Wanneer de vruchtgebruiker overlijdt, betaalt de blote eigenaar (nudo propietario) geen plusvalía municipal over het vruchtgebruik (usufructo) dat vervalt: de volle eigendom wordt weer samengevoegd zonder dat er sprake is van een overdracht. Wordt het vruchtgebruik daarentegen tijdens het leven aan de blote eigenaar geschonken of verkocht, dan is die transactie wél belast met plusvalía municipal. Bij een schenking betaalt degene die het recht ontvangt, bij een verkoop met prijs degene die het verkoopt.
Dat heeft de Dirección General de Tributos in herinnering gebracht in het bindend advies V0765-26, naar aanleiding van een moeder die de blote eigendom van meerdere woningen aan haar zoon had overgedragen en hem daarna ook het vruchtgebruik wilde overdragen. Voor wie een woning aan de Costa del Sol heeft die tussen ouders en kinderen is verdeeld, heeft het verschil tussen afwachten en de transactie vervroegen duidelijke fiscale gevolgen.
Wat betekent consolidatie van de volle eigendom?
De volle eigendom van een woning kan in twee rechten worden gesplitst: het vruchtgebruik, waarmee je de woning mag gebruiken en de opbrengsten ervan mag behouden, en de blote eigendom, de titel zonder dat gebruiksrecht. Die verdeling komt vaak voor bij erfenissen, bij schenkingen van ouders aan kinderen en bij de verkoop van de blote eigendom om in de woning te kunnen blijven wonen.
Consolidatie van de volle eigendom betekent dat beide rechten weer bij één persoon liggen, meestal de blote eigenaar. Dat kan op verschillende manieren gebeuren, en de plusvalía municipal behandelt die niet allemaal gelijk.
Betaal je plusvalía municipal als de vruchtgebruiker overlijdt?
Nee. De belasting op de waardestijging van stedelijke gronden (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) belast volgens artikel 104 van de Ley de Haciendas Locales (de Spaanse wet op de lokale belastingen) twee zaken: de overdracht van de eigendom en de vestiging of overdracht van zakelijke genotsrechten zoals het vruchtgebruik. Het overlijden van de vruchtgebruiker valt onder geen van beide.
Het Código Civil noemt in artikel 513 het overlijden van de vruchtgebruiker als een grond voor het vervallen van het vruchtgebruik. Het recht gaat niet over op iemand anders: het verdwijnt gewoon, en de blote eigendom krijgt automatisch het gebruik terug dat ontbrak. Hetzelfde gebeurt wanneer een tijdelijk vruchtgebruik afloopt. Zonder overdracht is er geen belastbaar feit, en de gemeente kan voor die consolidatie dus geen plusvalía opleggen.
En als het vruchtgebruik tijdens het leven wordt geschonken of verkocht?
Dan verandert de uitkomst. Als de vruchtgebruiker zijn recht overdraagt aan de blote eigenaar voordat hij overlijdt, is er sprake van een overdracht van een zakelijk genotsrecht, en die valt wél onder de plusvalía municipal. De belasting wordt volgens artikel 109 van de wet verschuldigd op de datum van de transactie, en niet bij overlijden.
Wie betaalt, hangt ervan af of er een prijs is. Bij een schenking is de belastingplichtige degene die het vruchtgebruik ontvangt, meestal de zoon of dochter. Bij een verkoop betaalt degene die overdraagt; is de verkoper echter een natuurlijk persoon die niet in Spanje woont, dan treedt de koper op als plaatsvervangend belastingplichtige en moet hij de belasting afdragen. Dat is aan de Costa del Sol zeer relevant, omdat veel eigenaren in het buitenland wonen.
Het afstand doen van het vruchtgebruik ten gunste van de blote eigenaar wordt fiscaal meestal behandeld als een schenking, dus ook dan moet je rekening houden met de plusvalía. Het is verstandig om vóór de ondertekening met een belastingadviseur na te gaan hoe de gemeente de handeling zal kwalificeren.
Overzichtstabel: wie betaalt in welk geval
| Hoe de volle eigendom weer samenkomt | Plusvalía municipal? | Wie betaalt |
|---|---|---|
| De vruchtgebruiker overlijdt | Nee, het vruchtgebruik vervalt | Niemand |
| Een tijdelijk vruchtgebruik loopt af | Nee, ook dat is een vervallen van het recht | Niemand |
| Schenking van het vruchtgebruik aan de blote eigenaar | Ja, op de datum van de schenking | Degene die het vruchtgebruik ontvangt |
| Verkoop van het vruchtgebruik aan de blote eigenaar | Ja, op de datum van de verkoop | De vruchtgebruiker die verkoopt, of de koper als de verkoper niet in Spanje woont |
| Afstand van het vruchtgebruik ten gunste van de blote eigenaar | Meestal wel, als een schenking | Degene die het vruchtgebruik ontvangt |
Deze regels gelden landelijk en zijn hetzelfde in Málaga, Marbella, Estepona of een andere gemeente. Wat per gemeente verschilt, zijn de coëfficiënten, het belastingtarief en de kortingen die in de plaatselijke belastingverordening (ordenanza fiscal) staan.
Hoeveel betaal je bij de overdracht van een vruchtgebruik?
De grondslag is niet de volledige kadastrale waarde van de grond, maar alleen het deel dat overeenkomt met het vruchtgebruik. Artikel 107 van de wet verwijst naar de regels van de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP, overdrachtsbelasting): een levenslang vruchtgebruik is 70 % van de waarde van het goed waard als de vruchtgebruiker jonger is dan 20 jaar, met één procentpunt minder voor elk jaar erboven, met een minimum van 10 %. In de praktijk komt het percentage neer op 89 min de leeftijd van de vruchtgebruiker.
Een indicatief voorbeeld: een appartement waarvan de grond een kadastrale waarde heeft van € 40.000 en een vruchtgebruikende moeder van 74 jaar. Haar vruchtgebruik is 15 % waard, oftewel € 6.000. Op dat bedrag worden de coëfficiënt die de gemeente vaststelt op basis van het aantal jaren van waardevorming en het belastingtarief toegepast, dat niet hoger mag zijn dan 30 %. Daarom is het te betalen bedrag meestal aanzienlijk lager dan bij de verkoop van de volle eigendom.
Als je kunt aantonen dat de grond niet in waarde is gestegen, of dat de werkelijke winst lager is dan die berekend met coëfficiënten, staat de wet toe te vragen dat er niet wordt geheven of dat alleen over de werkelijke winst wordt belast.
Wat gebeurt er met de plusvalía als de woning later wordt verkocht?
Dat de consolidatie door overlijden niet belast is, betekent niet dat de plusvalía verdwijnt. Wanneer de nieuwe volle eigenaar verkoopt, betaalt hij de plusvalía van de verkoop zoals elke verkoper. Volgens artikel 107.4 wordt bij niet-belaste gevallen de generatieperiode (de periode waarover de waardestijging wordt berekend) geteld vanaf de vorige keer dat de belasting verschuldigd werd, wat in de praktijk meestal de verkrijging van de blote eigendom is. Met een maximum van 20 jaar begint de teller dus niet opnieuw bij het overlijden.
Naast de plusvalía zijn er bij deze transacties nog andere belastingen die apart worden berekend: de erf- en schenkbelasting (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) in Andalucía voor degene die ontvangt, en de IRPF (Spaanse inkomstenbelasting) of de belasting voor niet-ingezetenen voor degene die met winst verkoopt.
Wat te doen voordat je tekent
- Controleer hoe de volle eigendom is verdeeld en op welke datum: die datum bepaalt de generatieperiode bij de volgende verkoop.
- Vergelijk, voordat je het vruchtgebruik tijdens het leven schenkt of verkoopt, de fiscale kosten van nu handelen met die van wachten op het natuurlijke vervallen.
- Woont degene die het vruchtgebruik verkoopt niet in Spanje, dan moet de koper er rekening mee houden dat hij de plusvalía moet afdragen.
- Raadpleeg de belastingverordening van de gemeente waar de woning ligt: coëfficiënten, tarief en kortingen verschillen per gemeente.
Als je de verkoop van een woning met vruchtgebruik of blote eigendom aan de Costa del Sol plant, helpen we je bij EVS PROPERTY GROUP met de waardering en met de coördinatie van de transactie met je belastingadviseur.
Veelgestelde vragen
Betaalt de blote eigenaar plusvalía als de vruchtgebruiker overlijdt?
Nee. Het overlijden van de vruchtgebruiker doet het vruchtgebruik vervallen zonder het over te dragen, dus er is geen belastbaar feit en de gemeente kan voor die consolidatie geen plusvalía heffen.
Wie betaalt de plusvalía als een moeder het vruchtgebruik aan haar zoon schenkt?
De zoon, want bij kosteloze overdrachten betaalt degene die het recht ontvangt. De belasting wordt verschuldigd op de datum van de schenking.
Hoe wordt de waarde van het vruchtgebruik voor de plusvalía berekend?
Met de regels van de Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: bij een levenslang vruchtgebruik is dat 89 min de leeftijd van de vruchtgebruiker, in procenten, met een maximum van 70 % en een minimum van 10 % van de kadastrale waarde van de grond.
Vanaf wanneer worden de jaren geteld bij verkoop na consolidatie?
Als de consolidatie door overlijden plaatsvond en niet belast was, worden ze geteld vanaf de vorige keer dat de belasting verschuldigd werd, meestal de verkrijging van de blote eigendom, met een maximum van 20 jaar.
En nu? Het nuttigste na het lezen is naar de echte markt te kijken: bekijk de woningen per plaats of laat ons via WhatsApp weten wat u zoekt — gebied, budget, termijn — en wij stellen vrijblijvend een selectie op maat samen.
Ook handig: uw woning verkopen investeren aan de Costa del Sol gratis waardebepaling maandelijks prijsrapport
