la date de l’opération, selon l’article 109 de la loi, et non au décès.
Qui paie dépend de l’existence d’un prix. Dans une donation, le redevable est celui qui reçoit l’usufruit, normalement le fils ou la fille. Dans une vente, c’est celui qui le transmet qui paie ; mais si le vendeur est une personne physique non résidente en Espagne, l’acheteur agit en tant que substitut et c’est lui qui doit verser l’impôt, un point très important sur la Costa del Sol, où de nombreux propriétaires vivent à l’étranger.
La renonciation à l’usufruit au profit du nu-propriétaire est généralement traitée fiscalement comme une donation, il faut donc également compter avec la plusvalía. Avant de signer, il est judicieux de confirmer auprès d’un conseiller fiscal comment la mairie la qualifiera.
Tableau récapitulatif : qui paie dans chaque cas
| Comment la pleine propriété est reconstituée | Y a-t-il plusvalía municipal ? | Qui paie |
|---|---|---|
| Décès de l’usufruitier | Non, l’usufruit s’éteint | Personne |
| Échéance d’un usufruit temporaire | Non, il s’agit aussi d’une extinction | Personne |
| Donation de l’usufruit au nu-propriétaire | Oui, à la date de la donation | Celui qui reçoit l’usufruit |
| Vente de l’usufruit au nu-propriétaire | Oui, à la date de la vente | L’usufruitier qui vend, ou l’acheteur si le vendeur ne réside pas en Espagne |
| Renonciation à l’usufruit au profit du nu-propriétaire | Normalement oui, comme une donation | Celui qui reçoit l’usufruit |
Ces règles sont nationales et s’appliquent de la même manière à Málaga, Marbella, Estepona ou toute autre commune. Ce qui varie d’une mairie à l’autre, ce sont les coefficients, le taux d’imposition et les bonifications prévus par chaque ordonnance fiscale.
Combien paie-t-on lors de la transmission d’un usufruit ?
La base n’est pas la valeur cadastrale entière du terrain, mais seulement la part correspondant à l’usufruit. L’article 107 de la loi renvoie aux règles de l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (l’impôt sur les transmissions patrimoniales) : un usufruit viager vaut 70 % du bien si l’usufruitier a moins de 20 ans, avec un point de moins pour chaque année supplémentaire, dans la limite d’un minimum de 10 %. Concrètement, le pourcentage équivaut à 89 moins l’âge de l’usufruitier.
Un exemple indicatif : un appartement dont le terrain a une valeur cadastrale de 40 000 € et une mère usufruitière de 74 ans. Son usufruit vaut 15 %, soit 6 000 €. On applique sur ce montant le coefficient fixé par la mairie en fonction des années de génération, ainsi que le taux d’imposition, qui ne peut dépasser 30 %. C’est pourquoi le montant dû est généralement bien inférieur à celui d’une vente de la pleine propriété.
S’il est possible de démontrer que le terrain n’a pas pris de valeur, ou que la plus-value réelle est inférieure à celle calculée avec les coefficients, la loi permet de demander que l’impôt ne soit pas perçu ou qu’il ne porte que sur la plus-value réelle.
Que se passe-t-il pour la plusvalía lorsque le logement est vendu ensuite ?
Le fait que la consolidation par décès ne soit pas imposée ne signifie pas que la plusvalía disparaisse. Lorsque le nouveau plein propriétaire vendra, il paiera la plusvalía de la vente comme n’importe quel vendeur. Selon l’article 107.4, dans les cas de non-assujettissement, la période de génération se compte à partir de la précédente exigibilité de l’impôt, qui correspond en pratique généralement à l’acquisition de la nue-propriété. Dans la limite de 20 ans, le compteur n’est pas remis à zéro par le décès.
Outre la plusvalía, ces opérations donnent lieu à d’autres impôts, calculés séparément : l’impôt sur les successions et donations (Sucesiones y Donaciones) en Andalousie pour celui qui reçoit, et l’IRPF (impôt sur le revenu des personnes physiques) ou l’impôt des non-résidents pour celui qui vend avec une plus-value.
Que faire avant de signer
- Vérifiez comment la pleine propriété a été divisée et à quelle date : cette date détermine la période de génération lors de la vente suivante.
- Avant de donner ou de vendre l’usufruit de son vivant, comparez le coût fiscal de le faire maintenant avec celui d’attendre l’extinction naturelle.
- Si celui qui vend l’usufruit ne réside pas en Espagne, l’acheteur doit prévoir qu’il devra verser la plusvalía.
- Consultez l’ordonnance fiscale de la mairie où se situe le logement : coefficients, taux et bonifications changent d’une commune à l’autre.
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Foire aux questions
Le nu-propriétaire paie-t-il la plusvalía au décès de l’usufruitier ?
Non. Le décès de l’usufruitier éteint l’usufruit sans le transmettre, il n’y a donc pas de fait générateur et la mairie ne peut pas percevoir de plusvalía pour cette consolidation.
Qui paie la plusvalía si une mère donne l’usufruit à son fils ?
Le fils, car dans les transmissions à titre gratuit, c’est celui qui reçoit le droit qui paie. L’impôt devient exigible à la date de la donation.
Comment calcule-t-on la valeur de l’usufruit pour la plusvalía ?
Avec les règles de l’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales : pour un usufruit viager, 89 moins l’âge de l’usufruitier, en pourcentage, avec un maximum de 70 % et un minimum de 10 % de la valeur cadastrale du terrain.
À partir de quand les années sont-elles comptées lors d’une vente après consolidation ?
Si la consolidation s’est faite par décès et n’a pas été imposée, elles sont comptées à partir de la précédente exigibilité de l’impôt, normalement l’acquisition de la nue-propriété, dans la limite de 20 ans.
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