Plusvalía municipal и узуфрукт: когда нужно платить при воссоединении полного права собственности

Когда умирает узуфруктуарий, собственник «голой» собственности (nudo propietario) не платит plusvalía municipal (муниципальный налог на прирост стоимости городских земельных участков) за прекратившийся узуфрукт: полное право собственности воссоединяется без какой-либо передачи. Если же узуфрукт при жизни дарится или продаётся собственнику «голой» собственности, эта операция облагается plusvalía. Платит тот, кто получает право, если передача безвозмездная, или тот, кто его продаёт, если есть цена.

Об этом напомнило Dirección General de Tributos (Главное налоговое управление) в обязательном разъяснении (consulta vinculante) V0765-26 по делу матери, которая передала сыну «голую» собственность на несколько объектов недвижимости и хотела затем передать ему и узуфрукт. Для тех, чьё жильё на Коста-дель-Соль разделено между родителями и детьми, разница между ожиданием и ускорением сделки имеет вполне определённые налоговые последствия.

Что значит объединить полное право собственности?

Полное право собственности на жильё можно разделить на два права: узуфрукт (usufructo), который позволяет пользоваться жильём и получать с него доход, и «голую» собственность (nuda propiedad), то есть право собственности без права пользования. Такое разделение очень часто встречается при наследовании, при дарении от родителей детям и при продаже «голой» собственности с сохранением права жить в доме.

Объединить полное право собственности означает, что оба права вновь оказываются в руках одного лица, как правило собственника «голой» собственности. Это может произойти разными путями, и plusvalía municipal ко всем им применяется по-разному.

Платится ли plusvalía municipal, если узуфруктуарий умирает?

Нет. Согласно статье 104 Ley de Haciendas Locales (Закона о местных финансах), налог на прирост стоимости земельных участков городского типа облагает две вещи: передачу права собственности и установление или передачу вещных прав пользования, таких как узуфрукт. Смерть узуфруктуария не подпадает ни под одно из этих условий.

Código Civil (Гражданский кодекс) в статье 513 называет смерть узуфруктуария одним из оснований прекращения узуфрукта. Право ни к кому не переходит: оно просто исчезает, а «голая» собственность автоматически получает недостающее право пользования. То же происходит по истечении срочного узуфрукта. Нет передачи, нет и объекта налогообложения, поэтому ayuntamiento (муниципалитет) не может начислить plusvalía за такое воссоединение.

А если узуфрукт дарится или продаётся при жизни?

Здесь результат другой. Если узуфруктуарий уступает своё право собственнику «голой» собственности до своей смерти, происходит передача вещного права пользования, а она облагается plusvalía municipal. Согласно статье 109 закона, налог возникает на дату сделки, а не на дату смерти.

Кто платит, зависит от того, есть ли цена. При дарении налогоплательщиком является тот, кто получает узуфрукт, обычно сын или дочь. При продаже платит тот, кто передаёт право; но если продавец — физическое лицо, не являющееся резидентом Испании, покупатель выступает как sustituto (заменяющий налогоплательщик) и именно он должен уплатить налог. Это особенно важно на Коста-дель-Соль, где многие собственники живут за границей.

Отказ от узуфрукта в пользу собственника «голой» собственности обычно рассматривается с налоговой точки зрения как дарение, поэтому и в этом случае следует учитывать plusvalía. Перед подписанием стоит уточнить у налогового консультанта, как такую операцию квалифицирует ayuntamiento.

Сводная таблица: кто платит в каждом случае

Эти правила действуют на всей территории страны и одинаково применяются в Малаге, Марбелье, Эстепоне и любом другом муниципалитете. От одного ayuntamiento к другому отличаются коэффициенты, ставка налога и льготы, которые прописаны в налоговом постановлении (ordenanza fiscal) каждого муниципалитета.

Сколько платится при передаче узуфрукта?

Налоговой базой служит не вся кадастровая стоимость земельного участка, а только та её часть, которая приходится на узуфрукт. Статья 107 закона отсылает к правилам Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (налога на имущественные операции, ITP): пожизненный узуфрукт оценивается в 70 % стоимости объекта, если узуфруктуарию меньше 20 лет, и на один процентный пункт меньше за каждый последующий год, но не менее 10 %. На практике процент равен 89 минус возраст узуфруктуария.

Примерный расчёт: квартира, у которой кадастровая стоимость земельного участка составляет 40 000 €, и мать-узуфруктуарий в возрасте 74 лет. Её узуфрукт оценивается в 15 %, то есть в 6 000 €. К этой сумме применяются коэффициент, который устанавливает ayuntamiento в зависимости от числа лет владения, и ставка налога, которая не может превышать 30 %. Поэтому сумма налога, как правило, заметно меньше, чем при продаже полного права собственности.

Если удаётся доказать, что земельный участок не вырос в цене или что реальная прибыль меньше рассчитанной по коэффициентам, закон позволяет потребовать не взимать налог либо уплатить его только с реальной прибыли.

Что будет с plusvalía при последующей продаже жилья?

То, что воссоединение из-за смерти узуфруктуария не облагается налогом, не означает, что plusvalía исчезает. Когда новый полный собственник будет продавать жильё, он заплатит plusvalía с этой продажи, как любой другой продавец. Согласно статье 107.4, в случаях необложения налогом период владения отсчитывается от предыдущего момента возникновения налога, которым на практике обычно служит приобретение «голой» собственности. Предельный срок составляет 20 лет, и со смертью узуфруктуария отсчёт заново не начинается.

Помимо plusvalía, по таким операциям уплачиваются и другие налоги, которые рассчитываются отдельно: налог на наследство и дарение (Sucesiones y Donaciones) в Андалусии для получателя, а также IRPF (подоходный налог с резидентов) или налог для нерезидентов для того, кто продаёт с прибылью.

Что сделать до подписания

• Проверьте, как и в какую дату было разделено полное право собственности: эта дата определяет период владения при следующей продаже.
• Прежде чем дарить или продавать узуфрукт при жизни, сравните налоговые расходы от такой сделки сейчас с расходами при ожидании естественного прекращения узуфрукта.
• Если продавец узуфрукта не проживает в Испании, покупателю нужно учитывать, что plusvalía придётся уплатить ему.
• Изучите налоговое постановление (ordenanza fiscal) ayuntamiento, на территории которого находится жильё: коэффициенты, ставка и льготы различаются в разных муниципалитетах.

Если вы планируете продажу жилья с узуфруктом или «голой» собственностью на Коста-дель-Соль, EVS PROPERTY GROUP поможет оценить объект и согласовать сделку с вашим налоговым консультантом.

Часто задаваемые вопросы