Plusvalía municipal og usufrukt: hvornår betaler man, når man genvinder det fulde ejerskab

Når usufruktuaren (indehaveren af den livsvarige brugsret) dør, betaler den blotte ejer ikke plusvalía municipal (den kommunale skat på værdistigning af bygrunde) for den usufrukt, der ophører: det fulde ejerskab samles igen uden nogen overdragelse. Hvis usufrukten derimod skænkes eller sælges til den blotte ejer i levende live, er den transaktion til gengæld skattepligtig i plusvalía. Den betales af modtageren af retten, når den er vederlagsfri, og af sælgeren, når der er en pris.

Det har Dirección General de Tributos mindet om i den bindende forespørgsel (consulta vinculante) V0765-26, som drejede sig om en mor, der havde overdraget det blotte ejerskab (nuda propiedad) af flere ejendomme til sin søn og siden ville overdrage ham usufrukten. For den, der ejer en bolig på Costa del Sol, som er fordelt mellem forældre og børn, har forskellen på at vente og at fremrykke transaktionen tydelige skattemæssige konsekvenser.

Hvad vil det sige at konsolidere det fulde ejerskab?

Det fulde ejerskab (pleno dominio) af en bolig kan deles i to rettigheder: usufrukten, som giver ret til at bruge boligen og beholde dens indtægter, og det blotte ejerskab (nuda propiedad), som er ejendomsretten uden denne brugsret. Det er en meget almindelig fordeling ved arv, ved gaver fra forældre til børn og ved salg af det blotte ejerskab for at kunne blive boende i hjemmet.

At konsolidere det fulde ejerskab betyder, at begge rettigheder igen er samlet hos én person, normalt den blotte ejer. Det kan ske på flere måder, og plusvalía municipal behandler ikke alle ens.

Betaler man plusvalía municipal, hvis usufruktuaren dør?

Nej. Skatten på værdistigning af bygrunde beskatter ifølge artikel 104 i Ley de Haciendas Locales to ting: overdragelse af ejendomsretten samt stiftelse eller overdragelse af begrænsede tinglige rettigheder til brug, såsom usufrukt. En usufruktuars død falder ikke ind under nogen af dem.

Código Civil (den spanske borgerlige lovbog) angiver i artikel 513 usufruktuarens død som en af årsagerne til, at usufrukten ophører. Retten overgår ikke til nogen: den forsvinder blot, og det blotte ejerskab får automatisk den brugsret tilbage, som manglede. Det samme sker, når en tidsbegrænset usufrukt udløber. Uden overdragelse er der intet skattepligtigt forhold (hecho imponible), og kommunen kan ikke opkræve plusvalía for denne konsolidering.

Og hvis usufrukten skænkes eller sælges i levende live?

Her bliver resultatet et andet. Hvis usufruktuaren overdrager sin ret til den blotte ejer, før vedkommende dør, er der tale om en overdragelse af en begrænset tinglig brugsret, og den er omfattet af plusvalía municipal. Skatten forfalder på transaktionsdagen, jf. lovens artikel 109, og ikke ved dødsfaldet.

Hvem der betaler, afhænger af, om der er en pris. Ved en gave er skatteyderen den, der modtager usufrukten, normalt sønnen eller datteren. Ved et salg betaler den, der overdrager den; men hvis sælgeren er en fysisk person, der ikke er bosat i Spanien, indtræder køberen som erstatning for skyldneren og er den, der skal indbetale skatten. Det er meget relevant på Costa del Sol, hvor mange ejere bor i udlandet.

Afkald på usufrukt til fordel for den blotte ejer behandles skattemæssigt som regel som en gave, så man bør også regne med plusvalía. Inden du skriver under, er det værd at få en skatterådgiver til at bekræfte, hvordan kommunen vil kvalificere den.

Oversigt: hvem betaler i de enkelte tilfælde

Disse regler er statslige og gælder på samme måde i Málaga, Marbella, Estepona eller enhver anden kommune. Det, der varierer fra kommune til kommune, er koefficienterne, skattesatsen og de bonusser, som hver enkelt ordenanza fiscal (kommunal skatteforordning) indeholder.

Hvor meget betaler man ved overdragelse af en usufrukt?

Grundlaget er ikke hele grundens katastralværdi, men kun den del, der svarer til usufrukten. Lovens artikel 107 henviser til reglerne i Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (skatten på formueoverdragelser): en livsvarig usufrukt udgør 70 % af værdien af aktivet, hvis usufruktuaren er under 20 år, og ét procentpoint mindre for hvert år derudover, dog mindst 10 %. Helt praktisk svarer procentsatsen til 89 minus usufruktuarens alder.

Et vejledende eksempel: en lejlighed, hvis grund har en katastralværdi på 40.000 €, og en usufruktuar-mor på 74 år. Hendes usufrukt er værd 15 %, altså 6.000 €. På dette beløb anvendes den koefficient, kommunen fastsætter efter antal optjeningsår, og skattesatsen, som ikke må overstige 30 %. Derfor bliver skatten som regel væsentligt lavere end ved salg af det fulde ejerskab.

Hvis man kan påvise, at grunden ikke er steget i værdi, eller at den reelle gevinst er mindre end den, der er beregnet med koefficienter, giver loven mulighed for at kræve, at skatten ikke opkræves, eller at der kun betales skat af den reelle gevinst.

Hvad sker der med plusvalía, når boligen senere sælges?

At konsolideringen ved dødsfald ikke beskattes, betyder ikke, at plusvalía forsvinder. Når den nye fulde ejer sælger, betaler vedkommende plusvalía af salget som enhver anden sælger. Ifølge artikel 107.4 regnes optjeningsperioden i tilfælde af ikke-skattepligt fra den tidligere forfaldsdato for skatten, som i praksis som regel er erhvervelsen af det blotte ejerskab. Med et maksimum på 20 år nulstilles uret ikke ved dødsfaldet.

Ud over plusvalía er der andre skatter ved disse transaktioner, som beregnes separat: arve- og gaveafgiften (Sucesiones y Donaciones) i Andalucía for modtageren samt IRPF (den spanske indkomstskat) eller skatten for ikke-residente for den, der sælger med gevinst.

Hvad du skal gøre, før du skriver under

• Undersøg, hvordan det fulde ejerskab blev delt, og på hvilken dato: Den dato afgør optjeningsperioden ved det næste salg.
• Før du skænker eller sælger usufrukten i levende live, så sammenlign de skattemæssige omkostninger ved at gøre det nu med at vente på det naturlige ophør.
• Hvis den, der sælger usufrukten, ikke bor i Spanien, skal køberen regne med, at det bliver ham, der skal indbetale plusvalía.
• Gennemgå ordenanza fiscal i den kommune, hvor boligen ligger: Koefficienter, skattesats og bonusser varierer fra kommune til kommune.

Hvis du planlægger at sælge en bolig med usufrukt eller blot ejerskab på Costa del Sol, hjælper vi hos EVS PROPERTY GROUP dig med at værdiansætte den og koordinere transaktionen med din skatterådgiver.

Ofte stillede spørgsmål