När nyttjanderättshavaren (usufructuario) avlider betalar nakenägaren (nudo propietario) ingen plusvalía municipal, den kommunala värdeökningsskatten, för den nyttjanderätt som upphör: den fulla äganderätten återförenas utan att någon överlåtelse har ägt rum. Om nyttjanderätten däremot skänks eller säljs till nakenägaren under livstiden beskattas den transaktionen med plusvalía, och den betalas av den som tar emot rätten när den överlåts utan vederlag, eller av den som säljer den när det finns ett pris.
Det har Dirección General de Tributos påmint om i det bindande svaret V0765-26, som gällde en mor som hade överlåtit nakna äganderätten till flera fastigheter till sin son och sedan ville överlåta nyttjanderätten till honom. För dig som äger en bostad på Costa del Sol som är fördelad mellan föräldrar och barn har valet mellan att vänta och att tidigarelägga transaktionen tydliga skattemässiga konsekvenser.
Vad innebär det att konsolidera den fulla äganderätten?
Den fulla äganderätten (pleno dominio) till en bostad kan delas upp i två rättigheter: nyttjanderätten (usufructo), som ger rätt att använda bostaden och behålla dess avkastning, och nakna äganderätten (nuda propiedad), som är själva ägandet utan nyttjanderätten. Uppdelningen är mycket vanlig vid arv, vid gåvor från föräldrar till barn och vid försäljning av nakna äganderätten för att kunna bo kvar i hemmet.
Att konsolidera den fulla äganderätten innebär att båda rättigheterna åter ligger hos en och samma person, vanligen nakenägaren. Det kan ske på flera sätt, och plusvalía municipal behandlar dem inte lika.
Betalar man plusvalía municipal om nyttjanderättshavaren avlider?
Nej. Skatten på värdeökning på stadsmark beskattar enligt artikel 104 i Ley de Haciendas Locales två saker: överlåtelse av äganderätten samt upplåtelse eller överlåtelse av begränsade sakrätter till nyttjande, såsom nyttjanderätt. En nyttjanderättshavares död omfattas inte av någon av dem.
Código Civil anger i artikel 513 nyttjanderättshavarens död som en grund för att nyttjanderätten upphör. Rätten går inte över till någon: den försvinner helt enkelt, och nakna äganderätten får automatiskt den nyttjanderätt som saknades. Detsamma gäller när en tidsbegränsad nyttjanderätt löper ut. Utan överlåtelse finns ingen skattepliktig händelse, och kommunen kan inte ta ut plusvalía för den konsolideringen.
Och om nyttjanderätten skänks eller säljs under livstiden?
Här blir resultatet ett annat. Om nyttjanderättshavaren överlåter sin rätt till nakenägaren innan hen avlider sker en överlåtelse av en begränsad sakrätt till nyttjande, och den är skattepliktig till plusvalía municipal. Skatten förfaller enligt artikel 109 i lagen den dag transaktionen genomförs, inte vid dödsfallet.
Vem som betalar beror på om det finns ett pris. Vid en gåva är skattskyldig den som tar emot nyttjanderätten, normalt sonen eller dottern. Vid en försäljning betalar den som överlåter den; men om säljaren är en fysisk person som inte är bosatt i Spanien agerar köparen som ersättare (sustituto) och är den som måste betala in skatten, vilket är mycket relevant på Costa del Sol, där många ägare bor utomlands.
Ett avstående från nyttjanderätten till förmån för nakenägaren behandlas skattemässigt vanligen som en gåva, så även då bör man räkna med plusvalía. Innan du skriver under är det värt att bekräfta med en skatterådgivare hur kommunen kommer att kvalificera det.
Sammanfattande tabell: vem betalar i varje fall
| Hur den fulla äganderätten förenas | Plusvalía municipal? | Vem betalar |
|---|---|---|
| Nyttjanderättshavaren avlider | Nej, nyttjanderätten upphör | Ingen |
| En tidsbegränsad nyttjanderätt löper ut | Nej, det är också ett upphörande | Ingen |
| Gåva av nyttjanderätten till nakenägaren | Ja, på gåvodagen | Den som tar emot nyttjanderätten |
| Försäljning av nyttjanderätten till nakenägaren | Ja, på försäljningsdagen | Nyttjanderättshavaren som säljer, eller köparen om säljaren inte är bosatt i Spanien |
| Avstående från nyttjanderätten till förmån för nakenägaren | Normalt ja, som en gåva | Den som tar emot nyttjanderätten |
Dessa regler är statliga och gäller likadant i Málaga, Marbella, Estepona eller någon annan kommun. Det som skiljer sig mellan kommunerna är koefficienterna, skattesatsen och de bonusar (avdrag) som respektive skattereglemente (ordenanza fiscal) innehåller.
Hur mycket betalar man vid överlåtelse av en nyttjanderätt?
Skattebasen är inte hela markens katastralvärde, utan endast den del som motsvarar nyttjanderätten. Artikel 107 i lagen hänvisar till reglerna i Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (skatten på förmögenhetsöverlåtelser): en livsvarig nyttjanderätt är värd 70 % av tillgången om nyttjanderättshavaren är under 20 år, och en procentenhet mindre för varje år därutöver, med ett minimum på 10 %. Praktiskt uttryckt motsvarar procentsatsen 89 minus nyttjanderättshavarens ålder.
Ett vägledande exempel: en lägenhet vars mark har ett katastralvärde på 40 000 € och en mor som är nyttjanderättshavare och 74 år gammal. Hennes nyttjanderätt är värd 15 %, det vill säga 6 000 €. På det beloppet tillämpas den koefficient som kommunen fastställer utifrån antalet år under vilka värdeökningen uppstått samt skattesatsen, som inte får överstiga 30 %. Därför blir skatten oftast betydligt lägre än vid försäljning av den fulla äganderätten.
Om man kan visa att marken inte har ökat i värde, eller att den faktiska vinsten är lägre än den som beräknats med koefficienter, ger lagen möjlighet att begära att ingen skatt tas ut eller att man beskattas endast för den faktiska vinsten.
Vad händer med plusvalía när bostaden säljs senare?
Att konsolideringen vid dödsfall inte beskattas innebär inte att plusvalía försvinner. När den nye fulle ägaren säljer betalar hen plusvalía för försäljningen som vilken säljare som helst. Enligt artikel 107.4 räknas, i fall av icke skattepliktighet, ägandetiden från den föregående tidpunkt då skatten förföll, vilket i praktiken oftast är förvärvet av nakna äganderätten. Med ett tak på 20 år startar klockan inte om vid dödsfallet.
Utöver plusvalía medför dessa transaktioner andra skatter som beräknas separat: arvs- och gåvoskatt (Sucesiones y Donaciones) i Andalusien för den som tar emot, samt IRPF eller skatten för icke-bosatta för den som säljer med vinst.
Vad du bör göra innan du skriver under
- Kontrollera hur den fulla äganderätten delades upp och vilket datum det skedde: det datumet avgör ägandetiden vid nästa försäljning.
- Innan du skänker eller säljer nyttjanderätten under livstiden, jämför skattekostnaden för att göra det nu med den för att vänta på det naturliga upphörandet.
- Om den som säljer nyttjanderätten inte är bosatt i Spanien bör köparen räkna med att behöva betala in plusvalía.
- Granska skattereglementet i den kommun där bostaden ligger: koefficienter, skattesats och bonusar skiljer sig mellan kommuner.
Om du planerar att sälja en bostad med nyttjanderätt eller naken äganderätt på Costa del Sol hjälper vi på EVS PROPERTY GROUP dig att värdera den och samordna transaktionen med din skatterådgivare.
Vanliga frågor
Betalar nakenägaren plusvalía när nyttjanderättshavaren avlider?
Nej. Nyttjanderättshavarens död får nyttjanderätten att upphöra utan att den överlåts, så det finns ingen skattepliktig händelse och kommunen kan inte ta ut plusvalía för den konsolideringen.
Vem betalar plusvalía om en mor skänker nyttjanderätten till sin son?
Sonen, eftersom det vid överlåtelser utan vederlag är den som tar emot rätten som betalar. Skatten förfaller den dag gåvan sker.
Hur beräknas nyttjanderättens värde för plusvalía?
Med reglerna i Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: för en livsvarig nyttjanderätt 89 minus nyttjanderättshavarens ålder, i procent, med ett tak på 70 % och ett minimum på 10 % av markens katastralvärde.
Från när räknas åren vid en försäljning efter konsolidering?
Om konsolideringen skedde genom dödsfall och inte beskattades räknas de från den föregående tidpunkt då skatten förföll, normalt förvärvet av nakna äganderätten, med ett tak på 20 år.
Och nu? Det mest användbara efter läsningen är att titta på den verkliga marknaden: se bostäder per ort eller berätta på WhatsApp vad du söker – område, budget, tidsplan – så tar vi fram ett skräddarsytt urval, utan förpliktelser.
Kan också vara till hjälp: sälja din bostad investera på Costa del Sol kostnadsfri värdering månatlig prisrapport
