Quando muore l’usufruttuario, il nudo proprietario non paga la plusvalía municipal (l’imposta comunale sull’incremento di valore dei terreni urbani) per l’usufrutto che si estingue: la piena proprietà si riunifica senza che vi sia alcun trasferimento. Se invece l’usufrutto viene donato o venduto in vita al nudo proprietario, l’operazione è soggetta alla plusvalía, e a pagarla è chi riceve il diritto quando il trasferimento è gratuito o chi lo vende quando c’è un prezzo.
Lo ha ribadito la Dirección General de Tributos nella consulta vinculante V0765-26 (parere vincolante in materia fiscale), a proposito di una madre che aveva ceduto al figlio la nuda proprietà di diversi immobili e voleva trasferirgli in seguito anche l’usufrutto. Per chi possiede un’abitazione sulla Costa del Sol ripartita tra genitori e figli, la differenza tra aspettare e anticipare l’operazione ha conseguenze fiscali ben precise.
Che cosa significa consolidare la piena proprietà?
La piena proprietà di un’abitazione può essere divisa in due diritti: l’usufrutto, che permette di usarla e di percepirne i redditi, e la nuda proprietà, che è la titolarità senza tale uso. È una ripartizione molto frequente nelle successioni, nelle donazioni da genitori a figli e nella vendita della nuda proprietà per continuare a vivere in casa.
Consolidare la piena proprietà significa che entrambi i diritti tornano nelle mani di una sola persona, di norma il nudo proprietario. Può accadere in diversi modi, e la plusvalía municipal non li tratta tutti allo stesso modo.
Si paga la plusvalía municipal se muore l’usufruttuario?
No. L’imposta sull’incremento di valore dei terreni di natura urbana colpisce due cose, secondo l’articolo 104 della Ley de Haciendas Locales: il trasferimento della proprietà e la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento come l’usufrutto. La morte dell’usufruttuario non rientra in nessuna delle due.
Il Código Civil, all’articolo 513, prevede la morte dell’usufruttuario come una causa di estinzione dell’usufrutto. Il diritto non passa a nessuno: semplicemente scompare, e la nuda proprietà recupera automaticamente l’uso che le mancava. Lo stesso accade alla scadenza di un usufrutto temporaneo. Senza trasferimento non c’è presupposto d’imposta, e il comune (ayuntamiento) non può richiedere la plusvalía per quel consolidamento.
E se l’usufrutto viene donato o venduto in vita?
Qui il risultato cambia. Se l’usufruttuario cede il proprio diritto al nudo proprietario prima di morire, si ha il trasferimento di un diritto reale di godimento, e questo è soggetto alla plusvalía municipal. L’imposta matura alla data dell’operazione, secondo l’articolo 109 della legge, e non al momento del decesso.
Chi paga dipende dall’esistenza di un prezzo. In una donazione, il contribuente è chi riceve l’usufrutto, di norma il figlio. In una vendita paga chi lo trasferisce; ma se il venditore è una persona fisica non residente in Spagna, l’acquirente agisce come sostituto d’imposta ed è lui a dover versare l’imposta, un aspetto molto rilevante sulla Costa del Sol, dove molti proprietari vivono all’estero.
La rinuncia all’usufrutto a favore del nudo proprietario viene di solito trattata fiscalmente come una donazione, per cui conviene mettere in conto anche la plusvalía. Prima di firmare, vale la pena confermare con un consulente fiscale come la qualificherà il comune.
Tabella riepilogativa: chi paga in ciascun caso
| Come si riunisce la piena proprietà | C’è la plusvalía municipal? | Chi paga |
|---|---|---|
| Muore l’usufruttuario | No, l’usufrutto si estingue | Nessuno |
| Scade un usufrutto temporaneo | No, è anch’essa un’estinzione | Nessuno |
| Donazione dell’usufrutto al nudo proprietario | Sì, alla data della donazione | Chi riceve l’usufrutto |
| Vendita dell’usufrutto al nudo proprietario | Sì, alla data della vendita | L’usufruttuario che vende, o l’acquirente se il venditore non risiede in Spagna |
| Rinuncia all’usufrutto a favore del nudo proprietario | Di norma sì, come una donazione | Chi riceve l’usufrutto |
Queste regole sono statali e si applicano allo stesso modo a Málaga, Marbella, Estepona o in qualsiasi altro comune. Ciò che cambia da un comune all’altro sono i coefficienti, l’aliquota e le agevolazioni previste da ciascuna ordenanza fiscal (regolamento tributario comunale).
Quanto si paga trasferendo un usufrutto?
La base imponibile non è l’intero valore catastale del terreno, ma solo la parte corrispondente all’usufrutto. L’articolo 107 della legge rinvia alle regole dell’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (imposta sui trasferimenti patrimoniali): un usufrutto vitalizio vale il 70% del bene se l’usufruttuario ha meno di 20 anni, con un punto in meno per ogni anno in più, fino a un minimo del 10%. In pratica, la percentuale equivale a 89 meno l’età dell’usufruttuario.
Un esempio indicativo: un appartamento il cui terreno ha un valore catastale di 40.000 € e una madre usufruttuaria di 74 anni. Il suo usufrutto vale il 15%, cioè 6.000 €. Su questa cifra si applicano il coefficiente fissato dal comune in base agli anni di generazione e l’aliquota, che non può superare il 30%. Per questo la quota è di solito molto inferiore rispetto alla vendita della piena proprietà.
Se si può dimostrare che il terreno non ha guadagnato valore, o che l’incremento reale è inferiore a quello calcolato con i coefficienti, la legge consente di chiedere che l’imposta non venga applicata o che si paghi solo sull’incremento reale.
Che ne è della plusvalía quando poi si vende l’abitazione?
Il fatto che il consolidamento per decesso non sia tassato non significa che la plusvalía sparisca. Quando il nuovo pieno proprietario venderà, pagherà la plusvalía della vendita come qualsiasi venditore. Secondo l’articolo 107.4, nei casi di non assoggettamento il periodo di generazione si conta dalla precedente maturazione dell’imposta, che in pratica di solito coincide con l’acquisizione della nuda proprietà. Con un massimo di 20 anni, il conteggio non riparte con il decesso.
Oltre alla plusvalía, queste operazioni comportano altre imposte, calcolate a parte: Sucesiones y Donaciones (imposta di successione e donazione) in Andalusia per chi riceve, e IRPF (imposta sul reddito delle persone fisiche) o imposta per i non residenti per chi vende realizzando una plusvalenza.
Cosa fare prima di firmare
- Verifica come è stata divisa la piena proprietà e in quale data: quella data determina il periodo di generazione nella vendita successiva.
- Prima di donare o vendere l’usufrutto in vita, confronta il costo fiscale di farlo ora con quello di attendere l’estinzione naturale.
- Se chi vende l’usufrutto non risiede in Spagna, l’acquirente deve mettere in conto che dovrà versare la plusvalía.
- Consulta l’ordenanza fiscal del comune in cui si trova l’abitazione: coefficienti, aliquota e agevolazioni cambiano da un comune all’altro.
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Domande frequenti
Il nudo proprietario paga la plusvalía quando muore l’usufruttuario?
No. La morte dell’usufruttuario estingue l’usufrutto senza trasferirlo, quindi non c’è presupposto d’imposta e il comune non può richiedere la plusvalía per quel consolidamento.
Chi paga la plusvalía se una madre dona l’usufrutto al figlio?
Il figlio, perché nei trasferimenti a titolo gratuito paga chi riceve il diritto. L’imposta matura alla data della donazione.
Come si calcola il valore dell’usufrutto ai fini della plusvalía?
Con le regole dell’Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: in un usufrutto vitalizio, 89 meno l’età dell’usufruttuario, in percentuale, con un massimo del 70% e un minimo del 10% del valore catastale del terreno.
Da quando si contano gli anni quando si vende dopo il consolidamento?
Se il consolidamento è avvenuto per decesso e non è stato tassato, si contano dalla precedente maturazione dell’imposta, normalmente l’acquisizione della nuda proprietà, con un massimo di 20 anni.
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