Plusvalía municipal i użytkowanie: kiedy płaci się podatek przy odzyskaniu pełnej własności

Gdy umiera użytkownik, nudo propietario (właściciel „nagiej własności”, czyli nuda propiedad) nie płaci plusvalía municipal (gminnego podatku od wzrostu wartości gruntu) z tytułu wygasającego użytkowania: pełna własność łączy się na nowo bez jakiegokolwiek przeniesienia. Jeśli natomiast użytkowanie zostanie darowane lub sprzedane nudo propietario za życia użytkownika, ta transakcja podlega plusvalía. Płaci ją ten, kto otrzymuje prawo, gdy jest ono nieodpłatne, albo ten, kto je sprzedaje, gdy ustalono cenę.

Przypomniała o tym Dirección General de Tributos w wiążącej interpretacji (consulta vinculante) V0765-26, dotyczącej matki, która przekazała synowi nuda propiedad kilku nieruchomości i chciała później przenieść na niego także użytkowanie. Dla osób, których nieruchomość na Costa del Sol jest podzielona między rodziców i dzieci, wybór między czekaniem a przyspieszeniem transakcji ma wyraźne skutki podatkowe.

Co oznacza konsolidacja pełnej własności?

Pełną własność (pleno dominio) mieszkania można podzielić na dwa prawa: użytkowanie (usufructo), które pozwala z niego korzystać i pobierać pożytki, oraz nuda propiedad, czyli tytuł własności bez prawa do korzystania. Taki podział jest bardzo częsty przy spadkach, darowiznach od rodziców dla dzieci oraz przy sprzedaży nuda propiedad z zachowaniem prawa do mieszkania w domu.

Konsolidacja pełnej własności oznacza, że oba prawa znów trafiają w ręce jednej osoby, zwykle nudo propietario. Może do tego dojść na kilka sposobów, a plusvalía municipal nie traktuje ich jednakowo.

Czy płaci się plusvalía municipal po śmierci użytkownika?

Nie. Podatek od wzrostu wartości gruntów miejskich obejmuje według artykułu 104 Ley de Haciendas Locales (ustawy o finansach lokalnych) dwie rzeczy: przeniesienie własności oraz ustanowienie lub przeniesienie rzeczowych praw do korzystania, takich jak użytkowanie. Śmierć użytkownika nie mieści się w żadnej z nich.

Código Civil (Kodeks cywilny) w artykule 513 wymienia śmierć użytkownika jako jedną z przyczyn wygaśnięcia użytkowania. Prawo nie przechodzi na nikogo: po prostu znika, a nuda propiedad automatycznie odzyskuje brakujące uprawnienie do korzystania. To samo dzieje się, gdy upływa termin czasowego użytkowania. Bez przeniesienia nie ma przedmiotu opodatkowania, więc urząd miejski nie może naliczyć plusvalía z tytułu takiej konsolidacji.

A jeśli użytkowanie zostanie darowane lub sprzedane za życia?

Tu wynik jest inny. Jeśli użytkownik przekaże swoje prawo nudo propietario przed śmiercią, dochodzi do przeniesienia rzeczowego prawa do korzystania, a to podlega plusvalía municipal. Zgodnie z artykułem 109 ustawy obowiązek podatkowy powstaje w dniu transakcji, a nie w dniu śmierci.

To, kto płaci, zależy od tego, czy ustalono cenę. Przy darowiźnie podatnikiem jest osoba otrzymująca użytkowanie, zwykle syn lub córka. Przy sprzedaży płaci ten, kto prawo zbywa. Jeśli jednak sprzedawcą jest osoba fizyczna niebędąca rezydentem w Hiszpanii, kupujący działa jako podmiot zastępujący podatnika (sustituto) i to on musi odprowadzić podatek. Ma to duże znaczenie na Costa del Sol, gdzie wielu właścicieli mieszka za granicą.

Zrzeczenie się użytkowania na rzecz nudo propietario jest zazwyczaj traktowane podatkowo jak darowizna, więc także w tym przypadku trzeba liczyć się z plusvalía. Przed podpisaniem warto potwierdzić u doradcy podatkowego, jak zakwalifikuje to urząd miejski.

Tabela podsumowująca: kto płaci w każdym przypadku

Te zasady są ogólnokrajowe i obowiązują tak samo w Maladze, Marbelli, Esteponie i każdej innej gminie. Różnią się natomiast w poszczególnych urzędach miejskich współczynniki, stawka podatku i ulgi przewidziane w uchwale podatkowej (ordenanza fiscal) danej gminy.

Ile się płaci przy przeniesieniu użytkowania?

Podstawą nie jest cała wartość katastralna gruntu, lecz tylko ta jego część, która odpowiada użytkowaniu. Artykuł 107 ustawy odsyła do zasad Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (podatku od czynności cywilnoprawnych): dożywotnie użytkowanie jest warte 70% wartości nieruchomości, jeśli użytkownik ma mniej niż 20 lat, i o jeden punkt procentowy mniej za każdy kolejny rok życia, z dolną granicą 10%. Praktycznie rzecz biorąc, procent ten odpowiada liczbie 89 minus wiek użytkownika.

Przykład orientacyjny: mieszkanie, którego grunt ma wartość katastralną 40 000 €, i matka-użytkowniczka w wieku 74 lat. Jej użytkowanie jest warte 15%, czyli 6000 €. Do tej kwoty stosuje się współczynnik ustalony przez urząd miejski w zależności od liczby lat, w których wartość narastała, oraz stawkę podatku, która nie może przekraczać 30%. Dlatego należność jest zwykle znacznie niższa niż przy sprzedaży pełnej własności.

Jeśli uda się wykazać, że grunt nie zyskał na wartości lub że rzeczywisty zysk jest mniejszy niż wyliczony za pomocą współczynników, ustawa pozwala wnioskować o niepobieranie podatku lub o opodatkowanie wyłącznie rzeczywistego zysku.

Co z plusvalía, gdy później sprzedaje się mieszkanie?

To, że konsolidacja w wyniku śmierci nie podlega opodatkowaniu, nie oznacza, że plusvalía znika. Gdy nowy pełny właściciel sprzeda nieruchomość, zapłaci plusvalía od sprzedaży jak każdy sprzedawca. Zgodnie z artykułem 107.4 w przypadkach niepodlegania opodatkowaniu okres narastania wartości liczy się od poprzedniego powstania obowiązku podatkowego, którym w praktyce jest zwykle nabycie nuda propiedad. Przy maksimum 20 lat zegar nie zaczyna biec od nowa wraz ze śmiercią użytkownika.

Poza plusvalía przy takich operacjach występują inne podatki, liczone osobno: podatek od spadków i darowizn w Andaluzji (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) dla osoby otrzymującej oraz IRPF (hiszpański podatek dochodowy od osób fizycznych) lub podatek dla nierezydentów dla osoby sprzedającej z zyskiem.

Co zrobić przed podpisaniem

• Sprawdź, jak i kiedy podzielono pełną własność: ta data wyznacza okres narastania wartości przy następnej sprzedaży.
• Przed darowizną lub sprzedażą użytkowania za życia porównaj koszt podatkowy takiego rozwiązania teraz z kosztem czekania na naturalne wygaśnięcie.
• Jeśli osoba sprzedająca użytkowanie nie mieszka w Hiszpanii, kupujący powinien przewidzieć, że to on będzie musiał odprowadzić plusvalía.
• Zapoznaj się z uchwałą podatkową urzędu miejskiego, na którego terenie leży nieruchomość: współczynniki, stawka i ulgi różnią się w zależności od gminy.

Jeśli planujesz sprzedaż nieruchomości z użytkowaniem lub nuda propiedad na Costa del Sol, EVS PROPERTY GROUP pomoże Ci ją wycenić i skoordynować transakcję z Twoim doradcą podatkowym.

Najczęściej zadawane pytania